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一个月内6城发布“限跌令”,二三线城市为何先“撑不住”了?

刘诗萌 2021-9-12 12:01:44

本报记者 刘诗萌 北京报道

2021年夏天,在楼市汹涌澎湃的调控潮之中,一股限制房价下跌过快的“暗流”正在涌动。

9月9日,株洲日报报道称,因有市民、网民反映部分企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房,株洲市住建局对这些企业进行了约谈,并要求立即停止违规销售行为,下架所有涉嫌低价销售的房源信息。

在近一个月的时间里,这已经是第6座发布“限跌令”的城市。8月中旬,二线城市沈阳、昆明和三线城市岳阳、唐山、江阴5座城市纷纷出台政策稳定房价,通过约谈降价房企、规定最低备案价等措施,打击恶意降价。

“部分企业近期资金压力加大,在一线、新一线城市销售受到政策影响,就在一些中小城市进行降价促销以回笼资金。”易居研究院智库中心总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示,每个城市的市场基本面逻辑不同,必须客观去看待其不同的表现。如果市场偏弱的话,适当出台一些鼓励购房的政策,或者对现有政策进行优化也是有必要的。只有这样,才能真正促进市场和企业经营的稳定。

一个月内6座城市“限跌”

数据显示,2021年8月,全国房地产调控超过68次。在一片主管部委约谈、整顿中介、二手房限价、打击经营贷等收紧政策下,也有多个城市发出了防止房价下降过快的“限跌令”。

打响“限跌”第一枪的是湖南岳阳。8月11日,岳阳市住房和城乡建设局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案,要求商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,否则将提示无法网签。并且,备案价6个月时间内不得调整。

从数据上看,岳阳的一手房价格近期确实出现了一定程度的下调。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,5月份岳阳的新建商品住房价格定基指数,即与2020年1月相比上涨0.6%,6月份了下降0.3%,而到7月份一下子又下降了0.7%。也就是说,两个月内岳阳一手房价格下降了1%。一手房的不景气同样对二手房产生了冲击,7月份岳阳二手房价格下降0.6%,和牡丹江并列70城中跌幅第一位。

不久后,昆明、沈阳、唐山三地传出了地方政府为“救市”约谈房企的消息。就在岳阳发布政策的同一天,昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司,召开落实“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会,要求房企若恶意降价将被约谈,情节严重者将停止网签;13日,唐山市政府召开房地产企业座谈会,10家房企参加,要求打击恶意降价;17日,因某楼盘降价3000元/平米,沈阳沈北新区多个政府部门联合约谈了部分开发企业。

31日,江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,要求商品住房销售价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,同时严禁低价倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。如出现严重破坏当地市场秩序和社会稳定的行为,将取消所有批次预售改为现房销售。加上9月份发布政策的湖南株洲,近一个月的时间里共有6座城市出台“限跌”政策,要求开发商不得恶意降价。

房价下跌过快也是风险

从城市层级来看,近期传出“限跌”的城市均属于弱二线和三四线城市。事实上,不仅是这些城市,2021年下半年以来,随着房地产调控日趋严格,全国楼市都在信贷收紧下出现退烧现象。例如一线城市深圳加码严查房贷后,二手房成交量严重缩水;北京在学区房连遭多校划片等政策打击后,成交量也出现了一定的下调。

根据中原地产研究中心数据,在房价全面上涨的影响下,房地产调控政策井喷。1-8月累计房地产调控突破420次,超过了2020年同期的368次,全面刷新历史记录。

但相比有实际人口流入、地价整体仍居高不下的一线城市和热点新一线城市,弱二线和三四线城市对楼市降温更为敏感。严跃进对记者表示,疫情下资金寻求保值和避险纷纷进入一线和新一线城市,因此这些大城市除了本身体量大的优势外,需求也十分旺盛。而小城市的需求确实没有想象中那么充足,市场冷静后的反弹也没有预期那么快,导致各地压力较大。

尽管从数据上看,这些中小城市并不是对土地财政、房地产投资依赖度最强的城市,但由于产业基础较为薄弱,它们对抗房价下跌风险的能力更低。因此,房价下降带来的影响不仅是部分房主退房维权等不利于稳定的社会事件,更可能这些地方政府的土地财政捉襟见肘。在并不久远的过去,2018年年末就曾出现过一波三四线城市房地产调控政策的“松绑潮”。

中原地产首席分析师张大伟表示,“限跌令”表面是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。他指出,近两年来楼市调控越发严格,一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”,一边是多个城市新房的“限跌令”。很明显,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会影响波及金融系统。

8月底,国家金融与发展实验室理事长李扬在中国城市百人论坛2021夏季论坛上表示,要警惕房价下跌风险,防止出现负资产。“如果有一天房子价格低于现有负债,卖了都还不了款,市场真正的危机就到来了。”他说。

责任编辑:徐芸茜 主编:公培佳