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总裁近距离 | 三盛地产冯劲义:不拿“地王”,稳健发展不盲从规模

李贝贝 2020-10-11 18:29:30

本报记者  李贝贝  上海报道

近期,三盛地产集团总裁冯劲义再次表明了三盛2022年冲击“双千亿”的决心。其强调,未来达到千亿规模之后,在以现金流安全为前提的情况下,三盛还是会合理地控制增长规模:“不盲从规模,要稳健发展,这是我偏好的风格,也是三盛的风格。” 冯劲义说。

“千亿”底层逻辑日渐清晰

去年9月,三盛集团正式设立“双总部”之时,提出“2022年全力冲击双千亿”的目标,即规模千亿、资产千亿。

9月25日,三盛地产集团总裁冯劲义在三盛集团上海总部与多家媒体进行交流。《华夏时报》记者看到,即使是在行业融资收紧的情况下,对于“双千亿”目标,冯劲义仍显得信心十足,直言三盛地产“成为一家千亿房企的底层逻辑已经日渐清晰了”。

“我们还是坚定地认为2022年能够实现双千亿的目标。”冯劲义表示,三盛集团持续向地产平台三盛控股(2183.HK)注资,今年底应该会达到800多亿近900亿的资产规模。到2021年上半年,三盛地产总资产超千亿基本上没有任何悬念。他表示:“我们对三盛控股的规划是长远的,也有做大做强的决心。经过2年多的调整,资产结构不断完善,我们有信心打好这张对接资本市场的牌。”

至于销售规模,今年1-7月份三盛新增约400万方土储,加上原有的300万方存量,今年下半年预计新增大概在650万方,到年底整个土储基本达到1000万方。同时,最近一年,三盛的单项目平均开盘周期是6.5个月。“按照这样的去化(速度)和三盛自己的运营效率,明年700、800亿的规模应该是完全可以实现的,2022年实现千亿销售目标在当下应该没有任何问题。” 冯劲义表示。

信心亦有部分来自行业,冯劲义判断,行业高速发展增加了市场对改善类产品的需求,这是一个未来的刚性增量。加上城市化的进展,他说:“这个行业未来可能还有15年左右的发展期,基本上维持在十几万亿的规模还是有可能性的。”

值得一提的是,在传统的房产开发领域之外,三盛地产也规划了一些新的成长曲线。目前,物业管理板块已有明确的分拆上市计划。

冯劲义向《华夏时报》记者表示,随着精细化管理和盈利水平的逐步提升,目前三盛的物业板块“已经开始走上康庄大道”。他说:“券商已经全部进场,差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话,预计明年6月30日能够上市。”

其进一步向《华夏时报》记者介绍,三盛旗下伯恩物业的规模在福建当地主要物业公司中位居前列,并很早就开始做了规模性增长。伯恩物业目前合同签约面积1亿平方米,在管面积已超5000万平方米,其中1000万平方米来自三盛地产、超4000万平方米是托管第三方物业,合同面积大概8000万方,今年的利润应该在一点几个亿。冯劲义强调:“这一利润水平完全是实打实的,没有做过任何的包装。”

“伯恩物业由于管理规模相对较大,只要把精细度提升一下,整个增长速度还是比较快的。”冯劲义透露,若新组建的经营团队发力,伯恩物业的盈利空间是非常大的。他说:“我们现在合同签了约1亿平方米,也在陆续交房,3——5年的增长能看得到。”

40%靠长三角、定位TOP30-50

为实现“双千亿”,三盛已经做好了充分准备。

在土地市场,冯劲义表示,三盛坚持“多纬度拿地”,遵循“433战略”的拿地方式,即40%的土地由产业园区带动获取、30%来自收并购、30%来自招拍挂,基本上不拿地王;在收并购方面,三盛秉持非常开放的合作姿态,合作房企也是多种类型,有钱没地、有地没钱、有钱有地、没钱没地但有资源的,三盛都会考虑合作。这一年多时间,三盛已与十几家房企达成友好合作。

对于区域拓展,冯劲义说:“我们布局的核心标准有两个——一跟人走(人口聚集城市)、二跟人流走(人口迁徙目的地)。”其称,三盛将继续围绕人口线、人口的聚集区如成渝、西安、郑州、武汉这些人口密集的特大型城市及周边重点布局。同时,围绕着城市化的方向,抓住沿海、华东、长三角的发展机会特别是长三角一体化的契机,找准投资范围。

从战略布局来看,长三角的市场份额在内部占比逐步提升。冯劲义透露,三盛坚定看好长三角市场,未来40%业务会布局于此。公开资料显示,2019年末,三盛总土储中有25%位于福建省,此外江苏省、山东省土储建面各占17%;而截至2020年7月底,公司新增土储中长三角城市占比高达44%,较去年同期的占比增加了18个百分点,其中江苏省和浙江省分别占30%和14%,结构明显转变。

与此同时,三盛也愈发重视精细化管理、强调风险控制。

“房地产的未来可能就是精细化管理。”冯劲义认为,房地产在往实业化方向走,这与“房住不炒”的政策有关,房地产本身的金融属性慢慢会降低,更多的会是居住属性、功能属性。而作为一家从制造业起家的房企,他认为:“管理精细化一直就在三盛的基因中。”冯劲义透露,目前公司已形成6大产品体系,打造产品的目标是“物有所值”,市场满意度已达到约80%。同时,通过货比三家、集中采购制度、最低价中标等方式,相比多家主流房企所开发的同层次竞品具有明显的成本优势。

对于扩张过程中的风险管控,冯劲义认为,财务安全最关键的就是现金流。其称,在三盛,现金流能否覆盖短期债务,这是安全底限。对于近期行业颇为关注的“三条红线”,冯劲义直言:“不要对房地产调控(放松)抱任何幻想,三道红线是长期趋势。”三盛上半年净资产负债率在70%以下,安全度足够。作为中型房企,三盛会抓住、利用好窗口期,迅速地调整一些金融计划,取得一些变化。

其次在管理机制方面,更多的还是靠体系化的管理。对于所开发的项目,三盛在拿地前就将所有风险排查清楚,将区域、集团、项目这三级管理的责、权、利划分清楚,集团基本上可以控制整个项目90%以上的风险。剩余的10%风险,分别是区域占到8%,负责解决一些报建等落地性的问题;项目运营过程当中解决2%的风险。此外,三盛还加强培训,令组织中承担每一个职能的员工都可以形成标准化的语言体系,进一步规避风险。

而在传统的ROE(股东回报率)和ROIC(投入资本回报率)之外,三盛还提出了一个更为极致的指标——自有资金回报率。所谓“自有资金”,是在整个项目获得销售许可之前所投入的所有资金,其中既包括本金、也包括了来自金融机构的融资、以及其他股东的投入。在冯劲义看来,自有资金回报率比ROE和ROIC更直观,更代表整个任务的明确程度,最能反映整个项目的周转、项目的杠杆、项目的利润、项目最后的结算等各方面。

“自有资金回报率,可以拿来考核区域总裁和各个项目总经理。”冯劲义指出,自有资金的高收益,也为三盛地产在收并购领域积累良好口碑奠定了重要的基础。同时,高收益还大大增加了跟投机制的威力,确保职业经理人可以获得更高的收益,提高积极性。“公司内部的激励机制、事业大平台财富共同体,包括我们对自有资金回报率的测算、合作模式多样化……可能就是我们在这一轮当中能够跑赢别人的优势。”冯劲义说。

值得注意的是,事实上,对于千亿之后的更大规模,三盛显得十分谨慎。冯劲义强调,在以现金流安全为前提的情况下,三盛还是会合理地控制增长规模,未来的定位可能也就是在30强到50强之间,基本上规模也就是在1000亿或者会略微增长一点。

“我们也不会做到再大。除非有突发性事件,比如整个股权结构、合作方式等等可能发生很大变化。不盲从规模,要稳健发展,这是我偏好的风格,也是三盛的风格。” 冯劲义说。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁