青客公寓 李贝贝摄
本报记者 李贝贝 上海报道
2019年，长租公寓行业进入洗牌期。在部分头部长租公寓品牌加紧扩大规模的同时，年内亦有45家长租公寓“爆雷”，深陷运营危机。
对于长租公寓2020年及未来的发展，业内人士认为，该行业必定会向更规范的方向发展，未来“良币”将驱除“劣币”。不过，2020年，中小型长租公寓机构也将进入到真正的“寒冬”，建议专注修炼内功，谨慎扩大规模。
上海长租公寓市场风波迭起
2019年底，上海长租公寓市场风波不断。
12月18日，上海市公安局浦东分局发布“鑫聚财公司”案件侦办情况通报称，12月3日，警方对“鑫聚财公司”实际控制人孙某元等4名犯罪赚疑人依法采取刑事拘留强制措施。
该通报显示，2015年3月起，“鑫聚财”在未经国家有关部门批准的情况下，设立“鑫聚财”线上理财平台，以承诺支付8%至14%不等的高额收益为饵，用销售理财产品的方式实施非法集资犯罪活动，且存在项目虚假，自融、自用等情况。《华夏时报》记者从上海相关人士处得知，案情通报中提及的“孙某元”即上海涞润实业有限公司法人孙元元。而房东东公寓学院创办人全雳对媒体表示，“鑫聚财公司”是长租供应链金融的P2P公司，通过鑫聚财平台融资的钱投资去向为源涞国际公寓。
据源涞国际官网，其运营主体为上海源涞实业有限公司，成立于2013年，聚焦于分散式中高端公寓。一家招聘网站的信息显示，源涞国际“历经5年多的高速发展已经成为中国领先的高端公寓资产管理商。超过100亿元管理资产规模，现有房源1000套，2019年将增至3000套”。天眼查资料显示，实控人孙元元的直接持股比例为35.27%。
2019年12月20日下午，《华夏时报》记者赶到位于上海市徐汇区天华信息科技园B幢9层的源涞国际总部，发现电梯无法直达9楼，同时8楼至9楼的楼梯也被封闭。“他们还欠着我们的钱呢。”一名保安向《华夏时报》记者解释说，因为源涞国际拖欠了数月的租金、物业管理费、水电费，所以园区物业公司已于12月6日封闭该楼层出入口。
据悉，源涞国际此前有近百名员工在此办公。有前员工反映， 自2019年8月份以来，公司就陷入资金困境，之后不少员工陆续离职。在此期间，也开始有房东在源涞国际的官方微博上留言称未能按时拿到租金或是押金无法退还。天眼查显示，目前源涞公司作为被告方，已涉及近百起开庭公告，大部分案由为“合同纠纷”。有房东告诉《华夏时报》记者，在业主电话查询或上门咨询房租情况时，孙元元及其他源涞国际的主要负责人也曾回复过安抚消息，但事情还未解决就不再继续回复了。
无独有偶，2019年11月在纳斯达克成功上市的“国内长租公寓第一股”青客公寓，2019年底也因为拖欠租金、拒付押金、单方面要求房东调低租金、减免租金而遭到众多房东的投诉、维权。
在新浪旗下消费者服务平台“黑猫投诉”上，《华夏时报》记者看到，截至2019年12月31日，网友对于青客的投诉量已达1952条。近期，不少房东已经来到位于上海市徐汇区龙华中路596号A座16楼的青客总部进行交涉。
李贝贝摄
有房东告诉记者，据青客工作人员对他们解释，最近多部门要求对长租公寓“高进低出”房源进行监管，加之青客11月份上市后也需要扭转房源上的亏损情况，因而公司才会将“倒挂房源”罗列，由工作人员挨个致电征询是否愿意降价。但在记者加入的房东维权群中，绝大部分房东表示拒绝了青客的要求：“没义务。”
对此，一位不愿具名的业内人士直言，延期退款说明青客的资金压力较大。这可能导致房东未来不愿将房委托给青客出租运营，租客也担心受影响而不再选择入住青客。在记者加入的房东维权微信群中，已有房东强调今后不会再选择青客，而是会倾向自如这种规模更大、发展更久的长租公寓品牌，认为“会更安全一些”。
洗牌加速，市场分化明显
值得注意的是，上海之外，2019年已有多家长租公寓机构陷入资金困局或是无法继续经营，市场洗牌加速。
房东东根据各大媒体及公开信息统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。在2019年53家出现问题的长租公寓中，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。《华夏时报》记者注意到，这其中杭州无疑是“重灾区”。整个2019年，位于杭州的乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。
克而瑞“地新引力”指出，多家长租公寓企业因为“高买低卖”、盲目扩张等问题导致资金链断裂，以破产跑路收尾。而普遍、过度依赖“租金贷”的金融方式来解决扩张的资金问题，更是长租公寓“爆雷”的重要原因。
不过，令人欣慰的是，长租公寓的危机频繁爆发，已经引起相关部门的高度重视，多个城市相继出台住房租赁政策、加强监管。
2019年9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，要求实行租金银行托管、不得强制迁入租赁消费贷款等12项监管措施；11月26日，杭州市住房保障和房产管理局联合市金融办、人行杭州中心支行正式对外发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，明确“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等；12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
而在2019年11月28日，住建部部长王蒙徽在《中国纪检监察报》上撰文直指长租乱象，指出在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。接下来，还将成立专班负责专项整治，加强市场监管和制度建设，足见国家对于住房租赁市场的重视以及净化市场的决心。可以预见，曾经野蛮生长的长租公寓市场将迎来全面监管。
目前，对于长租公寓2020年及未来的发展，业内人士普遍乐观，认为行业必定会向更规范的方向发展，未来“良币”将驱除“劣币”，今后的公寓行业两极化将会愈加严重。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，越是头部正规的长租公寓企业因为经营规范、资金雄厚、管理能力较强将越能够在这个市场生存下来，而那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓企业则会逐渐被市场所淘汰。
全雳认为，接下来优胜劣汰，只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。2020年起，大量的租赁用地国有房源将开始逐步形成规模，对于住房租赁市场供给将形成不小的冲击，中小公寓企业应提前预警，选择合适的应对策略或者转型。
作为当前市场份额最高的分散式长租公寓品牌，自如CEO熊林此前对外表示，整个长租公寓行业已经进入精耕期，从业者们也需要更多的耐心投入到其中。自如目前和未来一段时间的首要任务一定是深耕企业产品、服务、技术、团队，不会急于启动IPO。《华夏时报》记者了解到，近期自如旗下第一款合租产品“自如友家”已升级至6.0版本“ZHOME”，正加速对更高居住品质的追求。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
