本报记者 李贝贝 上海报道
在商业新业态、新模式、新体验等驱动下，所带来的颠覆性改变依然是给在路上探索的冒险者们一道考验。
11月15日下午，由观点地产网主办，华夏时报、搜狐焦点网、每日经济新闻联合主办的“2019观点地产年会”在上海举办。在“创新物种增量崛起与存量的变革”的议题下，中信资本执行董事张平、广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛、光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰、花样年商旅文助理总裁兼大华南区域公司总经理甘永清、58安居客房产研究院分院院长张波等业内人士共同探讨了在低迷的行业大势中，如何可持续地去进行突破、创新，维持商业地产行业的繁荣。
市场低迷，长期看好
众所周知，写字楼一直是大宗交易的主要标的。但受中美贸易战的影响，今年二季度以来，国内写字楼的市场需求出现了疲软，个别项目的租赁面积也出现明显下滑。在这种情况下作为投资者到底是选择“抄底”，还是暂缓收购步伐，这取决于投资者对于存量市场写字楼下半场的看法。
颢腾投资资本市场董事总经理李嘉琳坦言，今年一季度之后，外资投资人对中国开始有一些担忧，考虑分散资产的风险到亚洲其他城市去。但事实上，“市场低迷的时候，也许也是我们更好进军的时候，因为市场低迷的时候才是更有机会的时候”。
“这个市场还是非常值得大家关注，尤其也是我们的机会所在。”李嘉琳强调，颢腾不害怕这种市场暂时的低迷，“因为我们始终对中国的长期发展非常有信心”。而对于标的的选择，由于受限于公司的策略和资本金的要求，因此颢腾目前仍然只看上海和北京这两个流动性强、最受外资投资人最青睐的一线城市。而与上海相比，北京对颢腾来说是更有机会的城市，因为上海的资产价格目前来说略微有一些高，北京的写字楼所以更胜于上海一筹。
与李嘉琳“长期乐观”的看法不同，58安居客房产研究院分院院长张波直接给存量商业的下半场坡了一盆冷水。
“我们要谨慎的对待商业地产，这是非常重要的。”张波表示，大家都认为商业地产的确非常好。但需要强调的是，第一，商业地产不代表房地产去破除房产调控的钥匙。
张波解释说，很多开发商觉得楼市在调控，住宅开发备受限制，包括有一些之前没有做过商业地产的开发商也投身其中，强调所谓的“双轮驱动”，“我想说的是，如果你不懂这个行业，如果不玩这件事还好，你可能是慢慢萎缩，如果玩了商业地产是有可能去找死”。根据国家统计局的数据，今年1-10月，房地产的开发投资增长了13%左右，商业地产增加了5.8%，张波认为，这表明商业地产还是过量的，没有专业的能力不要轻易进入。
而根据相关数据，2019年1到9月份，同比去年用户搜索办公类物业排名第一位并不是一线城市，第一名是西安，然后是深圳、成都。张波指出，用户在哪儿很重要，用户在哪儿商业地产的价值才在哪里。如果要做商业地产，运营商要更了解用户的需求、更了解市场上挂牌量的情况，这些挂牌量是不是很好的被市场所吸纳等。同时，也要明白用户是立体的：“只是看他找办公类物业，用户做什么行业，未来这个行业未来还能不能发展好？这几点都是非常重要的。”
主动调整，拥抱大势
面对这样的行业大势，对于“运营为王”的商业地产，房企们如何可持续地去突破、去创新是重中之重。
广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛表示，今年整个商办市场尤其是在下半年，北京、上海等一线城市的整个空置率都有一定的上升。但在这样的市场环境中，时代商业在去年与今年分别推出的两个产品却都接近满租，空置率仅有3-4%。
这样的成功来自于时代商业对于大势的“主动拥抱”。王媛媛解释说，这两个产品并不是非常传统意义上的甲级写字楼，而更像是一个园区：“我们产品更多的是结合了两种经验。”
王媛媛透露，第一个是做孵化器的经验，这种孵化器的项目更多关注于企业的发展，会助力企业嫁接更多资源。这样的服务在传统的甲级写字楼里面是没有的，在传统的办公园区和孵化器项目里面，通常的硬件也是不满足的。而时代商业却令自己的产品既有甲写办公楼的品质，同时又兼顾产业园区办公对企业的服务，“从最开始的商办到最后希望成为一个生态，希望帮助企业去发展、成长”。
值得注意的是，“创新”的背后，也不仅仅只有成功。张平指出，尽管是创新商业模式的典型，但曾经火热的联合办公目前却在处于下行阶段，文旅地产也没有想象中的那般繁荣。对于这些新兴业态而言，创新业务有多难，又该如何摆脱困境？
花样年商旅文助理总裁兼大华南区域公司总经理甘永清直言，实际上，商业地产行业整个竞争和压力真的是非常大的，尤其是从2018年到整个2019年，而未来在整个存量市场中的竞争会更激烈。“尤其半年以来我们的确看到整个市场的变化，包括商务对未来的预期，弥漫着很大悲观的情绪。”
花样年从今年开始涉足文旅行业，甘永清坦言，原因有“面临着实际运营的问题”：“原来所有的文旅依靠山水，或者是独自打造的游乐场。但现在这种稀缺的资源变得越来越少了，这种情况下存量的商业或者文旅该怎么做呢？ ”
花样年对此有自己的一套“打法”。甘永清介绍说，以运营端为例，活动的策划与传播变得很重要，消费者的行为完全改变了。目前，门票的收入在文旅里面只占了40%左右，剩下的60%有很大的空间去挖掘，在这个之外的文化消费、餐饮、酒店、亲子、玩乐等等都是花样年要去挖掘的重点。
其次是对IP延伸产品的开发，结合公司所在的景区和文旅项目的特点，“还是大有可为的”；其三，花样年也颇为注重与新兴传播媒体比如抖音的融合，“原来靠自来客来寻找景区，现在主动走出去，靠传播的手段和活动的组织，一年不下十场的活动，把客流导入进来”。
而在旗下写字楼项目方面，甘永清表示，原来这些项目以文创、教培项目组成的，随着大的环境和变化，很多写字楼出现了40%左右的空置。目前，花样年在联合办公方面想了很多新方法，包括跟外面的单位做一些合作。在甘永清看来，对于联合办公的困境，更好的解决办法“还是得在某一个专业性方面，形成一个共同的生态圈，把所有的生态圈有关的这一些办公人群集聚在一起”。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
