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《老友记》| 管清友:还能买房吗?冯仑:投资的话,劝你别冒险

腾讯财经 2020-9-11 16:10:35

9月9日晚,由腾讯新闻、腾讯财经与如是金融研究院独家合作的直播节目《老友记》第二期开播,直播中经济学家、如是金融研究员院长管清友和“中国房地产风云人物”、万通集团创始人冯仑一起畅聊房子的那些事。

从全球45个地区房价上涨的背后原因,到中国房地产行业的基本面;从房地产企业转型的注意点,到个人买房的投资建议。两位投资人由浅入深、由点到面,全面剖析了房地产业目前的整体趋势,给房地产行业从业者和普通购房者都提供了宝贵的经验。

以下为直播实录(精简):

局部房价会往上 比如:江浙沪、广深珠、成渝

管清友:国际货币基金组织刚发了一份报告,三季度60多个国家和地区中有超过七成房价指数出现了上涨,您如何看待看全球这么多地方出现房价上涨?

冯仑:房价上涨,既有大规律也有小规律,大规律就是服从经济大周期。比如说中国改革开放初期,人均住房面积只有3平米,人均GDP是300、400美金;到2019年,我们人均住房面积是35平米,人均GDP将近1万美金。人均35平米就已经是和日本相当的水平,虽然和美国比还差一点。在这个大周期里,房价总体是涨的。

从大规律上说,房价实际上每年都在涨,但过了一万美金就要服从小规律了。总需求供给基本饱和,房价整体上稳中有降,但是局部地区有波动。人口变化大、经济成长快、产业集中度高的地区房价上涨趋势会更明显。此外宏观经济波动也会影响房价。

管清友:您觉得一万美元是非常重要的坎儿?

冯仑:有几个绝对的标志,4000美元解决吃,8000美元解决住。除了人口和人均GDP,城市基础设施,空间结构也是重要指标,确定了就不折腾。因为每折腾一次空间结构,基础设施房价居住规则,居住的聚集程度就会有变化。

城镇化到了50%,该进来的就进来了,人口增量趋于稳定,从大规律来说房价就进入稳中有降阶段。局部可能还会往上涨,但也只是局部。国内前几年为什么三四线城市火了一阵呢?因为第一,他们还没达到几个指标,基础设施还没有搞好。第二,GDP不均衡,三四线城市可能是五六千美金,还有上升空间。

所以,从国内目前的经济发展来看,我认为房价总体是趋稳加一些小幅波动。局部地区会往上,但这个局部地区非常少,大体上不超过10个地区,就是江浙沪、广深珠,还有成渝。

我们行业从2016年就提出一个说法,叫进入后开发时代,由住宅的开发时代转入到房地产的后开发时代。开发时代我们只做住宅,竞争成本、规模、速度,只有一个产品;后开发时代是八个产品,全产品线,全价值链,全商业模式,竞争重点由住宅到了写字楼,商业、物流、仓储、教育、研发、医疗、旅游、物业,竞争的重点变成运营和资产管理。

开发商要从开发人转向手艺人

管清友:我记得您当时提过一个方法,未来的房地产行业,原来的开发商要从所谓开发人转向匠人。

冯仑:从所谓制造业变成服务业,由所谓有钱人,变成手艺人,因为进入到资产管理和运营就是一个手艺活。

管清友:我们整个房地产的转向,人均使用面积和居住面积只有20平米,中国人住得开了,达到国际平均水平。但是人均使用面积20平米,住得还不够好。

冯仑:户均一套房,人均一间房是小康生活的标准。户均一套就是一家有一套独立的房子,但是人均一间房的标准还没有达到。小孩有小孩房,老人来有老人房,客人来有客人房,还有夫妻主卧房,这才是小康生活的标准。

管清友:从2008年以后,房地产从产业属性变成金融属性,房地产行业要转型。

冯仑:还有说法叫做从黄金时代进入白银时代,从2008年就开始说,都是指要从住宅以外想后面的事。

管清友:您觉得我们的金融政策,宏观政策出现逆转是在什么时候呢?2016年中央提出了抑制资产泡沫,然后中央银行开始抬高利率,压缩影子银行。2017年上半年开始整顿金融行业。您刚才说2016年你们开始布局整个后开发行业,正是这个时间节点。但大部分企业并没有看到这个节点。我们外行人觉得做住宅也好,做健康也好、文旅也好,本质都是做地产,逻辑是一样的吗?

冯仑:不一样,开发时代是B to C,后开发时代是B to B to C。

而且,开发时代和后开发时代,房子的坪效有很大的差距。举个例子,有一个主播,一年卖100亿,她自己的楼33000平米,但是自己用的不到2万平米,剩下的给别人用。不到2万平米创造100亿销售额,坪效是多少?中国传统线下行业坪效最高的是15万平米一年卖150亿左右。一般的开发商,要卖100亿,需要多少面积?100万平。有公司有十几个商场,一年的销量也就100亿。如果是把房子租给这个主播呢?那需要收多少房租。

开发时代按销售价格算账,进入后开发时代就是按租金算账。五星级酒店绝大部分都不赚钱,这是业态决定的。开发时代,开发商包办了一切。后开发时代,开发商只是开发商、投资商、运营商三个角色之一。这是后开发时代最典型的一个组合,一定要有三个角色。

北京的改善型需求就是存量需求,一直会有

管清友:如果从做住宅转型去做制造业,做汽车、机器人等跟房地产没那么相关的行业,是不是更难?

冯仑:转型的难度取决于三件事。第一大周期,周期繁荣宽松时,允许你犯错。第二,每一个行业规律不一样,有一个行业研究报告说房地产在追赶速度上服装行业最接近。房地产商成为新星三到五年就够了,服装企业也是,只要找好设计师,找好面料,做好品牌推广。但是假设你的钱是无限的,航天航空给你五十年也做不出来,它的系统太复杂了。所以如果是房地产行业转到服装行业,有可能会很快。但是转到制造业,特别是精密制造,转到航空业去造飞机,我认为成功概率很小。第三制度成本,这是中国的一个特殊情况。从一个摩擦成本不太高,转到一个摩擦成本极高的行业,肯定失败。

所以,转型第一要研究经济周期,第二要研究你在哪个行业,第三要看制度成本高低。比如说我从住宅退出来做后开发商,我一定要捡制度成本低的地方。另外,我也尽量在存量资产里面做,因为存量资产我就不需要从头去拿地。

管清友:现在发达国家的大城市,如果以一两百年的时间周期来看,他们总体上房价是稳步上升的。有一阶段,中国经济发展非常快,房价增长的速度大概和GDP增速差不多。当时我们把发展中国家的大城市也拿出来比较,发现普遍都涨得非常快,价格很高。我发现发展中国家的市场从所谓不成熟到成熟是一个跳涨的过程,一般需要20年的时间。

冯仑:这20年就是我们的GDP从几百美金到8000美金的阶段,房价符合大周期、大规律,基本上都是涨的。我们国内有一些人转型是逆向转型,往后转,把中国的收益收了去金边做,复制中国的经验。换个市场也是转型,这种转法还不累。但是我们主要在中国这个市场做还是要跟着往上走。

管清友:最近这几年业内也在探讨,中国整体房地产市场进入到存量房市场。但不同城市情况不同,北京上海可能更多的是来自于存量房,因为增量确实比较少。但是,最近调控比较严重的城市以及新一线城市,他们基本上增量的供给还是特别多的。

冯仑:增量主要是看人口增量,这个城市每年人口流入有三四十万,需求比较旺盛,当然房价会涨,这是增量需求。北京的改善型需求就是存量需求,小房换大房。这种城市改善的需求会随着经济的成长而改变,改善需求一直会有。

在调控严厉的城市不建议买房

管清友:您觉得我们的一线城市,新一线城市,或者是二三线城市整体的价格趋势是什么样的?

冯仑:我说一个简单的判断。第一种情况是你需要买房,什么时候都可以买。第二种情况你想投资,有几个简单的方法,第一,看人口增长。人口增长的就买,人口不增长千万别买。

第二,看这个地区的经济增长、就业率。如果失业率很高,经济增长差就别买了。如果这个地方找工作特别容易,经济还在增长,可以买房。

第三,看基础设施。如果这个城市医院、学校、高铁、机场等配套都已经齐全了,买房要谨慎,因为它格局定了。如果这个地方还在完善基础设施,我觉得你可以买房。

最后,如果利息比较低、资金比较充沛、需求旺盛了,可以买房。如果银行资金成本特别高,大家投资活动都减少了,企业生存的成本也高,这种情况下我觉得买房要慎重。

管清友:现在房住不炒基调确定以后,很多城市的房地产调控日趋严厉,特别是今年以来,深圳、杭州、宁波这些城市纷纷都出台了比例严厉的调控措施,在类似调控比较严厉的城市,您觉得从刚需和改善这两个角度,还能够再去买房吗?

冯仑:我不倾向买房(投资),你买了流动性没有了。投资品最好流动性大,你要是投资一个房产的话,如果流动性有很多制度障碍,你基本上就要回避了,不要去冒险。

编辑:冯磊