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万科郁亮:虽然现在不能挣大钱快钱,但仍可以挣“慢钱、长钱和老实钱”

张慧敏 2021-4-2 18:16:24

本报记者 张慧敏  李未来  深圳报道

3月31日,万科(股票代码:000002.SZ)发布2020年度业绩,报告显示,2020年,万科的营业收入为4191.1亿元,同比增长13.9%;归属于上市公司股东的净利润为415.2亿元,同比增长6.8%。

对于万科旗下备受关注的物业板块“万物云”,万科集团总裁、首席执行官、集团合伙人祝九胜强调,万物云的定位是以科技运用为特色的空间科技服务商。万科董事会主席、集团合伙人郁亮则表示万物云将“定义自己所处的行业”。2020年,万物云的营业收入为182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.66亿平方米,其中47%来自万科以外的项目。

营业收入为4191.1亿元

财报显示,2020年,万科的营业收入为4191.1亿元,同比增长13.9%;归属于上市公司股东的净利润为415.2亿元,同比增长6.8%。万科的分红派息预案显示,2020年万科拟合计派发分红145.2亿元,同比增长23%。

财务指标方面,2020年,万科的净负债率为18.1%,现金短债比为1.17,剔除预收款后的资产负债率为70.4%。其中剔除预收款后的资产负债率略高于70%,目前处于黄档。“我们非常有信心在一季度回到绿档。”万科集团合伙人、执行副总裁、财务负责人韩慧华表示。

面对净负债率过低是否会影响公司未来投资的力度和节奏时,郁亮表示:“万科并不追求过低的负债率,40%的净负债率这条线是过去多年来万科一直坚守的。如果有时候净负债率低一点,那是万科为了等待机会,比如今年土地的集中供应,这需要企业的资金有很大的弹性。我们18%的净负债率,也可能正是为了等待市场出现此类变化的机会。”

在开发经营业务方面,2020年万科的销售金额为7041.46亿元,销售面积为4667.5万平方米,同比分别增长11.6%和13.5%。业绩会上,万科董事会秘书、集团合伙人朱旭表示,在全国商品房市场中,万科已经占据了4.03%的市场份额,在43个城市市场排名前三。

土储方面,业绩会内容显示,2020年,万科新获取项目建面为3366.5万平方米,新获取权益规划建面为2058.8万平方米,可供2-3年使用。其中,万科的新获项目权益投资金额的86.6%位于重点城市群。2021年万科现有项目预计新开工3148.4万平方米。

城市更新领域,近年来,万科参与建设了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目。按当前规划条件,万科在城市更新方面的权益建筑面积约363.4万平方米。

“万物云”在管面积5.66亿平方米

据悉,万科目前开展的多元化业务包括商业不动产开发、长租公寓、物流仓储、酒店度假业务、食品、教育等板块。其中,在房企相继拆分物业板块上市的浪潮下,龙头房企万科旗下的物业板块“万物云”的上市进程颇受关注。

2020年,“万物云”的营业收入为182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.66亿平方米,其中47%来自万科以外的项目。

祝九胜强调,万物云的定位是以科技运用为特色的空间科技服务商。据悉,万物云的业务主要包含住宅物业服务、商业物业与设施服务、智慧城市服务、社区生活服务和万物生长。其中,万物生长是一个孵化器,目前已经与54个行业内的物业公司进行合作。

租赁住宅方面,截至2020年底,万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”在33个城市累计开业规模为14.24万间,全年营业收入为25.4亿元,同比增长72.33%,整体出租率超过95%。值得注意的是,泊寓的合作模式也多种多样,分为集体建设用地建造租赁住房、国企平台合作、城市更新等六种合作模式。

物流仓储方面,2020年,万科旗下“万纬物流”实现营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库和冷库收入分别为12.9亿元和5.8亿元,同比分别增长29%和60%。截至年末,万纬物流在44个城市中累计管理148个项目,可租赁建筑面积为1148万平方米。业绩会资料显示,万纬物流在长三角、珠三角、京津冀三个城市群进行了高密度的冷链布局。

关于各业务板块的上市进程,郁亮表示,“不同业务类型最终都要接受市场检验,我们先后都会上市。”他表示,在业务上市过程中,万科会考虑两点——全面和长期。全面指万科每个业务之间都有协同性。长期是指不追赶资本市场热点。郁亮直言:“把业务做大卖掉,这不是我们的目的。我们的目标是把业务越做越好并且长期做下去,短期资本市场热点并不是万科的选择。”

管理红利时代的机会:客户需求和城市发展

“管理红利”自去年以来多次被万科在公共场合提及,指的是房地产发展过程中,经历了“土地红利”时代和“资本红利”时代之后,增长速度开始放缓,遂进入“管理红利”时代。

那么管理红利时代,万科未来的机会在哪里呢,郁亮表示,一方面,来自客户需求的变化, 例如客户对于家居场景复合化的需求,对于小区红线外一公里范围内的配套设施的需求;另一方面,来源于城市的发展。他表示,随着中国城市化进入第二个发展阶段,建设世界级的都市圈将成为中国下一轮(经济)增长的核心驱动力,例如TOD、城市更新等。

“沿着客户需求和城市发展两条主线,这个行业还有很多主线,但是与过去不一样的是,机会不再是唾手可得。”郁亮表示:“虽然现在不能挣大钱。挣快钱,但是仍然可以挣慢钱、长钱和老实钱。”

如何判断客户的需求和城市的发展?万科董事、执行副总裁、首席运营官王海武表示有三个指标,即城市的人口导入情况、城市对配套设施的需求、产业的导入和聚集情况。

业绩会上,对于万科入股泰禾的情况,祝九胜表示,泰禾的问题如果能够得到妥善的解决,对其相关各方来说都是一件好事,但是好事难办。此外,万科给别人帮忙的时候,不会给自己添乱,万科入股泰禾有严格的前提条件,只有达成了全面的债权重组的方案情况下,万科才会考虑入股。以目前的进度来看,距离入股还有很大的难度。

祝九胜进一步表示,“解题就像解锁,钥匙还是在泰禾自身和泰禾相关的债权人和利益方手上。”整体解决泰禾的问题还需要更长的时间,但是不排除有少数项目有可能会先行解套,具体的方案还在探讨。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁