临近兴创荣墅的一条主干道。 于丽丽 摄
本报记者 于丽丽 李未来 北京报道
京沪高速西侧，临近京沪高速与首都环线高速（也称“北京七环”）交叉处，有一处别墅区，此处隶属北京大兴采育镇，但距离廊坊市区仅十几公里，直线距离北京南二环路近30公里。
虽不算近，但这里的别墅胜在“便宜”。购房平台房天下显示，大兴区采育镇70年产权别墅365万/套起。有销售称，这里有多处“老百姓也买得起的别墅”，是“全北京最低价别墅”。不过，经记者了解，事实上，该区域的销售并不理想。
记者走访得知，已有四五个开发商布局采育镇，各别墅项目之间形成聚集效应的同时，也存在差异化竞争。为促进销售，有开发商“豪送面积”，如买别墅赠“地下二层”和车位等。
“接地气”背后的无奈
采育镇与廊坊接壤，70余年前曾隶属河北，属于北京的“边缘地带”。日前，记者实地走访观察到，采育镇内主干道车辆不多，街上行人亦少，商铺不多见。进入采育镇内的一条路边，许多果农在此为各种品类的葡萄支摊位、打广告。部分开发商也和果园合作，为看房的准客户提供免费采摘体验。
采育镇有“北京吐鲁番”之说，以种植葡萄闻名，采摘园云集。近年来，伴随大兴国际机场正式通航，陆续有四五家房企布局采育镇。目前，在销的项目有兴创荣墅、住总如院等，京能∙丽墅也将于近日开盘。
京能∙丽墅项目销售介绍采育镇时称，目前采育已有“第十大别墅区”之称。记者走访发现，上述几处项目距离较近，相对集中，形成“聚集效应”的同时，也存在差异化竞争。目前上述项目的均价多为两三万每平米，不少别墅房源400余万即可入手。
有中介人员对《华夏时报》记者提及，目前采育镇的别墅或是“全北京最低价”。
以该区域某项目为例，记者在房天下以及腾讯房产等多家行业门户网站看到，2017年2月左右，对其开盘的描述为“总价1200万/套起”，2017年10月，其描述为“700万-1000万/套”，2019年北京楼盘网标示其价格信息为“770万/套起”，2020年10月后，房天下对其的价格标示改为“400万/套”起。价格呈一路下降趋势。
而以另一项目为例，记者在北京住建委官网上看到，其2019年至2020年共获得三次预售许可，在所有的批准预售的703套房源中，其网签量仅140套。
价格实惠，但销售为何仍不理想？
中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀对《华夏时报》记者作出了相关分析，其认为，从区位环境来看，采育镇居北京城南，城南房价整体低于城北，且采育镇相对偏僻；从交通方面看，因其距离中心城区较远，购房者考虑到出行高效，会优选临近地铁的居住区；配套设施方面而言，医疗是核心因素，居住别墅的人群中不乏中老年人，对近距离的三甲医院依赖程度很高，尤其是心梗等急性病，就医时间极紧迫；教育资源方面来看，居住别墅区的人对子孙就读的学校品质要求较高。此外，丰富的生活配套对购房者而言也很重要，附近是否具备充足的便民超市等也是购房者的考察点之一。
陈耀指出，对高净值人群而言，采育镇暂不具备环境优势和配套优势，因此采育镇的竞争优势不强。不过，对于中等收入人群而言，想要改善居住环境，或可选择。就采育镇的区位特点而言，相比建设别墅区，若选择建设普通住宅，销售效果或更好。
记者走访获悉，在销售推进缓慢，价格一路走低的情况下，该区域各项目之间也施展各种“花样促销”手段，争取扩大销售。
大手笔送面积
以规模较大的兴创荣墅为例，记者在走访中注意到，兴创荣墅对于售楼大厅及样板间的打造都十分用心，投入较大，相比其他几个同类项目而言，更显豪美雅致。同时，兴创荣墅也有较为独特的促销手段，譬如大手笔“赠送面积”。
以房本面积240平的别墅为例，兴创荣墅销售人员王微（化名）介绍，该别墅室内使用面积可达330平，其中，赠送的地下二层和挑空部分的面积占约90平。
兴创荣墅的挑空设计，销售人员介绍这部分面积也为赠送部分。 于丽丽 摄
除此之外，多个户型均有赠送面积。王微介绍，项目东区中式风格的联排别墅，中间户350平，边户420平左右，加上“赠送面积”可达五六百平。除地下二层和挑空部分的面积外，该项目的赠送面积还包括：阳台、露台、产权车位等。
值得注意的是，该项目部分户型所赠送的地下二层是不计入房产证面积的。王微表示，“赠送的（面积）房产证都不体现，要体现的话，就不叫赠送了。”另外记者也注意到，其“赠送车位”，实际是车位和别墅的一体销售，不分割售卖。王微解释，“这个价格包含车位。（别墅和车位）不拆分。”
兴创荣墅地下室。 于丽丽 摄
“赠送面积”或存在多种情况
关于买别墅“赠送面积”的营销方式，《华夏时报》记者采访了别墅设计师赵先生。赵先生对记者表示，“赠送面积”不在房本内显现，这种情况并不罕见，全国各地都有。赵先生分析，地产商“加面积”的原因，有可能是因为房管局的相关条款及国家的相关限价政策。
赵先生进一步分析，以400平房子为例，假设市场价10000元/平，则总价为400万。但若当地要求其售价不低于15000元/平，此时，开发商就可能将部分面积作为“赠送”，譬如会将400平的房子在房本上标为300平，以这种“巧妙”的方式使单价提升以达标。
这类赠送对于购房者而言是否具有保障性呢？《华夏时报》记者前后两次以购房者身份咨询北京市大兴区住房和城乡建设委员会，分别有两位市场部工作人员对此作出了说明。
针对记者提出的购买采育镇别墅可“赠送地下二层”的问题，一位工作人员表示“赠送的面积”或为公共区域，实质上并非“赠送”，也不算业主的产权，不过业主可以使用。同时，该位工作人员解释，产权归属开发商，以后归属全体业主。
大兴区住建委市场部的另一位工作人员表示，面积应以房本为准，如企业口头承诺“赠送面积”则难以保障。购房者可与企业协商，看企业是否愿意就此签署相关协议。购房者可根据协商情况来决定是否购买。若购房者选择购买，属于购房者与企业之间的民事协议。此外，对于“赠送的面积”是否具有产权的问题，该位工作人员表示，要看房本，房本上体现才有产权。
购买别墅“赠送地下室”，这一营销策略并不罕见。那么，不计入房产证的情况，“赠送地下室”可能是哪几种情况呢？
北京市常鸿律师事务所彭艳军律师在接受《华夏时报》记者采访时分析，这类面积未纳入合同、同时也不显示产权的地下室，可能属于以下几种情形：一是该地下室本属于公共部分，开发商进行人为分割改造后赠与每户业主使用；二是该地下室本属于人防工程；三是该地下室根本就属于未经规划许可的违章建筑，无法办下产权。
同时，彭律师指出，买房必须同时买车位属于“捆绑销售”。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》相关规定，经营者销售商品时，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件，因此“捆绑销售”也属于不正当竞争行为。
据了解，兴创荣墅并非每个户型均“赠送”地下二层，但“赠送”面积多的，价格会水涨船高。换言之，“赠送”的面积具有附加的隐性价格。王微坦言：“有赠送面积的（别墅），单价会高一些；不赠送面积的（别墅）单价只有两万二三，赠送（面积）的（别墅均价）合三万多了。”
与兴创荣墅不同，京能∙丽墅销售不明示“赠送”。该项目销售张磊（化名）告诉记者：“现在建委不让提‘赠送’的事，尤其是绿地和花园不让体现在合同里。没有合同，但（花园）就在你家门口，只有你自己家用。”
京能∙丽墅 于丽丽 摄
记者走访该区域时，也看到有项目售楼处正在装修，不时传来剧烈的机器声响，项目销售对记者说，“（建委）要求所见即所得，现在正进行调整。” 对此，彭艳军律师诠释，依据我国《商品房销售管理办法》第三十一条之规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
今年8月16日，北京市住建委正式发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，包括规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任等内容。而从记者走访情况看来，该条款已经落实到位。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
