本报记者 刘诗萌 北京报道
2020年，受新冠肺炎疫情影响，楼市也短暂出现过“冰封”，后来随着复工复产而逐渐恢复正常。截至目前，房地产开发投资数据、销售面积纷纷由负转正，象征着楼市强劲的恢复能力。
12月21日，《中国住房发展报告（2020-2021）》发布。报告指出，过去一年住房市场经历了先降后升的“V型”变化，在严重外部冲击下实现快速恢复，楼市稳定对“六保六稳”发挥了关键性贡献。随着房地产开发、销售等活动的恢复及其对相关经济社会活动的带动，对于减缓就业压力、缓解财政支出压力都起到了很大的支撑作用。
报告预测，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，中国楼市总体将延续平稳，但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。
疫情对楼市影响几何？
报告认为，新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击，但政府和市场各方均有效韧性应对，决定了中国楼市出现收敛性恢复。2020年，全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。1-11月，全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年的同期水平，房地产和住房开发投资恢复到中高速水平。
不过，受疫情发生及扩散传染影响，过去比较繁荣的中部地区出现“塌陷”。从四大区域来看，住房开发投资和销售上，中部地区下滑最为严重，恢复也最慢。2020年1-6月，中部地区住宅开发投资和商品房销售面积同比增长分别为-2.9%和-14.1%，在四大地区中下滑幅度最大。2020年1-11月，中部地区住宅开发投资和商品房销售面积同比增速分别为5.0%和-1.4%，虽然相比上半年有所好转，但增速明显低于其他地区和全国平均水平。
分析其原因，报告指出经济的基本面、政策与制度决定了楼市的收敛性恢复。中央抗击疫情的政策措施果断有力，疫情迅速得到了有效控制并取得决定性胜利，疫情防控和复工复产的统筹有序推进，为楼市恢复创造了基本前提，宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应，但基础制度没有彻底改变，决定“炒房”的动力仍在，上政策与下对策博弈导致总体稳定局面波动。
此外，地价和资金也对楼市收敛性恢复有助推作用和直接影响。土地方面，2020年初以来，当月土地成交价款出现较大幅度变动，2月份同比增速下滑幅度较大，但3月份态势扭转，同比增速由负转正，4月份进一步爆发式增长，在5-10月份同比增长始终为正，个别月份增速较高。其中7-10月份，当月土地价格出现快速上涨的过程。资金方面，在房贷整体趋紧、局部松动、房贷利率有所下调的背景下，2020年商业性房地产贷款余额一直保持着10%以上的增长率。
南北差异依然突出
对于过去一年房价的区域变化，报告认为房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。就二手房价格来看，东部地区房价绝对大幅领先，中部地区和西部地区非常接近，约为东部地区房价均值的一半，东北地区均价在四大区域中最低。
南北方房价水平差异依然突出。2020年11月，北方地区除了北京、天津2座城市外，其余城市房价普遍低于20000元/平米。南方地区则与北方地区明显不同，深圳、上海、厦门、三亚、广州、杭州、南京、苏州等多个城市房价水平高于20000元/平米，其中深圳、上海和厦门超过了40000元/平米。
报告认为，中国城市房价水平的“南高北低”分化格局与中国城市经济竞争力“南强北弱”、经济南北差距扩大密切相关，城市的GDP、人口规模和人均收入等因素是决定住房需求的核心因素。部分地区投资投机需求的涌动催生出楼市恢复过程中的局部过热，许多核心城市和城市群，如粤港澳大湾区成为本周期内投资投机性购房需求追逐的重点，部分城市出现过热苗头。不过，中国社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞表示，南北方地区在房价上的差异并没有其在竞争力上的分化明显。
报告预测，2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。
责任编辑：方凤娇 主编：陈岩鹏
