本报记者 陆肖肖 北京报道
9月13日，北京市住房公积金管理中心出台了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（以下简称文件一）和《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》（以下简称文件二），两项文件均于2018年9月17日施行。
由于本次政策对住房公积金的贷款和提取等方面做了多项重大修改，对购房刚需一族的影响较大，一经推出就受到市场的广泛关注。
两个文件主要从四个方面进行了修改。第一，文件一规定公积金贷款由原来的“认房不认贷”转变为“认房又认贷”；第二，贷款额度将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，贷款满额120万元需要缴存时间在11年以上；第三，提高多种类型房屋购房首付比例，首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；第四，异地购房公积金不能随意提取，除了购买位于北京市行政区域内的住房，提取公积金仅限于购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房。
“认房又认贷”
公积金新政策对于二套房的判定将实行“认房又认贷”的办法。文件一规定，借款申请人（含共同申请人）名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款）且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。
借款人适用贷款政策如下图：
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，对于贷款人来说，无论是商业银行贷款还是公积金贷款，是否是二套房的判定以后都要同样遵循“认房又认贷”的标准。除非购房者此前在北京无购房且没有贷款记录，才能被认定为首套房。本次政策调整对于刚需，以及改善型需求的购房者影响较大。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右，但这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款，这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，当下北京市场平均购房年龄在28左右，按照新政贷款只能50万左右。本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。
缴存一年只能贷10万
文件一提到，将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款人已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
在政策变动之前，北京市公积金缴存时间的长短并不会影响额度的多少，最高是120万元。通俗来讲，同样缴纳公积金一年，新政之前可以贷到120万元，而新政之后仅能贷款10万元。新政之后，想要申请最高额度120万元的贷款，需要缴存11年以上。
文件一还规定，落实北京城市总体规划的有关要求，实行差别化贷款额度。借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区（以下简称城六区）以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元；不属于前述两种情况的，购买首套住房，最高贷款额度为120万元。
严跃进表示，新政其实是公积金贷款额度相对偏紧、抑制投资投机需求等情况下的政策体现，目前的购房政策本身已经比较紧了。现在公积金政策继续收紧，贷款额度减少，对楼市的影响是偏利空的，购房者未来的压力是比较大的。
多种类型住房首付比例提高
新政对公积金的首付比例也进行了调整，此前，公积金贷款首付款比例均为不低于20%。
新政规定，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。
购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。普通自住房和非普通自住房的认定标准，按北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局于2014年9月30日联合印发的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》标准执行。若遇普通自住房和非普通自住房的认定标准调整，按调整后的标准执行。
异地购房公积金不能随意提取
此前，本地和异地购房均可以提取公积金，但13日出台的《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》规定，如果异地购房要提取公积金，住房公积金缴存人及配偶购买的住房，需要在本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内，才能办理。住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。
文件二还提到，为了遏制以大病等方式造假骗提，原则上取消《关于职工家庭突发事件提取公积金问题的通知》文件规定的重大疾病提取。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多。公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。
责任编辑：张蓓
