广州楼市 张慧敏 摄
本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
继深圳、南京、苏州、无锡完成第三轮集中供地后，广州也迎来了2021年的最后一次土拍。
很明显，随着房地产行业下行，房企融资端紧张，销售端业绩下滑，与前两轮土地拍卖比起来，广州第三轮集中供地拍卖依旧冷清。在民营房企“节衣缩食度寒冬”的情况下，国企央企依旧是广州第三次集中供地中的“主角”，另外值得注意的是，城投平台也纷纷为土地市场托底，包揽“家门前”地块。
土拍规模逐渐变小
12月2日，广州市第三批集中供地正式落幕，本次推出的地块共17宗，成交13宗，流拍4宗，成交率76.47%，13宗地块全部底价成交，成交建面226万平方米，揽金约304亿元。
回顾广州前两次集中供地，第一次成交地块42宗，成交建面799万平方米，成交总价906亿元；第二轮集中供地成交地块23宗，成交建面357万平方米，成交总金额569亿元。很明显，广州三次集中供地的成交规模、成交金额都依次递减。
值得注意的是，广州本次挂牌的17宗地，有7宗是“回炉地”（即第二轮集中供地中遭遇流拍的地块）。7宗“回炉地”中，有4宗的起拍总价较第二轮有所下调，降幅都在10%以上，其中白云太和镇沙亭地块降幅高达21%；番禺利丰地块和从化江浦地块虽然起拍总价并未下调，但分别取消了10%回购物业的配建要求和引进产业的要求，实际拿地门槛也较上一轮明显下降；唯一一块起拍价上涨的地块位于增城区，该宗地起拍价较第二轮上涨约4%，据克而瑞地产研究院测算，该宗地取消了配建回购物业的要求，其实际起拍楼板价较第二轮也下降了245元/平方米。
另外，相较于第二次集中供地的严格条件，第三轮还放松了部分规则，有部分地块取消了一个月内一次性付清总价款的要求，允许最长6个月内付清，南沙和黄埔的地块更是取消了限房价的试点要求。
尽管相较第二轮集中供地，第三轮在价格和规则上都降低了门槛，但广州本次的土拍热度并未因此回升。根据克而瑞研究院消息，广州本次17宗地仅吸引了不足10家房企参拍。而且，本次参与的多数为广州本地的城投、城建类的政府平台公司，获得地块的民营房企仅一家。
对于广州土拍趋冷的原因，克而瑞研究院表示，一方面主要是由于近几月广州楼市行情明显趋冷。据CRIC监测数据统计，今年7月份以来，广州商品住宅成交量逐月走低，同比降幅多在三成以上。11月末，广州新建商品住宅的消化周期上升至15个月，较今年年中时明显拉长。
另一方面，利润空间未及预期也是导致房企参拍意愿不强的原因。以再度流拍的番禺大石街两宗地块来看，尽管两宗地起拍价降幅均在10%以上，但番禺大石街一号地块仍有1.68万平方米的无偿配建和2.42万平的回购配建要求，番禺大石街二号地块也有5040平方米的无偿配建和2.1万平的回购配建要求，实际起拍楼板价约在2.3万元/平方米左右。
值得注意的是，上述两宗地块2公里外临近地铁站的新盘售价仅在3.7万元/平方米，以此价格估算，上述两宗地的地房比已经超过0.6，另外，受配套欠缺影响，上述两宗地未来商品住宅价格势必会更低，地房比会更高。由此来看，大石街两宗地块的实际盈利空间并不高。
城投企业“托底”拿地
具体来看，央企保利发展成功竞得海珠区华洲路、番禺区石楼镇、增城区朱村街3宗地块；国企方面，广州南投斩获南沙区友展路、横沥尖岛14号、17号3宗地；白云城市建设则获得白云区太和镇、钟落潭雅园新村2宗地块；知识城集团获得黄埔区长贤路、长岭居外环路2宗地块；广州地铁、广州城投分别竞得白云区均禾街地块、从化区江浦街地块；星河地产竞得南沙横沥尖岛16号地块。可以看出，作为区属国企的知识城集团、白云城市建设、南沙城投兜底了“家门口”的地。
值得注意的是，城投平台“托底”拿地已经是当前土地市场的普遍现象。
申港证券研报统计，已经完成三批次供地的城市中，无锡成交20宗土地，其中城投公司拿地17宗，房企拿地仅3宗；南京成交31宗涉宅供地，近九成地块为国企摘牌，其中城投公司摘牌18宗；苏州供地21宗，11宗被政府城投公司托底获得。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，区域城投平台拿地，这体现了在民营房企不愿意拿地的情况下，为稳定本地土地市场，区域性“自救”措施开始启动。李宇嘉认为，区域性城投平台承担着区域基础设施的建设开发，其需要通过地产来反哺资金投入，并为公共服务设施融资。另外，国企央企前几年已经开始去杠杆，加上近期开发贷和信用债主要投向国企央企，其资金实力雄厚。为稳定土地市场，这些企业需要积极发挥社会责任，进而为稳定整个楼市做贡献。
未来土地市场走势如何？李宇嘉表示，从当前政府供地的结构以及国企央企拿地的趋势来看，土地市场正在触底，并在金融信贷政策开始纠偏的情况下，带动住房消费市场触底和走稳。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
