本报记者 陈小瑛 深圳报道
深圳的冬天一向是无冰无雪，而在12月深圳的土地市场，却迎来了今年罕见的“冰雪”。
12月10日下午，深圳推出4块土地，但仅有1宗商业办公用地以底价成交，其余3宗均遭遇流拍。在全国各地土地拍卖热火朝天的大背景下，深圳土地拍卖冷清显得极不和谐。
《华夏时报》记者向政府相关部门了解到，本次推出的住宅用地是计划卖给比亚迪。已经内定的土地却遭遇流拍，原因十分蹊跷，而这场流拍事件里，竟包含着政府与企业的“双赢”策划。
诡异的流拍
在全国各地仍是地王频出的大繁荣背景下，深圳一天内流拍3宗土地，成为繁荣中一个诡异的冰点。
而据《华夏时报》记者查阅深圳市国土局土地成交信息发现，今年以来还没有出现居住用地和商业用地流拍的情况，只有工业用地才有极少数流拍的现象。
从深圳市国土局公开的信息上可知，此次流拍土地中，有两宗为商业性办公用地，全部位于南山后海中心区。而最引人注目的另一块，是位于深圳坪山新区聚龙山地区的住宅地块，挂牌起始价约8.96亿元，可建筑面积为40.88万平米，折合楼面地价2200元/平米，是深圳2009年内推出的最大居住用地。
据记者了解，2007年9月，深业在该地块周边的坪山街道拿下的东城国际地块，可售楼面地价达到3679元/平米。
另据万科深圳公司项目部经理告诉记者，万科在该区域的金域东郡项目，在2008年最低也卖到7000多元/平米，最近两个月已经涨价至1万元/平米。
可见，2200元/平米的土地开发利润空间十分可观，却出现流拍现象，显得诡异。
据悉，这四块土地都有一系列的严格的出让要求，分别面向医药、百货、钢铁、汽车行业，竞买人限制严苛。
“这种限定条件的土地基本为定向转让。”深圳一家大型开发商拿地人士告诉记者，政府此举是想扶持相关的产业，放长线钓大鱼。
政府与买家“双赢”
但让人无法理解的是，既然是定向出让，政府已经确定好买家，为何还会遭遇流拍？
据悉，此次土地出让条件的审核，是由深圳市科技工贸和信息化委员会（下称科技工贸委）负责，记者以开发商身份向其咨询得知，这些土地是为提前两年与政府商谈的买家量身打造，由市里统一规划。
事实上，一位了解该住宅项目内幕的人士还透露，其实早在两三年前，比亚迪就开始委托别的地产公司与政府商谈并签署协议：“协议上已经确定了买卖价格，不管是哪年出让，真实的成交价格都不会变，这地迟早都是给比亚迪的，除非是比亚迪自己不想要了，否则政府卖给别人就是违约。”
《华夏时报》记者同样以开发商名义，向坪山土地管理部门坪山新区管委会咨询，其办公室工作人员明确表示，这是计划卖给比亚迪的地，他们正在调查流拍原因。
“不知道比亚迪到底是怎么想的，是不是没有达到他们的价格底线。”该办公室人士气愤地透露，这地块周边今年私下未公开出让的土地楼面地价均是三四千元，给比亚迪的价格便宜了一两千元，40万平米的项目让利三四个亿。
而对于比亚迪放弃该住宅项目的原因，上述了解该项目内幕的人士向记者透露：“比亚迪现在根本就不想拿钱出来买，坪山新区发展才刚刚开始，比亚迪没有房地产开发经验也不敢贸然开工建设。地迟早是比亚迪的，如果现在就买下，那2年内就必须动工，不然又被盯着是否闲置了。”
而对于其他两宗流拍，上述科技工贸委人士透露，该地块出让是按照周边办公楼价格作为评估依据，价格过高，买家暂时不想要。
在“内定”买家背景下，土地市场似乎成了典型的买方市场。
上述开发商拿地人士告诉记者，因接近年底，政府土地出让的年度任务尚待完成，先拿出来流拍，走个过场，给企业一点压力，这样还打消外界对其内定的嫌疑。另外，企业也有了压价的理由，双方各自都打着如意算盘。
开发商曝土地出让行规
“永远不要相信公开价格，这并不是真实的成交价。”上述开发商拿地人士向记者透露，比亚迪给出的价格和政府公开的价格就相差很远。
另外，多位熟知土地操作的人士向记者一致透露，今年深圳出让的土地都是定向出让。
“即使是没有限定任何条件，确实有别的企业想参与，在他们报名时也会被政府劝退。”上述开发商拿地人士说，他们经常会遇到这种情况，一般内定的土地，别的开发商也不敢去搅和，这是行内规矩。
在深圳，类似这种对企业扶持给予土地优惠政策的情况很多。长城证券分析师黄清林认为，定向出让都是产业导向所致，对整个深圳经济长远发展是有好处的，如果都卖高价地盖住宅并不是好事，而对当地有突出贡献的大企业政策优惠也是理所当然。
深圳日前公布的《深圳市土地利用总体规划2006-2020年文件草案显示，全市陆地总面积约19.5万公顷，其中未利用地仅4360公顷，占2.23%，深圳未来土地供应十分紧缺。
而随着深圳新规划的坪山新区、光明新区、南山区前海后海区域的建设展开，其中不少土地定向出让的现象也是在所难免。
“你们也可以来跟政府谈，如果符合条件，我们也能按照要求，给你们申请土地。”深圳市科技工贸和信息化委员会人士对记者表示，给予企业以地价优惠，主要是考虑到产业布局，吸引企业来深圳发展，可以增加长期税收收入，而不是只顾短期内的土地出让金。
而对于深圳此次土地流拍，是否存在土地市场转淡的信号作用，深圳房地产信息网研究员吴上锦同时指出，此次土地出让的对象是各个行业公司而不是“开发商”，因此，本次的大部分流拍并不能充分说明“开发商”看淡后市。
