本报记者 李凯旋 李未来 上海报道
1月11日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华表示：“未来，‘老破小’可能会失去流动性，建议要优化限购限贷政策，合理支持改善型住房需求，供应结构要与生育政策相互适应，并增加三房和四房的供应比例。”
由华夏时报社主办、中国社科院、住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行学术支持的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛”1月11日在上海举行，论坛上，邹琳华发布了《住房与美好生活：中国住房大数据报告2021》。其表示，2021年房价先涨后跌，但总体保持稳定，物业服务水平、户型朝向等对房价有明显影响。
房价先涨后跌但总体稳定
报告基于中国2021年1-11月份88个城市的827739条二手房交易数据，对住房水平及住房消费者偏好作出大数据分析，并得出相关结果。房价方面，报告显示，绝大多数样本的房价在2万元/平米以内，二手房交易样本的房价75分位数19802元/平米。
邹琳华表示，2021年，88个城市样本房价先涨后跌，市场重心有所下移，但房价总体保持稳定。根据重复交易法，按照同质可比口径计算，24个核心城市2021年11月份的综合房价相比较2021年1月份上涨了1.5%。2021年7月份，综合房价达到年内高点。与该数值相比，2021年11月份，24个核心城市综合房价则有所下跌。
不过，根据特征价格法，按照平均口径计算，2021年11月份与2021年1月份相比，88个城市综合房价下降3%。至于两种计算方法的涨跌方向存在差距，则正是表明住房交易的重心下移，低价房交易比重增加。
此外，报告还针对住房交易频率做出了相关分析。报告显示，大多数二手房交易的持有时间不满2年。在二手房交易样本中，不满2年的比例达到69%，而持有时间满5年以上的样本比例则占18%。
按照现行的住房交易税收政策，持有时间不满两年的普通住宅在进行交易时需要征收增值税，而持有时间不满五年且为非家庭唯一住房的交易则需要征收个人所得税。邹琳华在演讲中表示：“现行的住房交易税收政策原本是为了抑制住房投资投机，但因为普通住宅标准过低，阴阳合同避税等原因，税收规定并未发挥预设的鼓励长期持有作用，反而是增加了交易成本降低了市场效率。”
“老破小”可能失去流动性
报告显示，房价水平与多种因素存在关联，其中包括建筑面积、户型朝向、装修、物业服务等。在进行大数据分析后，报告指出，受到支付能力的影响，建筑面积越大，住房单价越低。建筑面积每增长1%，住房单价下降0.024%。
随着生活水平的提高，人们对房子的户型提出了更高的要求。报告显示，从居民家庭的住房消费偏好来看，光照条件是购房者在购房时考虑的重要因素之一。朝南房型光照充足，房价平均高5.7%，而南北通透房型的房价比纯东、纯西、纯北的平均房价高7.5%。不过，有部分城市光照并未对房价产生影响，例如成都，其可能是因为当地阴雨天气较多，光照时间较短。此外，在同等的面积条件下，购房者更偏好卧室房间较多的户型，卧室每增加一个，居民家庭房价支付意愿增加5.16%。
物业服务也是影响房价的一个重要因素。报告显示，绝大多数住房的物业费在2元/月/平米以内，居民家庭对品牌物业企业服务品质总体认可度较高，且升级物业服务品质需求较为迫切。
在二手房交易涉及的全国130家代表性物业企业中，居民家庭对其中94家企业的支付意愿显著为正。受此影响，当其它条件不变时，居民家庭在购房时，愿意为具有品牌物业的房源支付平均4.27%的额外溢价。
同时，报告显示，有电梯的住房要比无电梯的住房平均价格高6.7%。房价随着楼龄的增长而缓慢下降，楼龄每增长1年，房价下降0.71%，没有其它优势的“老破小”可能将逐步失去市场流动性。
建议优化限购限贷政策
在论坛上，邹琳华针对未来的房地产市场提出相关建议。邹琳华认为，要坚持房住不炒，促进房地产业良性循环和健康发展。“房住不炒的核心是避免杠杆的滥用或跨区域住房投资比重过高，导致房价远远脱离当地实际收入水平，造成住房困难及相关的房地产泡沫风险。”邹琳华说。
邹琳华建议，优化住房限购限贷政策，合理支持改善性住房需求。2021年中央工作经济会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
“通过住房过滤机制，顺序带动更多家庭住房水平的提高。调整优化相关住房限购限贷政策，避免对居民住房条件改善形成不合理的限制。”邹琳华如此认为。此外，邹琳华建议，改善优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策，更好地支持居民家庭通过低成本换购优化住房条件。
近年来，很多购房者在换购住宅时，房源被认定为“非普通住宅”，导致换购税费过高，换购困难。邹琳华认为，可以合理设定非普通住宅认定标准，建立相关标准动态调整机制。这既有利于居民改善住房条件，也有利于存量住房资源有效利用。至于增值税和个人所得税政策，由于各个家庭情况不同，应该合理研究市场需求。对于合理的住房换购与改善需求，可以不受“满二”或“满五”的限制享受相关税收优惠。
同时，邹琳华表示，住宅产品供应结构需要与生育政策调整相适应，并改革不合时宜的建筑户型限制政策，例如“7090政策”。通过市场机制与政策鼓励相结合，合理增加三房和四房户型供应比重。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
