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成都土拍“严”字当头:部分地块“地房比”拼至0.9,十强房企基本无收获「鏖战“两集中”」

李贝贝 2021-6-17 17:07:12

本报记者  李贝贝  上海报道

6月11日,持续5天的成都集中土拍落下帷幕。在65家房企的竞夺中,40宗土地全部成功出让,其中32宗进入竞自持环节,最高自持比例59%,总成交金额约354.86亿元。值得注意的是,此次40宗地均采用“限地价,限房价”方式出让,多数地块叠加“竞自持租赁”。同时,成都市还接连发布通知,对竞买企业资格审查、新建住宅建设品质技术管理等方面进行规则制定,强调房地产市场平稳健康发展。

最高自持比例59%

6月11日下午3点,随着郫都区一宗266.88亩的土地成功出让,持续5日的成都首场集中供地落下帷幕。

据中国指数研究院统计,此次成都集中供地,40宗地块均成功出让,成交土地面积229.9万平方米,占本次供应14区2021全年宅地供应计划的30%,成交金额355亿元,平均溢价率7.4%,整体成交楼面均价7565元/平方米。

此次土拍首次采取“限地价+限清水房价+竞自持租赁住房”的出让方式。据悉,40宗土地中除两宗人才用地外,均采用“限房价、竞地价、竞自持租赁”规则,其中32宗进入竞自持环节,最高自持比例59%,总自持面积达70万平米,占比总成交建筑面积15%。同时一些高自持地块还有额外要求,比如天府新区5宗地块均需配建学校,且全部要求成品房销售,装修价格不得高于3000元/平方米等。

克而瑞地产研究中心指出,“就成都五天的集中出让来看,房企参与积极性高、土拍竞争十分激烈”。

据了解,60余家房企参与了此次拍地,其中31家成功摘地。从成交结果来看,在新的赛制之下,本土房企成都人居集团以53.2亿元成为本次拿地金额最多的企业,而中瑞天悦则以462亩的用地面积,成为成交面积最多的企业。另据中国指数研究院统计,德商、电建分别以联合体形式斩获4宗土地,龙光、万科、高投、融信、交投等也各斩获2宗。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《华夏时报》记者,成都作为西部核心城市,也是不少房企重点投资的目标,土储较少的房企及时补仓,希望增加在成都的市场份额,为了后续深耕成渝双城经济圈做准备。

值得一提的是,本轮拍地吸引了不少新面孔,比如国锐地产、四川远达、重庆银河房地产、厦门源昌投资以及武汉卓尔等中小房企,此次均成功进入成都市场。但同时,龙头房企、规模房企表现得则相对谨慎,万科、华润、龙湖是龙头房企中少数赢得地块的房企。其中,龙湖以18.72亿元拿下了龙泉驿区东安街道185.62亩的商住地块,万科耗资10.4亿拿下2幅地块。

克而瑞研究中心分析指出,与此前多城土拍中规模房企“一马当先”不同的是,规模房企中仅万科、龙湖、华润等成都“老玩家”有所斩获,且多数成交地块位于主城区。30强房企在成都共竞得11宗地,其中10强房企只有万科竞得2宗地块、华润拿下1宗地块。“究其原因,竞争激烈之下,高自持比例也让部分房企望而却步,对于已经深耕成都多年的规模房企而言,多盘联动、管理集中是其优势。”同策研究院资深分析师宋红卫也告诉《华夏时报》记者,风险防控较强的头部房企很少露面,因其本身就有一定的土地储备。

严监管收窄房企利润空间

成都此次集中出让在“限房价、定品质、竞地价”的指导下开展。业内人士普遍认为,这种出让方式导致所有地块后期售价全部锁定,利润空间有限。同时,在“定品质”的要求之下,拿地房企的利润空间也进一步收窄。

“由于本次成都设置可售商品住房清水最高销售均价,考虑到部分地块仍有精装溢价空间, 因此实际每块地均有明确的最高销售价格。”据克而瑞研究中心报告,对比可售楼板价,除去人才公寓地块,平均地价房价比接近0.7,房企盈利空间大幅缩小,部分热门地块地房比更是接近0.9。“投资窗口期缩短之下,一次性供应大量土地并未能减缓竞争激烈程度,竞自持租赁住房比例更考验整体运营能力。” 克而瑞报告显示。

针对“高自持”,宋红卫向《华夏时报》记者解释说,“自持”政策是热点城市房地产市场调控的一种手段,目前多个城市推广,主要是通过间接增加房企资金成本的手段,且该成本不直接体现在土地和房价上,来达到“稳地价、稳房价”的目的。

宋红卫直言,高自持会增加房企运营层面的风险,随着融资成本不断上升、拿地成本和开发难度上升,风险会进一步上涨。其表示:“长此以往,高风险的房企将会面临资金链断裂的风险,企业破产、项目烂尾的情况将会出现。”

“限房价、定品质、竞地价”之外,《华夏时报》记者注意到,本次土拍还设置了不少“禁入规则”。

6月7日,成都市住建局成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法(试行)》(下称《办法》),直接将同时踩中“三条红线”或有严重失信情形的开发企业纳入竞拍黑名单。

不仅如此,被纳入竞买资格限制名单中除了“红档”企业之外,《办法》还严格注明了其他多种违规情形。例如造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业;未按规定拨付工程款,导致农民工工资拖欠的开发企业等。对于审查机制,《办法》则要求成都市法院、成都市规划和自然资源局等5个市级部门作为审查主体,在日常监管中以采取向市公共资源交易中心推送限制名单的方式,对开发企业参与成都市商品房建设用地竞买的主体资格,实施动态审查。

李宇嘉向《华夏时报》记者表示,无论是基于成渝都市圈的规划还是成都市的人口红利,都对成都楼市发展有一定的利好。因此,政府出台的一系列严格政策,限制大胆冒进的开发商来成都拿地,也是为了避免对土地的激烈争抢。“政府是从限制地价入手实现对房价的控制,如果后期再控制难度就大多了”。

中国指数研究院认为,本次土拍中,成都接连发布三项通知,分别对竞买企业资格审查、新建住宅建设品质技术管理和新建成品住宅装修管理进行规则制定,进一步规范市场,同时也保证了建设质量,维护购房者权益。而成都6月1日发布的租赁市场财政补贴办法,也对本次土拍中多宗地叠加“竞自持租赁”的条件进行辅助,对新建租赁住房的开发企业有一定的支持作用,也能够加速成都整体的租赁市场建设。成都在落实“稳地价、稳房价、稳预期”的重要决策部署同时,也在不断寻找城市发展建设、购房者、开发企业三方面需求的平衡,持续促进成都房地产市场的平稳健康发展。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁