本报记者 刘诗萌 北京报道
2021年刚一开年，楼市的“异动”就引起了多方注意。从深圳楼市涨幅再度居前，到上海掀起抢房“打新潮”，甚至有市场人士认为，2021年将成为“房市大年”。然而，在“房住不炒”的大原则下，这一趋势并没有被放任不理。从中央到地方正在掀起一场“调控风暴”，试图抑制住纷纷涌现的投机需求。
1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“通知”），从限购、限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。
此前，从1月19至23日，深圳连续发布了三个调控政策，围堵“假结婚”骗取购房资格、严查提供虚假证明文件等弄虚作假行为、严打代持和假流水购房等行为。上海也针对认筹过热出台了土地、限购、信贷等一系列调控内容。更具有“风向标”意义的是，北京市住建委主任王飞1月25日在做客“市民对话一把手”节目时透露，严查资金违规流入楼市和中介炒房，严查投机炒房。
“本轮调控政策是从上而下的调控，是在住建部主导督导下的调控升级。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，杭州、上海、深圳的调控是在市场明显上涨的基础上出台的，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，具体效果还是要看针对‘打新潮’及经营贷的补丁政策与执行力度。
杭州对“万人摇”追加限售
《通知》指出，要求进一步加强住房限购，落户杭州未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；将限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；另外高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。加强住房限售，本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让；以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。加强税收调节，本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。此外，还调整了无房家庭认定标准，2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在杭州市限购范围内无自有住房记录满3年，方可认定为无房家庭。
“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在两条限购政策当中，一条针对新落户人员的限购，通过施加落户年限，防范落户炒房，使得本地户籍购房者炒房空间减少。另一条针对绕过限购的一种常规做法——房屋赠与，赠与人若是赠送房屋也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。这样操作，就使得通过赠送来回避限购的意义不大了。
张大伟则认为，针对摇号房源增加限售的政策，可能成为市场的示范。中原地产数据显示，2020杭州全年推盘860余次，近12.8万套新房源入市，萧山、余杭为供应主力，67万人次登记，平均中签率19%。从项目中签表现来看，共16个项目中签率低于3%，融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低记录，西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史。这种情况下，“打新潮”导致的套利群体成为市场主流，降低打新房源的投资属性才能影响当下的市场。
自上而下的调控“风暴”
近日，除了杭州以外，上海、深圳也接连发布了调控政策。深圳在1月底的五天之内发布了三条“打补丁”政策：1月19日，深圳住建局向该市不动产登记中心发函称，“家庭购买商品房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”，改变了过去只要其中一人符合购房资格就能登记在该购房者或夫妻双方名下的情况；1月22日，深圳市住建局发布了关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理通报，称已将有关违法违规线索移送公安机关依法处理；1月23日，深圳住建局又发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，严格核查购房资格信息，进一步严厉打击“代持”等炒房现象，违规将停止网签、停止公积金贷款三年。
1月21日晚，被称为“沪十条”的上海楼市调控新政《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》出台，打击假离婚，完善摇号政策。其中要求，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度等。此后亦有消息称，工商银行面向上海地区的购房税费贷款已经晋级叫停。
而从时间上看，住建部的调研是这几个城市相继出台政策的重要原因。26日，新华社发布消息称，近日住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。
严查“经营贷”，落实“房住不炒”
2020年末至2021年初，在“十三五”收官、“十四五”规划的起步阶段，从2016年底开始成为中国房地产政策基调的“房住不炒”仍然是房地产相关政策中被提及最多的。不仅2020年中央经济工作会议，为未来5年至15年定调的《十四五规划和2035年远景目标建议》也同样强调了“房住不炒”， 租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
然而，受到土地财政惯性的影响，地方政府主动调控楼市的意愿仍然不强。中国社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，经济下行压力较大背景下地方政府土地财政依赖依然严峻，地方政府的调控行为多源于严厉重申下的外部压力，内在动力依然不足。与北京、长沙等“调控模范生”相比，部分城市的限制炒房政策有意无意之中留下漏洞，未达有效边界，“犹抱琵琶半遮面”现象突出。
“杭州、上海和深圳楼市已经‘金融化’， 这种情况下任何调控政策想有效越来越难。如果不打击套利，只是想办法抑制套利者的资格和钱，结果只能增加一点套利的成本、减少一点参与套利游戏的人而已。”张大伟说。
记者注意到，近期从中央到地方都在加强针对资金流入房地产的管理。2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。工商银行上海分行相关负责人也确认，正在认真排查资金流向，严禁经营贷等资金违规进入楼市。此外，近期学区房价格出现较大涨幅的北京，也宣布今年将严查资金违规流入房地产市场和中介炒房，严查投机炒作，近期将开展专项行动坚决打击各类违法违规行为。
责任编辑：方凤娇 主编：陈岩鹏
