本报记者 李贝贝 上海报道
旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）近日与广西房企彰泰控股（香港）有限公司达成合作。公告显示，旭辉将向彰泰香港及桂林合创收购平台公司65%的股权，该平台公司即为桂林彰泰实业集团有限公司（下称“彰泰集团”）。而作为区域龙头企业，彰泰集团曾希望冲刺规模，未来进入前50强之列、进行全国化发展。但在“强者恒强”的大环境中，这家小房企的发展却步履维艰。
“旭辉合作模式”破局广西市场
联手当地龙头进行合作开发，以开拓薄弱区域的方式，被旭辉董事局主席林中称为“旭辉合作模式”。
日前，旭辉将这一模式应用到了广西市场。1月7日，旭辉与彰泰签署战略合作框架协议。新成立的公司总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任平台公司董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任平台公司总裁。
根据旭辉当日晚间发布的公告，本次合作方包括彰泰控股（香港）有限公司（“彰泰香港”），现时拥有桂林彰泰实业集团有限公司（“平台公司”）80%的股权；桂林合创建设投资有限公司（“桂林合创”），现时拥有平台公司20%的股权；及黄海涛及汪春玲（平台公司的实际控制人）。旭辉将向彰泰香港及桂林合创收购平台公司65%的股权（“潜在收购事项”）；将以增资的方式与合作方就广西旭辉按65：35比例成立合营企业（“潜在出售事项”）。
框架协议签署后，旭辉及彰泰将分别支付人民币8亿元及1亿元作为定金，以确保后续合作的开展。不过，由于该协议仅为框架协议，未来双方如何注入资产等细节暂未披露。另根据双方发布的消息，旭辉将整合彰泰在广西以外全国其他区域的项目和团队，同时此次合作也将保留双方在广西当地和省外区域的团队。
公开资料显示，目前旭辉在广西的项目并不多。据公司2020年中报，旭辉当前仅在南宁有所布局，旗下拥有五象综保区银海大道147亩项目以及邕甯区和合路项目两个土地储备项目，规划建筑面积分别为39.27万平方米及15.83万平方米；以及1个尾盘项目”美的旭辉城“，剩余尚未确认可销售/余下尚未出售可出租建筑面积 （不包括停车位）1334平方米。而成立于1992年的彰泰集团则深耕广西市场多年，目前在广西已布局了11个城市。
旭辉控股董事局主席林中表示，旭辉与彰泰集团在区域布局上有许多互补之处，双方合作有助于旭辉深耕广西省域全境，巩固平台公司在广西当地的龙头地位。而对于此次战略合作，市场分析人士也多倾向“各取所需”、“互补”之说。
例如，58安居客房产研究院分院院长张波就告诉《华夏时报》记者，通过合资的方式的确实现了两家的融合，对于旭辉在广西地区未来的扩张有一定好处。“对于彰泰而言，作为一家区域性的龙头房企，在融资严控的大背景下，未来扩张的步伐依然面临着诸多困难，选择和旭辉合作，也会更有利于自身品牌溢价提升，以及更快发展。”
彰泰“不看多也得看多”
根据克而瑞的统计数据，彰泰集团2020年上半年全口径及权益销售金额均排行广西市场第一位。彰泰集团官网称，其在全国16城、9县开发过100多个地产项目，开发面积近2000万平方米，目前在大本营广西以及江苏南京、无锡、湖北武汉、江西南昌等地均持有项目。
起家于桂林的彰泰在2017年将总部迁至南宁。近年，彰泰对于“规模”的渴望愈发强烈。2020年9月，在接受媒体访问时，彰泰集团董事长黄海涛就直言：“如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天怀疑晚了，那明天再看今天就会更晚，所以只有往前走，这是必须的。”其认为，“为了活下来只有选择发展”、“不看多也得看多，除非不想发展了”。
在这次采访中，黄海涛还提出彰泰未来一定要进入前50名，直言“资本永远青睐于规模，只有过了前50名才基本安全”。根据克而瑞的数据，彰泰在2017年-2019年的销售额分别为128.4亿元，215.3亿元、226.3亿元（全口径），在房企销售榜单中的排名分别为119、103、104名。
2020年6月，原蓝光集团总裁张巧龙加盟彰泰任董事长兼总裁。7月14日，彰泰高调宣布 “1+3+N”全国化战略，开启了“现代化、全国化、规模化、资本化”的征程。与此同时，彰泰也在积极筹备上市，按照张巧龙的要求，2021年就要想办法登陆资本市场。
当年6月23日，彰泰斥资13.9亿元竞得无锡市锡东新城70亩地块，打响全国化布局的第一枪。随后公司又先后进入南京、武汉、南昌、玉溪等城市，并于成都、昆明、镇江、绵阳等地相继投资建立公司。但随着管理半径的增加，彰泰在新市场的操作和项目进展方面都出现了一定的“水土不服”。例如，“企查查”显示，进入无锡市场不到半年，2020年12月11日，无锡彰泰房地产开发有限公司就因未办理相关手续擅自施工被住建局处罚30万元。而由于无证施工，彰泰集团进入南京的首个项目彰泰观南府也被责令停工。
2020年，彰泰集团仅获得了224.5亿元的全口径销售额，行业排名亦滑落至117名。从规模和排名来看，与黄海涛的目标仍有较大差距。
与此同时，在“三道红线”之下，随着房地产融资环境的收紧，外界也担心彰泰在扩张之路上的资金承压等问题。上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，此次彰泰集团出售了不少股权，说明其本身资金方面也存在一定的压力。
作为一家未上市的企业，资金无疑是彰泰在全国化之路上的掣肘。目前，彰泰的融资方式有银行和信托融资两种方式，其中信托融资主要来自五矿信托和四川信托。另外，“预警通”显示，2018年-2020年，彰泰集团出质股权15次，累计出质股权数额近3亿元。
对于与旭辉的合作考虑以及资金情况，《华夏时报》记者致电了彰泰集团总部，但公司电话始终无法接通。而就资金承压问题，彰泰集团副总裁王宗民日前向媒体作出否认：“公司不存在资金方面问题，公司三大经营指数都非常健康。”
值得一提的是，尽管合作双方均强调此次携手为“战略合作”而非单向收购，但仍有不少持“收购”看法的业内人士。在业内人士看来，旭辉集团在公告中将第二阶段的框架协议标注为“潜在收购事项”，暗含项目收购的意味。
例如，张波就向《华夏时报》记者强调，行业竞争已经进入下半场，大房企的话语权开始越来越大。“总体来看，随着行业集中度不断提升，未来房企并购、合并等事项会不断增多，尤其是对土地进行合作开发、增强股权类融资比例等多种操作手法会不断增多”。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
