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房企:越调控,越让我们清醒!房地产减利趋势逐渐明显,行业专家谈转变之道「2021博鳌房地产论坛」

陈清容 2021-9-19 17:05:04

本报记者 李未来 实习生 陈清容 陵水报道

2021年是中国“十四五”开局之年,中国房地产在“房住不炒”和“住有所居”政策指导下迎来一系列变革,也面对着一个未曾预测过的未来。

9月16日上午,2021博鳌房地产论坛在海南举行,论坛以“理性与稳健,房地产的改变”为主题,多名与会专家、学者、企业人士等围绕主题展开对房地产当下和未来的探讨。论坛上还将同步发布《观点指数·2021中国房地产行业发展白皮书》。

政策如何发挥效益:立足当下兼顾未来目标

“在国家构建扩大内需、促进内循环为主的新经济格局中,房地产业事关民生和经济,影响投资和消费,仍是一个重要的产业。”在中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一看来,房地产业的重要性毋庸置疑。

房地产也与每个人的生活息息相关,从当下以及未来的发展看,朱中一进一步指出,要实现共同富裕的目标,房地产业起到重要作用,当前过高的房价,对居民消费、青年人的结婚生育、实体经济的发展及实现共同富裕的目标,有明显的挤出效应,所以必须要加强调控,稳地价、稳房价、稳预期,织牢房地产平稳健康发展的安全网。

此外,在信息时代,朱中一认为政策调控也面临更多新的变化,“要理性分析形势,就要理性分析各类信息,包括手机中的各类房地产信息。这方面,政府也加强了对信息的监管与舆论引导工作。企业也要提高识别判断能力,吸取有用或引以为戒的部分(信息),提高企业决策能力与水平;同时,也要防止某些信息影响了企业的正常决策。”

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总体上,朱中一认为,我国现行的政策,一般都是既立足解决当前问题又兼顾与未来目标的衔接,“希望房企能顺应政策环境、市场环境,理性分析形势,稳健开创未来”。

未来如何创造利润

以往的房地产市场是怎样的呢?“以往住房房地产既不理性,也不容易稳健”,恒隆地产有限公司董事长陈启宗认为,以往完全是量的较量,表现为拿地量的较量、盖楼速度的较量、贷款来源的较量,所以政府和金融机构的调控是一个必须的环节,越来越规范的行业对房企来说是利弊交织的,但对行业和社会来说是大好事。

广东省房地产行业协会会长王韶则从“量”的另一面“质”谈起:“产品力、服务力和运营力,其实就是品质的问题,我认为未来中国房地产的出路就在于品质。”

“过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了,因为高杠杆时代已经不可持续,未来一定是要求地产商把杠杆率降到最低的位置。”国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华表达了同样的看法。

那么,行业应该如何把握好“质”呢?

朱中一强调,要以房地产融资的“三线四档”和房贷集中度管理政策,倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩张型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式,控制拿地节奏,加快销售回款,增加现金流,降低“三道红线”相关指标。

“企业要特别注意继续创造利润、求新求变,将制度创新、管理创新、科技创新三个层次合在一起,真正贯彻落实十八届三中全会以来基础建设推进的实际进展。”华夏新供给经济学研究院院长,中国财政科学研究院研究员、博导贾康聚焦“创新”发表了观点。

旭辉控股董事局主席林中则针对“转变”表示,“(房企需要)意识转变,房地产行业进入了新的阶段,不可能有暴利;未来要聚焦自己最具有竞争优势的生意;经营管理转变,要做好产品和服务,要做好成本管控,中间不要跑冒滴漏。”

在花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军看来,“质”就是要放慢步伐,要做长期的生意,“这个政策实际上是需要你慢下来,安全一些;企业要挣长期的钱;正常的老百姓的供应应该是政府来承担,市场这个部分会减少,但是会更长期。”

“数据很亮丽,心情很压抑”,邱晓华则坦言,上半场中国经济经历了去年疫情的严重冲击之后,已经逐渐地走在修复、回归常态的路上。“但春天到来之后还有值得我们注意的问题,一个是修复的不平衡,从目前情况来看,国企生产经营状况基本回到疫情前的水平,甚至盈利水平还超过疫情前的水平,但中小企业、民营企业,大多数都不及疫情前水平,修复程度远远没有达到常态;第二个是修复中的不稳定,房地产这个行业在减利的趋势已经逐渐明显,从销售、拿地、新开工面积等方面,都出现了新的变化,预示着投资来自于房地产的贡献在减弱,因此推动经济增长的动能也在减弱。”

“越是调控,越让我们清醒”

曾几何时,一路快速奔跑的中国房地产企业,畅想万亿时代就在不远的将来。但高周转、高负债扩张的憧憬已不可持续,在新的发展时期要如何明辨增长规律,洞悉行业周期?

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏表示房地产业未来的发展将更注重高质量,“高质量增长的模式才刚刚开始。从中国房地产市场的占有额来看,尤其是从头部房企占有市场(份额)的角度来看,相比国际经验来说是偏低的。所以在做大做强的过程中,下个阶段一定会出现一批更高质量、更好、更大的头部企业。”

路劲地产集团主管董事刁露也认为,“我们的底线是两个,第一是我们的风险如何把控,我们在哪里买地,我们在哪里做投资。第二,我们的产品和服务,我们给客户提供好的产品,未来能够赚取合理的利润,企业看的是长期主义,是持久的发展。”

“回到今天,房地产越是调控,越让我们清醒,我们清醒地知道要回到行业的本质,回到自身的能力,回到国家的发展目标,认清自己、认清形势,用心做,我想我们这个行业还是大有前途的。”世联行首席技术官黎振伟对此总结道。

据了解,由观点地产机构主办、《华夏时报》联合主办的“2021博鳌房地产论坛”已经连续举办21年,是房地产界影响力巨大、参与度甚广、权威性极高的全行业论坛。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁