城市综合体的功能选择
城市综合体从广义的演进过程来看，它是伴随着城市的进步而产生的历史性城市中心；从狭义上来看，作为现代城市的“城中之城”，它基本具备了现代城市的全部功能。随着城市对人们生活效率的影响，城市综合体被赋予的功能也越来越完备。它的各种功能在不同时间段得到发挥和组合，使其各部分的活动组织有序，而且相互补充，提高了自身的运营效率。目前的城市综合体基本包含了商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。
商务办公是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分信息流、资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业和人群的商务需求。
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售主要是提供日常生活用品、购物愉悦和丰富多彩的服务，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
酒店餐饮是综合体中较稳定的项目，它为流动的人口提供舒适的居住环境，为所有相关的活动人群提供美食、娱乐服务，全天候地保持持久的繁荣并增加其活力。
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发是为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市不同阶层人士的居住需求。
从万达城市综合体的发展来看，基本代表了中国城市综合体的演变历程。从单个商业建筑体到多个建筑体组成的建筑群；从单一的商业零售到不同业态的组合；从满足单一的商务、商业需求到具备酒店餐饮功能；这一切都在不断增加和完善综合体的功能。但是，随着不同功能的差异化细分，每种功能又会演绎出千变万化的不同业态，而城市综合体同时也会受到城市规划条件和资源承载力的限制，是不能无限扩展的。因此，未来的城市综合体可能会根据自身的资源状况，选择具有优势的功能，作为核心功能来打造，其他的功能就会依托于周边的建筑群来实现。对于未来新兴城区的综合体来说，情况可能就不一样了。新兴的城区需要综合体的发展来带动区域经济的繁荣，这就需要综合体尽可能整合各种城市配套服务打造一个功能完备的经济拉动点，点燃城市化进程的火炬。以上两种情况，分别代表了城市综合体在不同经济区位的功能选择。
综合体的业态分布与组合
从城市综合体的基本功能来分析，商务办公和公寓住宅的功能相对比较单一，商业零售和酒店餐饮的功能就会演变出不同的业态。比如商业零售会包含传统百货、超市卖场、家电卖场、品牌专卖店等；酒店餐饮包含中餐、西餐、自助餐、连锁快餐等业态。综合体未来的价值大小，在很大程度上取决于建造设计之前对后期运营中各业态的需求分析和优化组合。
实现城市综合体的不同功能，需要各种业态的复杂组合，各种业态间在对客户群体的共享过程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通过自身的服务获取不同客户群体带来的经济收益。这体现了城市综合体的规模化配套服务产生的经济放大效应。比如：购物的人群会给餐饮业带来客源；繁忙的商务人士会选择就近购物；出行的人群会选择联系公务便捷的酒店下榻等。这种连锁反应的经济行为，使城市综合体产生了极高的价值魅力，吸引了不同业态的入驻和大量投资客的追捧。
然而，在对资源的占有上，各种业态又会产生利益对立的矛盾。比如酒店和购物中心都希望同时把主出入口设在繁华的主干道上；超市和商务办公都希望拥有更多的车位；商务空间会排斥餐饮业的油烟污染；大家都希望客满盈门，却谁也不愿意在自家门前造成交通拥堵……只有较好地解决这些问题，才能从根本上进一步挖潜综合体的价值。
在住宅地产的社区规划中，经常提到不同户型享受社区景观资源的均好性。这种均好性能够减小不同区位的房屋差价，有利于实现楼盘销售的整体利益最大化。这个道理对于城市综合体的设计同样适用，但是操作难度大大提高了。社区景观资源的均好性把控，是通过视觉效果可以直观体现出来的，而综合体的业态组合效果就非常复杂了。它需要了解各业态的运营特点、盈利模式、资源需求的迫切程度、对其他业态的影响等众多因素，才能对资源的分配进行不断的优化。这种资源优化的均好性，会进一步提升综合体的经济放大效应，增加它的投资魅力。
在综合体业态分布及组合的设计中，还应该具备对综合体发展运营的前瞻性。一般来说综合用地的年限为50年，在这个基础上计算城市综合体的寿命，应该在40年左右。在这样一个漫长的岁月里，城市综合体的地位可能会发生周期性的变化。比如新城区的综合体会随着城市的发展逐步成为城市的核心；目前核心区位的综合体由于受建设条件的影响，可能会逐渐没落被新的城市综合体取代。在综合体的不同发展时期，满足其核心功能的业态分布会发生较大变化，能够了解和应对这些变化，将会对城市综合体保持持续的盈利能力具有关键的作用。
未来城市综合体的竞争及其精神内涵
谈到城市综合体的开发竞争，本文大体上认为可分三个层面：
1.开发地段的竞争（获取土地资源的竞争）
城市综合体要成为城市的核心，对建设的选址要求非常高。一般情况下应满足下列条件之一：项目位置为城市核心区，周边有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑其正常运营；项目位于新城开发的中心，是城市未来经济发展的新增长点；项目位于交通便捷的城郊，能快速到达城市中心及机场、码头、车站等交通枢纽，可以通过科学的规划建设使其成为具有一定规模和特色的城市副中心。
符合以上三个条件之一的土地资源，将成为开发城市综合体的必争之地。在获取土地的过程中，通常也会有三种途径：一是靠良好的公共关系和政府人脉资源；二是通过土地竞拍，价高者获得开发权；三是通过为城市未来发展提供优良的综合体产品，创造城市地标性建筑，提升城市区域竞争力，促进未来城市经济的发展为前提，获取综合体地块的优先开发权。随着房地产市场的日趋规范和成熟，第三种途径获得土地开发权的竞争将愈来愈激烈。这会进一步考验各开发商对综合体产品的研发和建造能力。谁在这个方面领先一步，谁就有可能抢占市场的先机。同时，这种竞争也必将在未来催生更多优秀的城市综合体。
2.产品功能及业态布局的竞争
综合体产品的竞争除了建筑领域的设计、施工、成本等因素，其核心就是产品功能和产业布局的科学合理性竞争。在这方面，需要城市综合体的缔造者们深入了解城市的产业结构、发展规划方向、各区域的城市功能配置、未来的人口结构变化、潜在客户需求等综合因素的相互作用，才能最大限度地规划利用好已获取的土地资源。
单纯从技术角度分析，要想把综合体的功能及业态科学合理地布局是一件永无尽头的精益求精的事情。如何最大限度地利用好土地资源，使各种功能下的不同业态最大化共享资源，同时合理配比有限的空间资源使其综合效益达到最优化，确实是一件充满挑战而又富有乐趣的事情。
从发展的角度分析，一个城市综合体在其生命周期内要随着环境和市场的变化进行功能和业态的调整，才能保持持续的盈利能力。那么城市综合体的设计和建设，理所当然地要考虑城市未来的格局变化，为将来的产业升级预留成本可控的发展空间。这就充分体现了现代城市综合体的开发一定要具有前瞻性，才能让它较长时期内保持青春的活力。
3.产品品牌及精神内涵的竞争
前两个方面粗浅地谈了综合体有形的竞争，当竞争达到了更高的境界就会演变为产品品牌及精神内涵的竞争。法国的罗浮宫代表了欧洲的文化历史，美国的曼哈顿汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等，造就了曼哈顿“世界中心”的美名。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体已经超越了其建筑物本身的意义，而成为当今美国繁华都市的缩影。万达集团的董事长曾经讲过“一个人最高的追求是精神追求,而一个企业最高的追求是经营文化”。同样，作为一位城市综合体的缔造者来讲，就是要不遗余力地把企业的精神文化和城市的历史文化融入到产品品牌的塑造中去，让有形的综合体产品承载着历史的文明成为现代城市灵魂的光辉梦想。（作者系房地产业资深人士）
