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广西一宗土地“招拍挂”5年未交付,吉恩置业6658万元竞得145亩地“有名无实”?

杨仕省 2021-1-24 20:12:25

本报记者 杨仕省 北京报道

一宗土地“招拍挂”历经五年仍未果。

贺州吉恩置业有限公司(下称吉恩置业)五年前通过招拍挂拿下广西贺州一宗土地,并按期全额缴纳土地出让金,但至今仍未拿到自己成功“竞得”的土地。

不仅如此,吉恩置业还等来了贺州市自然资源局的一纸“解除合同通知书”,但对方只是退还土地出让金及利息补偿。直至2020年9月,因广西壮族自治区高级人民法院(下称广西高院)的介入并将其诉讼发回重审,才让吉恩置业看到通过法律途径解决问题的希望。

“地方政府如果是出于城市发展整体需求进行规划调整,动用企业已经合法取得的土地,企业可以支持。但政府也应当尊重企业,而不是以‘调规’为由回收土地。”吉恩置业一位不愿具名的高管回应《华夏时报》记者说,涉案土地位于广西自治区政府划定的粤桂经济合作试验区范围内,政府无法及时履约供地给企业,对政府的形象也有不良影响,这是各方不愿看到的结果。

本报记者就此事向贺州市自然资源局赖庆文副局长求证,但对方未回应。贺州市自然资源局某科室工作人员告诉本报记者,他知晓此案的具体情况,但未经领导批准不便回应记者的提问。

对簿公堂

2020年9月,广西高院一纸行政裁定书,让此事有了转机。在打了一年多的官司,且两次被法院以“诉讼时效已过”等为由驳回之后,广西高院裁定一审、二审判决“适用法律不当,依法应予纠正”,并指令贺州市八步区法院对此案进行审理。

根据吉恩置业提供给记者的法院行政裁定书等材料显示,2016年1月20日,吉恩置业通过拍卖以6658万元人民币竞得了位于贺州市八步区信都镇平龙村207国道东侧的145.7亩土地,在当日与贺州市自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》,并于当年3月30日前支付完所有土地出让金。

按照双方签署的《国有建设用地使用权出让合同》约定,贺州市自然资源局本应于2016年4月20日前交付该宗地块给吉恩置业,为其办理国有土地使用权证。不过,时至今日这一合同并未被履行。

在近三年的沟通、催促及等待无果后,吉恩置业2019年1月23日一纸诉状将贺州市自然资源局诉至法院。吉恩置业的诉求很直接:一是要求被告继续履行合同,交付地块;二是被告应向吉恩置业赔偿延迟交付的违约金。

本报记者观看的庭审视频显示,在法庭上,吉恩置业向法院提交了两份贺州市人民政府作出批复文件,试图证明“共同证明涉案宗地为闲置土地,该宗地闲置原因属于政府”。被告方贺州市自然资源局答辩称,土地权证办理并非国土局的职责,而是不动产登记局,所以原告未能拿到土地权证与其无关。至于土地交付,其前提条件是原告先取得物权,即先拿到土地证,然后才可以交付。

此外,贺州市自然资源局还坚称,法律规定行政诉讼的法定有效期限是六个月,且应该从双方合同约定的2016年4月20日这一最后交付日期算起,吉恩置业上诉已超期。本报记者向贺州市自然资源局致电采访,被告知不便接受采访。

一审的判决以法院接受贺州市自然资源局的辩词而告终。2019年6月5日,贺州市八步区法院出具行政裁定书,驳回了原告吉恩置业的上诉。裁定书中接受了贺州市自然资源局关于行政诉讼已超期的答辩意见,认为吉恩置业是依据和贺州市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》来上诉的,而贺州市自然资源局此时的身份仅是合同主体,而并非政府行政管理部门,因此不适用行政诉讼。

“规划调整”

一审判决让吉恩置业陷入被动,而贺州市自然资源局却另有行动。

一审结束之后的2019年8月7日,贺州市自然资源局将一份“解除合同通知书”发送给吉恩置业。通知书称,根据贺州市八步区政府的调整规划通知书,将尚未交付的土地规划调整为体育中心、文化设施用地、中等专业学校用地、城市道路等,自然资源局退回吉恩置业已缴纳的宗地出让价款人民币6658万元及分期缴款利息每年约10万元,总计6684万元。

吉恩置业表示对这一通知不满。在庭审中,吉恩置业表示,自然资源局完全是违规违法修改规划,只把吉恩置业拍卖下来的145亩土地改变为文体用地性质,周边其他所有的土地性质并没有任何改变。并认为“这属于典型为逃避违约责任。”吉恩置业相关人士对《华夏时报》记者表示,改规划也从未通知吉恩置业。

对于贺州市自然资源局给出的利息方案,吉恩置业也表示无法接受。因为,据当年签订的《国有建设用地使用权出让合同》,违约金的计算应从2016年4月20日未能完成供地开始计算。如按照每逾期一日利息千分之一计算,截止到2019年1月吉恩置业上诉,违约金达6590万元,几乎与土地拍卖的价值完全一致。“地方财政是无法支付这笔赔偿金的,所以才通过匆忙修改土地规划的方式,侵吞我们企业的财产。”吉恩置业的高管说。

不接受一审结果,不同意贺州自然资源局解除合约的方案,吉恩置业选择继续上诉。

规划调整这一事件,也成为二审中重要补充内容。

在二审上诉材料中,吉恩置业称,贺州市自然资源局一直未履行交付土地的义务,行为消极,既未中断土地交付,也未消除土地交付,属于典型的不作为。吉恩置业多次要求贺州市自然资源局履行合同,却被各种理由拖延。贺州市自然资源局的答辩除坚持一审中的说辞外,还补充称,该宗地块已调整规划,原合同无法实现,应予解除。

贺州市中级法院于2019年11月4日出具的行政裁定书宣布维持一审原判,驳回吉恩置业的上诉。吉恩置业再遇挫折。

峰回路转?

两场官司,仅因诉讼期限被驳回,吉恩置业选择上诉至广西高院。

2020年9月11日,广西高院裁定,一审、二审适用法律不当,依法应予以纠正,并指令贺州八步区法院对此案进行审理。

据记者了解,2020年11月26日该案在原一审法院重新开庭。庭审不再纠结于诉讼时效及诉讼资质等问题,开始关注案件事实本身。

庭审视频显示,在当天的庭审中,审判长直接对贺州自然资源局提出几个问题:“一、土地在不在?二、土地是否征地拆迁完毕?三、土地还能不能交付给吉恩置业?”

自然资源局代理人当庭回应:“土地依然在,且拆迁征地完毕,但不能按照原来协议交给吉恩置业,只能重新签约。”

对此,吉恩置业却认为,自然资源局的行为属于典型的逃避违约责任,恶意改规划,是以“调规”为由回收土地,回收土地侵吞了企业的合法利益。

此外,双方还就违约责任进行了辩论。贺州市自然资源局依旧主张因为企业未按要求提出申请,才导致自己迟迟未能供地。吉恩置业强调,申请土地权证所需的很多资料,如土地坐标、空间定位、地面障碍物清理状况等,都具有很强的“国家属性”、“权威属性”。只有自然资源局将这些数据资料交给企业,企业才能据此提出办证申请,如果自然资源局拖延、推诿,企业肯定无法备齐申请所需的资料。

在庭审中,主审法官称,该案件是典型“行政协议案件”,贺州自然资源局与吉恩置业签订的供地协议,首先是作为“协议”出现的,这就意味着贺州自然资源局要完成协议,但因协议中的一方是政府部门,就具有很强的特殊性。行政协议纠纷特殊之处在于,自然资源局既是行政部门又是协议方,按照最高法的司法解释,协议方无法单方面解除协议,需要双方协商解决。

至此,如何结束这宗5年仍未完成的“招拍挂”,双方仍在等待中。

责任编辑:方凤娇 主编:陈岩鹏