视频 要闻 宏观 金融 证券 产业 地产 能源 健康 慈善 汽车 评论

“转共有产权房”传言迟迟无定论,东城唯一限竞房“永定府”为何拿地四年仍未入市?「踩盘」

苗诗雨 2021-12-5 19:12:55

永定府项目现场施工情况。 苗诗雨 摄

本报记者 李未来 见习记者 苗诗雨 北京报道

近日,《华夏时报》记者实地看到,已经拿地四年但仍未传出入市消息的东城区永定府项目,其所占的两地块均已进入了施工阶段。

2017年8月,永定府地块以38.4亿元价格被拍出。时隔四年,截至记者截稿,其仍未取得预售许可证。而此前,市场一直传闻其将“转为共有产权房”,但至今没有定论。

为核实“转为共有产权房”的传闻是否属实,《华夏时报》记者先后致电了东城区住建委、东城区房管局多个科室,但接线工作人员均表示,不清楚永定府项目的相关情况。

拿地四年仍未入市

近日,《华夏时报》记者实地走访了位于北京东城区永定门外地铁站附近的永定府(永佑嘉园)项目,尽管调查过程中未见有车辆或行人进出,但内部已有施工工人在进行工作。

永定府项目施工情况;苗诗雨 摄.jpg

永定府项目施工情况。 苗诗雨 摄

按照北京市规划和自然资源委员会公示的相关资料显示,永定府项目地块的用地性质为R2二类居住用地和B4综合性商业金融服务业用地,总用地面积为4.24万平方米,建设用地面积为2.93万平方米,规划建筑面积控制在73598平方米以内。

公开资料显示,永定府项目所在地块是东城继2013年推出崇文门地块以来,时隔三年再有地块入市。但这块鲜有的新增土地供应却仅经过了2轮报价便得以成交,最终成交价38.4亿元,溢价率不到1%。对于该宗地的规划建设,华润置地华北大区官方公众号在竞得土地当日发布文章,表示“未来,华润拟将此项目打造为城市中心高端住宅综合体。”

作为稀缺地块,为何能以低溢价率成交呢?结合该地块的限制条件则不难解释。

按照出让要求,该地块包括如下限制条件,分别为该地块居住建筑规模需执行90/70政策(建设保障性住房外,剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上);限价销售,均价不高于89068元/平方米,最高单价不高于93521元/平方米;商业部分50%需自持经营20年;在0503-606地块内配建燕墩博物馆(不小于7000平方米)且建成后无偿移交东城区文化委员会;城六区地上建筑规划50000平方米(含)以上的商品房开发项目应采用装配式建筑。

不仅如此,该地块竞得方还需交纳土地开发建设补偿费33.9亿元,加之38.4亿元土地竞拍价格共计代价72.3亿元,折算楼面价达到了9.82万元/平方米。从当年来看,该地块的成本在土拍中或许并不占据优势,但业内人士在接受《华夏时报》记者采访时表示,毕竟地处二环,其内城板块的稀缺性还是客观存在的。

现如今,距离永定府项目拿地已过去四年时间,但截至10月15日,该项目才取得了建设工程规划许可证,仍未有入市的具体消息,地图所示的西单附近永定府项目展示中心也为暂停营业状态,《华夏时报》记者实地调查时被工作人员告知该地点并非展示中心,为某会所中心。而与其相隔一站地铁站的天坛府项目,截至12月2日已取得了3次预售许可,不仅展示中心已建设完毕,而且项目目前部分楼宇也已施工建设至一定层高。

地图所示永定府展示中心情况;苗诗雨 摄.jpg

地图所示永定府展示中心情况。 苗诗雨 摄

天坛府项目部分楼宇建设情况;苗诗雨 摄.jpg

天坛府项目部分楼宇建设情况。 苗诗雨 摄

永定府将转为共有产权房?

事实上,即便永定府项目至今仍未有官方的入市消息通知,但查阅各大公开平台,无论是意向购房者还是部分活跃的房产资讯账号,对于永定府项目的关注度都是极高的。

人民网领导留言板公示留言显示,自2021年3月起,便陆续有市民咨询永定府项目的相关情况。对此,合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示,近几年来北京城区房价虽然涨幅不高,但是永定府所在的内城板块稀缺价值客观存在,并且该地区的房产价值增速也会相比北京的平均水平要略高一些。

的确,记者通过调查也发现,永定府项目的市场关注度之所以高,除了项目所处的位置以外,还因其与周边项目的“价格差”。永定府所在该宗地中商品住房销售均价不超过89068元/平方米,且最高销售单价不得超过93521元/平方米。

查阅房天下永定门外附近二手房房源,单价约在11万元/平米,部分房源单价超13万元/平米,天坛府项目的单价则为12.2万元/平米。因此,以90平方户型为例计算,对比永定府的总价与附近11万元/平米的项目,永定府与周边项目总价差额至少为188万元。

实际上,市场一直传闻的有关永定府项目可能转为共有产权房的消息,也正是由于其与周边项目的价格差。

2018年5月,北京住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,如果限房价项目的比值不高于85%,由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为北京市保障房中心代持的政府产权份额。这也就意味着,如果参考该政策,一旦永定府项目在办理施工许可后评估价格达到10.47万元/平米,则会满足上述条件,按规定转为共有产权住房。

郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,从永定府和周边项目的价差上来看,该项目的确有比较大的价格优势,基于房住不炒的原则将其转为共有产权商品房的话,能够保障房子的真实价格有所提升,锁定房屋的流通年限。

郭毅表示,由于共有产权商品房是需要拿到不动产权证之后五年,才可以上市交易,按照永定府当前处在的期房阶段来看,应该是八到十年的流通周期。能最大程度规避部分购房家庭可能存在的投资炒房的心态,还原于居住功能本身。

那么,拿地已四年的永定府预计何时开售,又是否会转为共有产权住房呢?对此,《华夏时报》记者与华润置地北京地区相关工作人员取得了联系,对方表示:“目前有关项目的具体安排,政府还没给通知,我们也是没有任何信息的。”

郭毅也向记者透露,称永定府项目转成共有产权商品房的消息确实是传了很久了,但从操盘的华润来说,其自己内部还不太清楚具体情况。

而有关转为共有产权住房的说法,东城区住建委房屋市场管理科牛同志在人民网领导留言板回复某条留言时称,“核实情况后办理情况如下:首先感谢您对东城区销售项目的关注与建议。经了解,永定府项目正在办理商品房预售许可审批工作,目前还没有具体的销售方案。我委将把您的建议反馈上级主管部门和开发单位,并要求开发单位按照相关文件的规定做好销售工作。”

对此,记者也多次拨打了东城区住建委及房管局多部门电话,但暂未得到工作人员的有效回复。当下,即便永定府项目预售仍未落地,但还是有诸多关注永定府项目的意向购房者在人民网领导留言板留言,希望永定府项目公证摇号、优先东城区满足相关条件的个人或家庭购买。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁