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绿城代建毛利超44%,“轻资产”是解决房地产行业利润走低的灵丹妙药?

李凯旋 2021-6-9 21:43:05

绿城云南代建项目围挡。  受访者提供

本报记者  李凯旋  李未来  北京报道

近期,“代建第一股”绿城管理(股票代码:09979)披露了自愿性公告。公告显示,截至2021年一季度,绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积为902万平米,占2020年全年完成指标的48.3%。此外,新拓代建费预估达到了23.4亿元,占2020年全年完成指标的40.3%。

可以看出,绿城管理在2021年一季度就已经完成了2020年全年指标的4成,实现了快速的增长。同时,绿城管理的财报显示,2020年公司归母净利润达到了4.39亿元,同比增长了35.27%。这得益于绿城管理的代建“轻资产”模式,这种模式带给了绿城管理超过44%的毛利率。

绿城中国几乎是房地产行业尝试“轻资产”模式的第一人。在经过了10年沉淀之后,绿城中国分拆绿城管理单独上市,成为了“绿城”品牌和代建模式的输出主体。不过,受到资本市场青睐的绿城管理却屡屡遭受“贴牌”质疑。

对此,绿城管理回应《华夏时报》记者:“绿城品牌的使用授权系以绿城管理提供开发管理服务为前提,不存在所谓的‘贴牌’,项目销售途中除使用绿城品牌外,也会体现项目开发商与管理商。”

“代建第一股”市值超百亿

从2020年物管企业上市潮开始后,轻资产一词就变为了房地产行业的“网红”词汇。和重资产有所不同,轻资产旨在企业紧抓自身的核心业务,然后将非核心业务进行外包。以物管企业为例,其本身并不持有物业,而是为母公司或其他客户提供物业服务,从而获得收益。

在房地产领域,轻资产模式主要集中在物管和商业方面,纯粹的住宅开发房企则少有采用这种模式的。2020年7月份,绿城管理成功登陆港交所,成为了房企轻资产模式中的重要代表。

绿城管理的成长史有其独特之处。不可否认,一直以来,绿城中国在“代建”这一业务上频繁发力。最开始,绿城中国在2005年尝试政府代建项目。2010年,绿城中国成立了绿城管理,其是中国房地产市场最大的代建公司。随后,2020年,绿城管理上市。

天风证券发布的研报一语道破了代建的本质,其是服务业,委托方为服务付费,代建方为委托方提供相应服务并创造更大的价值。

不可否认,代建这一轻资产模式备受资本市场的认可,整体来看,自上市以来,绿城管理的股价便在一路走高,从初期的2.6港元/股上涨至了近期的5港元/股左右,市值突破百亿元,达到了107.3亿元(截至5月31日)

客观来说,对于房企而言,轻资产这一模式的确吸引人。绿城管理2020年报显示,截至报告期末,公司在中国89座城市中拥有296个代建项目。同时,在报告期内,绿城管理拥有人应占溢利为4.39亿元,同比增长了35.27%。

此外,在2020年,绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达到了1870万平米,同比增长了16.8%。新拓代建项目代建费预估为58.1亿元,同比增长了22.3%。

更加值得关注的一个指标是毛利率,在2020年,绿城管理商业代建的毛利率达到了44.1%,较2019年同期有所小幅下降。针对毛利率下降的原因,绿城管理方面表示,商业代建项目的销售和开发受疫情影响有所延缓,收入有所下降,而人工成本等固定支出仍需列支。不过,对于传统的房地产行业而言,44.1%的毛利率几乎是令多数房企“望尘莫及”。

绿城管理方面对《华夏时报》记者表示,近年来,随着房地产行业监管持续趋严,行业进入了存量竞争时代。在此环境背景下,代建行业的低风险、无负债、现金流良好等优势尽显。项目管理作为轻资产运营及抗周期性的新商业模式的核心,未来增长空间巨大。

轻资产模式是否有风险?

2020年7月份,绿城管理上市时讲的故事就足以吸引投资者,轻资产运营模式下,企业的风险敞口被降到了低位。彼时,绿城管理在招股书中提到,公司的轻资产业务模式能够在降低风险的同时推动业务快速增长并提高盈利能力。

这种模式躲开了传统房企面临的周期性以及高成本高投入的风险。《华夏时报》记者在查阅了绿城管理的招股书以及财报后了解到,绿城管理的主营业务分为商业代建、政府代建以及其他服务三部分。

其中,商业代建是绿城管理营收的主要来源,占比超过70%。其提供的服务包括前期管理、规划设计、工程管理、成本控制、营销、销售服务、交付管理及售后服务。可以看出,从拿地到楼盘售后整个周期中,绿城管理参与了其中绝大部分的环节,但项目所处的地块却并非属于绿城所有。

上市初期,绿城管理行政总裁李军公开表示:“龙头房企发展成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线,这些大公司不需要代建企业的介入。而更多地方性的小房企拥有土地资源,但开发能力和资金实力有限,产品无法产生溢价。在这样的背景下,绿城管理就有了很大的市场。”

也就是说,绿城管理会和地方性房企进行合作,为其项目提供相关的代建服务。在整个的合作过程中,绿城管理需要为项目赋上“绿城”这一品牌。受益于此,原本是地方开发商的项目“摇身一变”成为了绿城这一品牌房企旗下的产品,房子可以卖得更高价。

不过,由此,一场信任危机也出现了。

在绿城管理上市前夕,一个问题突然在业主群和房地产圈流传开来,“贴‘绿城’牌子的项目究竟能不能买”,“贴牌”是绿城管理面临的最多的质疑声音。业主担心,尽管项目带有绿城的品牌标签,但受困于代建这一模式,或许相关的品质标准难以与绿城完全独立自主开发的楼盘相提并论。

其实,早在2020年6月份,就有多家媒体报道,江苏启东绿城玫瑰园因为代建合作方出现了资金问题而无法按时交付,引发了部分业主维权。

而更早的时候,2019年,张琳(化名)曾在云南西双版纳看中了绿城·春江明月项目的一套房源,随后就缴纳了定金。“但是后来我发现,那个项目的真正开发商是当地一个小房企,并不是绿城,只是和绿城代建合作后,用了绿城那个牌子,我就把定金退掉了。担心万一开发商出了问题,即便有绿城品牌,也不能维护业主的权益。”张琳向《华夏时报》记者表示。张琳还表示,“交定金的时候这个项目还没取得预售许可证,但是销售说很快就可以拿证,定金退了之后,又过很久该项目才取得预售许可,比当时销售承诺的拿证时间晚了好几个月。”

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绿城·春江明月样板间入口。    受访者供图

追踪采访该项目近况时,绿城·春江明月的销售人员对《华夏时报》记者说:“地不是绿城拿的,我们是代建合作,整个的建造、销售、售后包括未来的物业都是绿城的。”该销售人员表示,项目是在2018年开盘,目前仍剩余不少房源。而张琳对记者表示,2019年5月其交定金的时候,该项目仍没有拿下第一批预售许可证,不太可能是2018年开盘。

而绿城管理在招股书中表示,项目拥有人及其他对手方可能无法履行其合约义务,这可能对公司的声誉、业务、财务状况及经营业绩造成负面影响。代建项目可能根据项目开发时间表进展、未能按预算进展或根本没有任何进展,其可能够导致我们的声誉受损或延迟确认收入。

对于类似绿城管理这样的代建方而言,一旦土地性质或者上游开发商出了问题,例如出现了导致项目预售延期、资金链断裂等差错,项目面临停工甚至烂尾的风险,代建一方和购房者都将成为“受害者”。而代建方损失的恰恰是在市场上最被购房者认可的——品牌价值。

放置在市场上来看,张琳同样向《华夏时报》记者表示,在2019年咨询绿城·春江明月这一楼盘时,当时销售人员并未专门说明绿城是楼盘的代建方。自己则是后来才发现开发商是另一家当地的小房企。在张琳提供给记者的楼书上,记者看到,的确有开发商的字样,但字号非常小。

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受访者供图

站在购房者的角度,张琳对《华夏时报》记者阐述了自己的看法:“绿城代建的房子和绿城自己拿地然后开发的房子,我觉得并不是一样的,后者更有保障一些。”

行业人士认为,不可否认,品牌房企多年以来积累下的资金优势以及在资本市场上的信用是为项目保驾护航的一只桅杆,而很多中小房企则恰恰没有这两大优势。

“整体来看,在重资产到轻资产的转化中,代建这一模式是值得肯定的,房地产轻资产化也是一大趋势。但是,近两年代建也出现了一些新情况,比如一些品牌开始被市场质疑,以及代建名不副实。此外,在代建完成后,代建方如何退出项目也是一大问题。”知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示。

绿城管理方面回应《华夏时报》记者:“在代建的全过程中,包括授权使用绿城品牌、派驻绿城专业团队、执行绿城产品标准,通过项目策划、设计定位、产品营造、销售服务及产业链资源的整合,提升项目效益,体现管理价值。此外,绿城品牌的使用授权系以绿城管理提供开发管理服务为前提,不存在所谓的‘贴牌’,项目销售途中除使用绿城品牌外,也会体现项目开发商与管理商。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁