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易居沃顿PMBA-10三大课题发布 房企:要推行长期主义,否则负利润空转会像瘟疫在行业蔓延

李贝贝 2021-6-10 20:23:13

本报记者 李贝贝 上海报道

6月5日,易居沃顿PMBA第10期课题发布正式开课,本次课程的三大课题方向分别为:不动产与新商业、房地产投融资、战略与组织变革。会上,多名业内人士公认,未来是低增长时代,也是大变局时代。房地产行业依旧充满挑战,但作为房企的管理者,必须要寻找更多商业创新的可能,探索可能存在的突破口。

土拍热下的冷思考

现场,国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主任,原重庆市市长黄奇帆从宏观视角出发,讲述了经济以及房地产行业发展前瞻观点;万科集团高级副总裁、酒店与度假事业部首席执行官丁长峰、珠江投资集团总裁王晞及旭辉集团CEO林峰则围绕宏观趋势、行业变革、企业发展等热点话题进行专业化解读。

其中,吴建斌就“五道红线”(即房地产“三道红线”+金融“两道红线”)之下房地产投资、融资、风险控制如何进行提出看法。其认为,基于当下的宏观政策,房企面对着“阳光”与“阴霾”并存的大环境:“一方面,今年土地市场非常火热,几乎每次供地带来的都是高地价、创新高的现象;另一方面,很多中小型房企,甚至头部房企在现金流方面都遇到了巨大的压力。”

在吴建斌看来,房地产离不开金融,金融也离不开房地产。作为房企而言,做好经营性现金流的管理是最核心的。而用杠杆撬动房企发展的时代一去不复还,能让房企渡过困难就是经营性现金流。所以房企要真正把经营性现金流摆在第一位,“如果这个问题解决不好,房企会遇到很大的挑战”。

丁长峰探讨了后疫情时代经营性不动产的挑战与机遇,认为面对疫情常态化的不确定性和人口变化的长期趋势,经营性不动产将迎来黄金时代,而房企必须做好经营性现金流管理问题。

当下的行业,量依然在狂奔,地继续在狂抢,规模还在放大,周转也越来越快,只有利润在不断走低,在这样的时代,房企纷纷提出要组织升级。而组织变革是珠江投资集团总裁王晞长期关注的焦点:“究其根源,所谓精细化管理的背后都是按部就班、画地为牢,貌似是精益求精、埋头苦干,实则却是无实质意义的内耗。因此,低增长时代的组织升级,不能再是组织管理上的升级,而应该是组织战略上的升维。”

近期,22个热点城市中,19个城市已完成首批集中拍地。从土拍结果来看,林峰直言,实际上最近地价达到了这两年的高点,甚至有些刷了历史新高。

林峰表示:“在这个高点之下我们很焦虑,焦虑的是,没拿到地还要隔三个月(才能再进行土拍)很焦虑。而拿到地的也很焦虑,就像杭州著名开发商讲的1%-2%的利润率,他在杭州有绝对的成本优势、品牌优势、客户优势、运营优势,他如果只能有1-2个点的利润,意味着其他企业在杭州拿的地利润的压力会很大。”但接下来的拍地地价有可能越来越高吗?林峰的看法是“不一定”。

面对集中供地下的土地市场,林峰提出了“土拍热下的冷思考”。林峰强调,目前房地产行业的合作竞争和整合都在加剧,整个行业在竞争上呈新的态势。而不仅仅地产的收并购在整合,物业收并购也在整合,“物业上市的风口期已经过去了,50%的物业公司在市场上市盈率不到10倍。”其认为,物业的收并购有一定“虚火”,而物业的收购是最后一波浪潮。与其纯靠规模阶段性地去推动股价的上涨,不如把这些能力变成其他增值服务的能力,市场最终一定会回归理性。

“市场在热烈的时候更是需要我们最冷静的时候。”林峰给出了对于当下房地产市场的四个感悟:第一,存在的不一定是合理的;第二,行业的金融属性会进一步加强;第三,行业的合作、竞争和整合都在加剧;第四,你改变不了世界,只能改变自己。

房企:行业的毛净利率会进一步下滑

对于房地产市场的新变化和新挑战、新机遇,上述业内人士也一一给出应对之道。

吴建斌判断,未来三年,国家的政策层面不仅不会有松动,可能还会收紧。而对于房企来说,银行融资的收紧改变企业最核心的就是经营性现金流,因此企业可通过处置低效资产,包括酒店、商业、工业等,缓解现金流困境。此外,向一些好的房企学习,推行房地产企业的长期主义,核心来讲就是要做到“均好”。做到销售稳步、利润率有保证。

丁长峰认为,为了能够令经营性不动产的业务自立自强,房企必须要具备四个基础能力:精准定位的产品能力,投资布局能力,建造能力,经营管理能力。尽管经营性不动产有很多需要转变的地方,但是经营性不动产最核心的还是“人”。丁长峰表示:“所以投资经营性不动产,我建议大家提前投资‘人’和自己的团队,而且一定要用长期主义的心态去投资’人’。”

王晞同样强调“人”的重要性。其认为,未来组织的作用则是建立生态系统将一个个超级个体通过自主动因的驱动进行链接,从而实现平台化与合伙人之间的相互补台、相互赋能资源放大的生态链组合。而企业若采用快周转或者更快周转,上规模或者更大规模的发展模式,结果就是千军万马拥堵在独木桥上,负利润的空转就像一场瘟疫在全行业快速蔓延。

对于房地产后续的一些变化,林峰总结了他对地产行业的七个预测:1.对房企融资会进一步收紧;2.限价的审批会保持收紧;3.集中供地的政策会进一步优化,包括马甲拍地;4.今年剩余两次的集中供地热度会逐步降低;5.行业的毛净利率会进一步下滑,分化会加剧;6.出让金征收主体的改变,深度影响地方政府积极性;7.房价依然会涨,但不是大涨普涨。

以旭辉多年的发展经验来看,林峰认为,房企面对最终回到理性的市场,首先要深耕主业并且拥抱创新,追求有质量的发展、可持续的增长;其次,旭辉正在尝试真正做到客户导向,以此减轻前端压力;最后,要有战略定力,该坚持的时候要坚持。其还补充说,旭辉围绕存量资产的管理能力做了多元化创新。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁