本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
今年下半年以来，随着融资端对房企资金要求提高，房企销售业绩普遍下滑，债务违约事件频频发生。尽管近期融资端政策有所放松，但是政策的传导还不太明显，房企仍面临着层层限制。特别是民营房企，面临的挑战更大。
有专家表示，民营房企想要渡过难关，还是需要靠“自救”。而事实证明，房企已经开启“花式自救”按钮，方式包括配股融资、变卖资产、大股东出钱还债、提前回购美元债等。
值得注意的是，今年四季度和明年房企美元债到期压力仍然较大。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元债到期，2022年有544.16亿美元债到期。
房企融资破冰？
11月16日，建发地产公布了一份中期票据募集说明书，计划发行规模4.4亿元的无担保债券，期限5年，拟全部用于偿还到期债务融资工具。
值得注意的是，近期多家房企都发行了中期票据进行融资。11月11日，保利发展披露2021年第四季度中期票据发行方案，计划发行金额20亿元，期限5年；11月12日，招商蛇口公告2021年度第一期中期票据发行方案，拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据，同时，招商蛇口还将发行2021年度第九期超短期融资券，发行金额30亿元；11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据。
近期房企频频通过中期票据融资，或许和11月9日中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会有关。据悉，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业等房企参加了上述座谈会，多家房企近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。据悉，银行间债券市场多是金融机构参与，现在房企也将进入该市场，因此上述会议也被市场普遍认为是房企融资“破冰”的信号。
事实也证明，上述会议成为了房企和城投企业在银行间市场发债的分水岭。据第一财经不完全统计，11月1日-9日，房企和城投企业披露的银行间市场发债计划不超过10笔，但从11月10日开始，城投企业、房企密集公布中期票据、超短期融资券等发行计划。
据克而瑞地产研究不完全统计，11月10日-16日，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。与此同时，本轮房企融资审批速度相对较快。克而瑞表示，多家企业的中票、短融等债券融资计划设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心。
不过，《华夏时报》记者注意到，上述25家在银行间市场融资的企业中，鲜少有民营房企的身影。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，房地产市场下滑也对国资背景的房企带来资金压力，但与民营房企相比，国企、央企承担了更多的社会责任，比如基础设施开发、老旧小区改造等，这是国资背景房企能获得融资的一部分原因。
另外，李宇嘉表示，银行间市场发债的决定权在银行，银行可以“用脚投票”。目前来看，银行对民营房企的信心仍然不足，认为民营房企的杠杆很高。
克而瑞地产研究认为，当前发行银行间市场债券的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，其主要是利用政府的信用进行背书，未来发债主体是否能扩大至其他类型的企业仍有待观察。
融资回暖政策传导尚不明显
值得注意的是，银行间市场融资回暖的同时，个人按揭贷款额度紧张的情况也有所缓解。
《华夏时报》记者了解到，此前7月房贷额度严重紧张的广州，近期房贷也有所松动。有住房中介对《华夏时报》记者表示，目前邮储银行、中信银行、建设银行的房贷放款时间大概在4.5个月左右，“是比之前要快一点了”，另外工商银行和招商银行的放款速度也变快了，放款时间在3-5个月左右。
据媒体报道，上海排队超过6个月的个人按揭贷款开始陆续放款，长三角二三线城市个贷也开始松动。一位大型房地产经纪公司北京工作人员表示，北京的个贷发放周期比之前略微加快15-20天左右。
58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，部分房企在11月的融资难度的确有所降低，尤其是绿档房企的融资顺畅度更好，预计最后两个月，房地产金融政策会持续适时、适度根据市场变化做出微调，从政策调整的时长来看，现有态势预计会延续到明年一季度。
另外，央行公布的数据显示，今年10月个人住房贷款增加3481亿元，较9月多增1013亿元。克而瑞地产研究表示，这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，而按照之前的惯例，这类数据是在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中披露，央行维稳房地产意图明显。
李宇嘉对《华夏时报》记者表示，当前房地产政策确实开始松动，按揭贷款的放款速度会逐渐回归正常，房企的债务会有所下降，另外，如果开发商的证件齐全，开发贷的发放也逐渐正常化，不过从市场情况来看，政策还没有明显的传导作用。克而瑞地产研究也认为，虽然当前政策风向缓和，个人按揭贷款发放提速，但政策仍未明显传导到企业贷款上，金融机构对开发企业的信心重塑仍需时间。
国家统计局发布的数据显示，2021年前10月，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%，增速较前9月份回落2.3个百分点。分项目来看，国内贷款和利用外资两部分资金来源仍不乐观，分别下降10.0%和35.4%。
克而瑞地产研究表示，当前政策密集发声意在“维稳”，融资端口的破封对于经营状况良好，资产优质的企业来说是机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款，保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。李宇嘉认为，民营企业想要渡过难关，还是需要靠“自救”。
民营房企“自救渡难关”
事实证明，房企已经开启“花式自救”的模式，“自救”的方式包括配股融资、变卖资产、控股股东“自掏腰包”、提前回购美元债等。
11月17日，融创中国（股票代码：01918.HK）发布公告称，其已将3.35亿股融创中国配售股份和1.58亿股融创服务配售股份配售予不少于六名承配人，两项配售合计所得款项净额约9.42亿美元。根据11月14日融创中国公告，融创中国拟将约50%所得款项净额，即4.71亿美元用作其一般运营资金，剩余约50%则用于偿还贷款。
此外，融创中国公告还表示，出于对集团的长远信心和长期支持，公司控股股东、董事会主席孙宏斌将自有资金4.5亿美元提供给本集团使用（无息借款形式），以支持集团经营发展。关键时刻，控股股东与企业共进退，这无疑给投资者带来信心。
同样是11月17日，中国恒大（股票代码：03333.HK）的“自救”也在进行中。中国恒大和恒腾网络（ 00136.HK）发布公告称，中国恒大附属公司出售其持有的恒腾网络全部股份，总价为21.28亿港元，此次出售的股份占恒腾网络已发行股份约18%，交易完成后，恒大将不再持有任何恒腾股份。
另外，据相关媒体报道，为了维持恒大的基本运营，恒大集团主席许家印已经通过变卖个人资产（包括香港的三栋别墅和广州、深圳的豪宅，还有几架私人飞机等）或质押股权等方式筹集资金，累计已向集团注入超70亿元的现金。不过值得注意的是，截至目前，恒大集团并没有发布相关公告说明。
另外，提前赎回美元债也是房企“自救”的方式。今年10月以来，包括雅居乐、旭辉集团、中国奥园、正荣地产、龙光集团、禹洲集团、祥生控股等在内的多家房企都提前赎回了其发布的美元债。
对于多家房企回购美元债的原因，公众号“地产人才官”认为，今年房企频频暴雷违约，国外市场看空房企的情绪弥漫，债券市场低迷，美元债价格不断走低。对于资金较充足的房企来说，此时抄底回购，不仅能降低回购成本，还能向市场展现自身实力，提振市场信心，稳定相关股票和债券价格。特别是对于在融资上依赖美元债的房企来说，美元债持续走低将阻碍后期新债的发行，新债发不了，旧债还不上，将引发债务违约事件。
值得注意的是，今年四季度和明年房企美元债到期压力仍然较大。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元债到期，2022年有544.16亿美元债到期。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
