图片来源：世邦魏理仕
本报记者 李贝贝 上海报道
在上海经济运行韧性增强，内外需求持续回升的背景下，2021年上半年，上海仓储物流需求旺盛，热门区域“一库难求”，各板块租金持续上涨。与此同时，在TMT与生物医药行业的强劲需求下，上海上半年产业园区市场表现也毫不逊色，
热门仓储物流市场“一库难求”
2021年上半年，上海仓储物流需求旺盛。CBRE世邦魏理仕近日发布《2021年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示，2021年上半年上海物流市场供应有限，仅新增新宜金山朱泾这一个项目，体量近19.4万平方米且预租情况良好。另据仲量联行统计，第二季度，上海物流地产净吸纳量增至28.6万平方米，创下自2007年以来单季度净吸纳量的新高。
世邦魏理仕方面向《华夏时报》记者透露，就供给端而言，部分仓储项目因城市发展需要而拆迁、动迁，造成某些子市场一库难求的局面。如浦东空港区域，因建设上海东站的需要，一些本地物流园区（贵贵物流园）被拆除，从而短期内推升该区域租金上浮。因此，在供应匮乏态势下，市场租赁交易反而更为活跃。
“二季度吸纳量的大幅上升主要得益于来自第三方物流的租赁需求强劲。”仲量联行中国区产业与物流服务部联席主席黄晖解释说，第三方物流的租赁主要包括来自国内外物流公司的大量新签租赁和一些租赁续约。此外，二季度的净吸纳量也受到来自电商和制造业等其他租赁需求的支撑，这些企业在临港和奉贤都租赁了大量空间。
黄晖强调，二季度大多数细分市场在租赁方面都取得了较好进展。其中，金山市场因新竣工项目良好的租赁表现，空置率显著下降。而高力国际方面向《华夏时报》记者透露，随着多个发达国家疫苗接种提速并放松疫情管制，全球主要经济体复苏加快，尤其是美国消费需求增加提高了中国产品的需求，三方物流需求大增。同时，二季度618年中大促电商和三方物流有短租需求，空置率因而从去年年底的12.7%下降至今年年中的9.9%。
《华夏时报》记者了解到，在需求保持坚挺的大环境下，上半年上海全市物流市场的平均租金报价出现回升。仲量联行报告显示，上海物流地产租金在二季度环比涨幅从0.7%小幅加快至0.8%，达到1.52元/平方米/天。“强劲的租赁需求和不断降低的空置率使得租金保持增长，在相对成熟和稳定的细分市场尤其如此。二季度上海物流地产租金同比增长2.0%，基本与上季度持平。”仲量联行方面表示。
来自世邦魏理仕的统计数据同样显示，上海物流市场二季度表现明显回升，季内净吸纳量超13.3万平方米，其中多数子市场已达满租水平，如嘉定、闵行、浦东空港等板块。就需求端而言，3PL与寄递企业扩张最为明显，季内顺丰速运在金山板块租赁超10万平方米，德邦也在该板块成交2万平方米。
在高力国际方面看来，物流市场的回暖，一方面是因为二季度618年中大促电商和三方物流有短租需求，另一方面随着多个发达国家疫苗接种提速并放松疫情管制，全球主要经济体复苏加快，生产修复、补库存的需求增加了对于中国中间品与资本品的需求，而持续的消费补贴刺激政策也支撑着对中国终端消费品出口的增长，叠加印度、东南亚等地疫情趋紧带来的中国出口替代效应，中国外贸增势强劲，跨境三方物流继续增长。最后，国内消费回暖也提高了跨境电商消费需求。
而与物流地产类似，上半年，上海的产业园区市场需求也较为旺盛。仲量联行统计，二季度共计四个新项目竣工，总建筑面积录得27万平方米，其中包含两个体量较大的项目——位于漕河泾板块的漕河泾科技绿洲4期以及位于金桥板块的上海国际财富中心。
在世邦魏理仕的统计中，上海商务园区写字楼市场上半年迎来八个新增项目入市，分别位于张江、金桥及市北等板块，共计41.3万平方米。充沛供应为各类租赁活动提供多重选择，带动市场愈发活跃，净吸纳量录得46.2万平方米，为近五年最高值，上半年市场空置率累计下行1.1个百分点至16.8%。该机构统计发现，行业需求方面，来自TMT行业的租赁需求占比50%；生物医药位列第二，占比18%。供需双方预期向好，市场以板块内升级扩租为主要成交类型。成熟板块租金上涨动能增强，带动全市平均租金报价较去年年底上涨0.9%，有效租金亦录得0.7%的涨幅。
另据高力国际报告，2021年上半年，来自医疗健康和科技行业的需求推动净吸纳量半年环比激增超过40%。核心子市场的平均租金半年同比上涨2.0%，成熟中子市场的平均租金则半年同比下降1.0%。
TMT、生物医药持续支撑产业园区热度
基于上半年的回暖表现，上述研究机构一致看好下半年物流地产及产业园区的市场走势。
“我们预计下半年（物流地产）净吸纳将超过上半年，新增供应将贡献主要的净吸纳。今年净吸纳将达到55万方，是自2006 年以来的第三高，反应了疫情之后中国经济快速回暖及全球市场份额的提升。”高力国际方面表示。
CBRE世邦魏理仕中国区顾问及交易服务和投资及资本市场、产业地产部负责人孙洁向《华夏时报》记者介绍说，下半年陆续将有多个项目入市，主要分布于金山，青浦，奉贤，松江等区域，预计短期内的集中供应将局部推升各别子市场的空置率，而整体租金走势将保持平稳趋势。
孙洁认为，在国内经济稳步增长以及“双循环“新发展格局背景的影响下，核心节点城市的消费增长将持续带动对高标仓库的需求，尤其是持续增长的电商消费将为物流仓储及城市配送带来新的挑战与发展机遇。“随着国内首批基础设施公募REITs的成功上市，打通了基础设施与资本市场的通道，更多的市场参与者与持有者多城布局扩大资产规模的需求，相信未来房地产大宗交易市场，尤其是物流市场活跃度将进一步释放活力。”
对于产业园区，高力国际预计，2021年下半年的需求有望半年环比上升15%，使全年净吸纳量同比增加60%以上，并超过2019年的水平。与此同时，上海产业园区的租金将长期保持上升趋势。核心子市场和成熟中子市场的租金表现将继续分化：2021年至2025年期间，核心子市场的平均租金有望实现2.6%的复合年增速，而成熟中子市场的平均租金将基本持平。
在CBRE世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、商务园区负责人丁竹君看来，疫情以来生物医药产业在机遇与挑战中不断发展，商务园区市场上活跃的租赁需求便是最好的见证。而上海于近期颁布促进生物医药产业高质量发展的若干意见，为产业发展锦上添花。全产业链的扶持政策与以张江为核心区的’1+5+X’产业布局将成为推动上海生物医药企业高速成长的有力支撑。
“下半年，上海商务园区市场将有近40万平方米的新增供应，包括位于张江、漕河泾的高品质项目，而临空板块也将迎来近五年内的首个新项目交付。”丁竹君向《华夏时报》记者强调，这些新增供应有望进一步激发板块内部的升级需求，而灵活的租赁策略与差异化的物业类型将成为业主方有力的竞争手段。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
