本报记者 刘诗萌 北京报道
2020年上半年，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场一度“冰封”，下半年后逐渐恢复增长，甚至创下了最近三年来成色最足的“金九银十”，全年销售额直逼历史记录。然而，在租房市场中，多个长租公寓爆雷，许多在大城市打拼的“蛋壳难民”度过了年轻生命中最冷的冬天。2021年，房地产市场将会有怎样的走向？住房租赁市场是否会得到整顿和清理？
12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。会议提出，要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
“2021年，租赁市场将成为政策重点，爆雷的‘二房东’租赁有望受到强监管。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，2020年的中央经济工作会议中，针对房地产的讲话与往年相比篇幅更多，内容也更多，特别是重点强调了租赁市场。
连续三年明确“房住不炒”
记者梳理近年来的经济工作会议报告发现，“房住不炒”这一定位自从在2016年经济工作会议报告中首次被提出后，仅在2017年的报告中未被提到，最近三年的经济工作会议都明确提出要坚持“房住不炒”的定位。
数据显示，从2017年到2019年，房地产调控次数每年增长了将近200次。据中原地产研究统计，超过100个城市2017年发布房地产调控政策超过250次、2018年发布政策超过440次，而这一数字在2019年达到了620次。截至日前，2020年全国房地产调控政策达到了458次左右，虽然不及2019年，但也超过了2018年的次数。
张大伟指出，“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投资投机，全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。但同时也会保护真实居住需求，未来微调的政策将有利于刚需。
不过，房价只是诸多住房问题中的一个，要解决大城市住房突出问题更要多管齐下。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，中央意识到了“房价稳”和住房问题是两码事。从数据看，一线城市今年房价涨幅不大，但是就是很多人买不到房，所以提出要解决大城市住房问题。
以深圳为例。根据纬房大数据定基指数，从2020年1月到10月，深圳房价涨幅达到18%，而去年一整年的涨幅仅有10%左右。而中国房产行情网的数据显示，2020年11月深圳二手房8.17万元/平米，位列全国第一，比第二名北京高出约2万元/平米。也是因此，深圳多次出现“万人摇”，甚至还有人用“打新”这一证券行业的词汇来形容深圳的新房认购，只因为“中签”后利润高达500到1000万。
“短期看，市场出现波动需要限价，但如果只限价而忽视供需结构的平衡，只能带来市场的更大紊乱。”张大伟说，政府限制备案价，不允许开发商自主定价，但周围的二手房价格是无法监管的，二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧压制住，价格倒挂随之产生。
严跃进预计，后续大城市房地产政策会有三个重要变化：短期管控方面，继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房；长效机制方面，土地供应继续发力，尤其是增加纯住宅用地；继续发展租赁市场，解决住房问题。
租赁市场将成为政策重点
而另一个值得关注的内容是，会议用了很大的篇幅来强调租赁市场的规范和整顿。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对《华夏时报》记者表示，其中关于促进租购同权、降低租赁税费、规范发展长租房、将租金水平纳入调控等政策，都是以前提得较少，但是很切中当前现实的。“重视保障性租赁住房建设”前面用了“高度”二字，也表明了重视程度。
自2017年7月《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》发布以来，发展租房市场作为解决新市民住房问的重要方式和建立购租并举住房制度的重要内容，成为各地政府非常重视的一项工作。然而，从2017年年中到2020年底，租房市场先是出现了一波暴涨的行情，随后许多长租公寓又惊现“爆雷”、跑路，许多新出现的问题亟待解决。
张大伟指出，租赁市场目前最大的问题是部分城市的“二房东”租赁模式出现了跑路和爆雷。长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。对于市场来说，后续依然会大量发展租赁租房，租售并举是趋势。
尽管在新冠肺炎疫情影响下，全国租房市场出现了整体的萎缩，但个别城市的租金仍然在上涨。例如上海，在纬房租金指数中从1月到10月上涨了3%。虽然涨幅不大，但上海的租金本身已经在高位，租金单价中位数排名全国第一，租金总价中位数排名全国第二。
“对租金水平的合理调控是因城而异的，主要是要将这部分纳入调控。有少部分城市租金仍然上涨较快的，要避免租金成为炒作对象。”邹琳华指出。
此外，保障性租赁住房建设在近期也是第二次在高层讲话中被强调。12月初国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会时也提出要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设。
严跃进认为，后续各地应将保障性租赁住房、长租房的供应、分配等工作做到位，真正为市场上形成丰富、选择面大的房源。尤其是政策明确“国有和民营企业都要发挥功能作用”，民营的租赁企业可在2021年向这方面积极转型。
责任编辑：方凤娇 主编：陈岩鹏
