本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
“现在启动上市并不突然。”近日的股东大会上，万科集团董事会主席郁亮回复了万物云选择在当前上市的原因，他表示，此前公司提出“万科物业要等被大家认可为城市服务商才上市”，万物云选择在这个时候分拆上市，是考虑到今天它已经成为一个城市服务商。
另外郁亮表示，当前物业板块估值相对理性，反而更有利于员工、业务的成长，万物云上市与万科集团的资金没有直接相关性。
值得注意的是，本次股东大会上，郁亮还首次透露了万科其他业务的上市意向：“万物云的分拆是万科集团开始的第一单，其他几个业务希望未来也能陆续上市。”他表示，万科的出租公寓和物流板块都非常优秀。
为何现在上市？
此前的11月5日，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ,下称“万科”）发布公告称，拟分拆物业板块万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）到香港联交所上市。行业寒冬之时，万物云分拆上市的消息给行业带来一丝暖意。
不过，今年下半年以来，随着房地产行业融资环境收紧，房企销售业绩普遍下滑，不少头部房企资金紧张，债务违约事件频频发生。特别是最近网上还流传着一份万科集团“节衣缩食倡议书”，因此，“万物云上市是否意在给万科集团输血”的疑问盘旋在投资者心头。11月26日的股东大会上，投资者再次发问：“为什么万物云选择在这个时间上市？”
“这个问题我特别想回答。”郁亮表示,过去几年的股东大会、业绩推介会总是被大家问到“万物云何时上市”这个问题，大家都认为万物云很早就可以上市了，所以现在启动上市并不突然。另外，郁亮表示，这个倡议书是万科总部年轻员工自发做的事情，不是管理层要求的。
“万物云上市与万科集团的资金是没有直接相关性的。”郁亮表示，万物云在万科集团的资产和利润占比很小，发再多股票对万科集团的影响也不大。另外，万物云作为上市公司，募集的资金是有自己用途的，这是上市规则的要求。
“中国多一家或少一家物业上市公司其实无所谓，但是如果以’城市服务商‘的战略定位出现，我觉得意义是非凡的。”郁亮进一步表示，此前公司提出“万科物业要等被大家认可为城市服务商才上市”，万物云选择在这个时候分拆上市，是考虑到今天它已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商。目前万物云在“城市服务商”方面已呈现良好的发展势头，已经有40个（城市服务）项目，而且今年增长特别迅速。
值得注意的是，经过去年的“物业上市潮”，当前物业板块的估值已经回归理性。对此，郁亮表示，在价格高点发行股票，投资者容易被套牢，会伤透投资者的心，他对高估值充满了警惕和恐惧。在郁亮看来，过高的估值也有可能会对员工心态造成不切实际的预期，当前物业板块估值相对理性，反而更有利于员工、业务的成长，“大家有更理性的心态”。
那么，万物云具体什么时候上市呢？郁亮表示，这取决于审批进展和万物云在各方面的条件，万物云上市的具体时间目前还没法预计。
“城市服务”板块将发力
股东大会上，万科集团合伙人兼物业事业集团首席合伙人、CEO朱保全特意解释了万科物业更名为“万物云”的缘由：更名的第一个初心是“万科物业”四个字很难覆盖今天业务的全面性。企查查显示，2020年10月27日，“万科物业发展股份有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”。
那么，万物云的业务有哪些？根据万物云官网，万物云包含“空间（Space）”“科技（Tech）”“成长（Grow）”三大业务模块。其中，“空间（Space）”包含了万科物业、万物梁行、万物云城和朴邻发展，前三者被朱保全称为万物云体系内线下服务的三架马车，分别对应的是住宅、商业、城市三种业态；“科技（Tech）”包括第五空间、万睿科技；“成长（Grow）”包括万物成长。
那么，万物云各业务板块的规模是怎样的？万科年报显示，2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入 182.04 亿元。其中，住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%；商业物业及设施服务收入53.14亿元，占比29.19%；城市服务收入9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%；万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。可以看出，与大多数物业企业一样，万科主要的收入仍来自住宅业态，其强调的城市服务规模还相对较小。
此前的媒体交流会上，朱保全曾提及，空间（Space）板块中，住宅物业增速将控制在30%以内，商业物业保持30%-60%的增速，城市物业的增速大于60%。也就是说，城市服务将是万物云今后发力的重要发方向。
朱保全还详细介绍了万物云在不同业态方面的想象空间。住宅物业采取的管家服务，即管家代表业主来向四保（保安、保洁、保修、保绿）提供监管服务；商业企业方面，万物梁行还有一个巨大的市场，就是大型企业的行政服务外包；对于城市服务，万物云城推出的模式是，让政府做裁判员，由万物云城做城市管家，而并非像其他物业企业一样去收购环卫公司。
将万物云定义为服务业
除了“物业”，“科技”是万物云给投资者的另一主要印象，据朱保全介绍，万物云旗下的万睿科技曾是智能硬件集成商，目前，随着万物云后台云服务系统的建成，万睿科技已经成为国内首家集设计、研发、施工、运营一站式服务的公司。
那么，万物云将以什么样的身份上市？
“因为叫万物云，大家可能难免想，万物云是不是把自己定义为科技公司，是不是把自己定义为科技股。在这里我也跟大家正式明确一下，我们是把科技、云服务作为万物云未来重仓投资的方向，但是在公司的业务领域，我们是把自己定义为服务业。” 朱保全表示。
朱保全提到：“我曾经试图想去物业股化，甚至叫去地产化，但是很难。因为不论是我们的母公司，还是过去从事的业务，以及今天市场的认知，大家还是希望能够带上点地产色彩和物业色彩，所以今天我也不太纠结这件事情了。”
针对“万物云未来的竞争对手会不会是阿里云、华为云”这个问题，朱保全表示，阿里云、华为云、腾讯云、微软云等“云”做的是底层的IaaS（基础设施即服务），并没有去做具体的云的运营。万物云与华为云、阿里云、腾讯云是合作伙伴，会在这些云的基础上构建基于城市服务、工单管理的云服务。他表示，与大型云服务厂家不同，万物云有线下服务、人工运营和硬件的施工能力，万物云是在做一体化服务。
祝九胜：希望投资人给万科耐心
值得注意的是，前三季度万科集团归属上市公司股东的净利润同比减少16%，第三季度则同比减少了23.3%。另外，销售方面，1到10月，万科集团的销售额同比下降了4.4%。那么，对于稳健经营的万科来说，业绩下滑的原因是什么？
“我们的业绩确实出现了下滑。”万科集团总裁、首席执行官、集团合伙人祝九胜表示，面对这样的成绩单确实很内疚，简单进行归因，主要有两方面的原因：一方面，地售比提升对毛利率造成的压力不断增强，从2017年到2020年，万科集团的地售比从26%升到了43%；另一方面，从2014年开始，万科集团开始战略转型，主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了经营服务业务，当年控制下来的规模、速度会滞后反映，这是万科集团的主动选择。
从2018年喊出“活下去”至今，已经3年，祝九胜表示，纯粹的活下去不足以满足万科集团的野心，新的春天来临的时候，万科在能力构建方面也需要有新玩法。祝九胜举例：以前万科认为开发商是甲方，总包、材料商是乙方，今天的认知是，业主才是真正的甲方，万科和总包、供应商都是乙方，万科要和总包、供应商联合起来共同为业主和用户打造愿意买单的好产品、好服务。随着认知的改变，万科新招的员工大部分来自于供应商、总包、设计院，与此前在同行之间招人有所区别。
祝九胜表示，业绩短期下降确实是一个不争的事实，从更中长期的视角来看，万科非常看好选定的赛道，恳求投资人、股东给万科一点中长期的耐心。
值得注意的是，本次股东大会上，郁亮还首次透露了万科其他业务的上市意向：“万物云的分拆是万科集团开始的第一单，其他几个业务希望未来也能陆续上市。比如出租公寓，这个业务迎合了今天非常大的需求，现在的发展速度也很快，再经过几年耕耘，相信也能达到上市的条件。再比如万科的物流，这些赛道都是非常优秀的。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
