本报记者 王海春 上海报道
上海拍出了1005元/平方米的超低楼板价住宅土地。
这幅8月16日拍出来的超低价格住宅地块，位于上海奉贤区金汇镇，被一家名为亚绿实业投资的公司夺得。该地块周边目前在售新房的价格9700元/平方米，而有三年房龄的二手房也要卖到8000元/平方米。
土地楼板价和新房间的差距让开发商也很意外。“现在还有这么低价格的土地，真是超出想象。这几年土地价格涨得很快，即使是奉贤这样比较远的区域，现在以这么低的价格出让也是很少见的。”对如此低的价格，上海一家开发商表示了惊奇。
在采访中记者了解到，8月以来上海成交了几幅楼板价在1000—2000元/平方米价格超低的土地。房地产调控措施出台以来，上海土地市场已经连续三个月保持持续低迷。
研究人员认为，上海规划和土地管理部门开始思量如何把地卖出去。这批超低价土地的出现，正是政府希望以此来捧热市场，来出让更多的土地。
出现一批超低价土地
8月16日公布的上海2010年第49号国有建设用地出让结果公告显示，上海亚绿实业以2658万元的价出让底价，获得了奉贤区金汇镇一幅出让面积为14690.3平方米的住宅地块。按该地块1.8的容积率，该地块折合楼板价为1005元/平方米。
“这幅土块的成交楼板价创下了近三年上海土地市场公开拍卖以来的新低。”上海新景祥置业总经理王路指出。
那么如此低的价格是否与地理位置较偏有关？
研究人员告诉记者，上述土地价格低与位置有一定关系，但与在售新房价格相比仍然相当便宜。
中原地产董事程澐在接受记者采访时表示，上述地块周边在售楼盘目前新房售价为9700元/平方米，今年最贵时的价格则在1.1万—1.2万元/平方米之间。“即使是这个区域有三年左右房龄的二手房，售价也在8000元/平方米以上。”程澐表示。
更有意思的是，1005元/平方米的楼板价，比亚绿实业在3年以前奉贤区获得的另一幅944元/平方米的土地，只贵了约600元/平方米。
上海土地交易中心的信息显示，2006年上海土地4号公告中，亚绿实业投资以3950万的总价通过挂牌方式获得奉贤区泰日镇1 街坊3/7 一块41835平方米的住宅用地（容积率为1.0）。以此计算，该公司2006年获得的地块楼板价为944元/平方米。
记者从一位奉贤居民处了解到，金汇镇与泰日镇相隔不远。“两者之间只隔了浦星公路和沿钱公路两条马路，开车约二十分钟的距离。”
亚绿投资在奉贤拍得超低价土地并不是个案。实际上，8月份上海土地价格均创下了新低，成交了一批“一千元/平方米”的土地。
“最近土地出让的价格很奇怪，价格都特别便宜。”易居中国分析师薛建雄告诉记者，在上海的奉贤、金山、嘉定、松江有几块土地出让的楼板价都只有1000元/平方米或2000元/平方米。
8月13日嘉帅房产在金山区获得的一幅住宅地块楼板价约1834元/平方米；8月12日上海复华城市建设以1.21亿元在松江大学城获得的商办用地楼板价为1662元/平方米。
而在嘉定的一个办公楼项目，楼板价则低得让人难以相信。8月13日上海嘉定新城房产有限公司以5181万元的价格获得在上海嘉定区白银路区域的办公用地，楼板价只有1000元/平方米。记者从一家机构了解到，该区域目前在售办公楼的售价则为2万—2.2万元/平方米；即上述房产公司获得土地的价格还不到在售项目价格的1/20。
“看到这么低的价格，我们都想去拿它几块地了。”置沪房产一位经理向记者表示。
低价背后是卖地冲动？
有分析师指出，8月份上海如此集中地出现一批“千元/平方米”的土地，与政府相关部门调低了土地价格有一定关系。
程澐发现，近期出让的“超低价”地块有以下几个共同的特点：地块位置较偏，不但总价格低而且楼板价也相当低；而拿地的开发商则为民企开发商和有些国资背景的公司。
“土地出让底价的确比第一季度降了一些，但降幅度并不大。成交价格低很大程度上是因为开发商之间在拿地上的竞争没有以前那么激烈。”上海规土局相关人士告诉记者。
对规土部门的这种说法，一位近期想在上海拿地的开发商向记者透露，其实成交的低价土地并没有表面上那么简单。“这些土地价格这么低，政府在出让之前其实已经和开发商谈好了条件了。千元每平方米的土地往往要配合区政府做一些区域配套的建设工作，比如要建造公共设施、承建绿地、承包一些公路的改造等任务。这些条件是区政府部门和开发商之间协商的，这些成本究竟有多少就说不清了。”这位开发商说。
那么上海相关政府部门为何要以“低价”方式来出让土地？
上海规土局相关人士表示现在只是按今年的土地出让计划来推地，与往常并没有什么特别的措施。
但有专业人士分析，低价成交的后面是想解决财政收入的问题。“因为上海土地市场已经冷清了三个多月了，如果继续冷清下去，今年政府的财政收入就会受到影响。”乘星行机构总经理李骁指出，明年上海有不少基建项目要继续投资，获得新的资金是政府必须要考虑的问题。因此，土地市场的冷清，让政府相关部门开始想办法把土地卖出去。
记者从一家房产研究机构获得的土地成交资料显示，4月份上海住宅地块零成交，5月份成交了6幅住宅地块，6月份只卖出去1幅住宅地块，7月卖出去5幅住宅地块。
薛建雄表示，出让小面积土地可以给市场形成这样的印象：土地市场并没有想像中那么差，而且土地价格也降低了，以此吸引开发商来拿地。
程澐表示，虽然低价土地成交的背后有不少附加条件，但规模较小的开发商一般是愿意去拿地的。因为在土地市场走热的时候，小开发商如果和大型开发商拼资金是没有机会的，小开发商宁愿去支付一些看不见的成本，也希望获得开发的项目。
“政府是想表示，市场并非糟糕到极点，还是有投资的机会。这样做最终是想吸引更多的开发商，尤其是大的开发商来拿地。”上海新景祥置业总经理王路认为，政府相关部门是想通过一批低价土地的成交，来捧热土地市场，增加在土地出让上的收益。
