张慧敏/文
2021年，对房地产行业来说注定是不平凡的一年。这一年，房地产市场的走势可以用“过山车”来形容。上半年市场还热情高涨，到下半年，市场突然陷入低迷，行业风险逐一暴露。
下半年以来，多家千亿级房企也出现债务违约，政策见底后，房企融资迎来曙光。近期，碧桂园、龙湖集团分别获得了10亿元的融资。值得注意的是，获得融资的往往是国企、央企和优质的民营房企。
平安证券认为，未来调整阶段或迎来新一轮洗牌，央、国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益，或率先走出困局或进一步扩大优势。另外，华泰证券认为，融资政策边际改善，优质房企有望率先受益。其重点推荐的企业包括万科A、龙湖集团、金地集团等企业。
市场加速洗牌重构
继2008年之后，2021年是房地产行业最为艰难的一年。信用违约、债务净偿还压力、土地投资减缓，更多公司将主要目标从“求发展”调整为“活下去”。
市场的急速转变在土地市场方面可以得到例证。不到半年，土地市场从“抢地”转变为史无前例的大面积流拍。贝壳研究院统计，二季度的第一次集中供地，房企拿地积极，平均成交率高达95%，部分城市房企竞拍激烈，不乏地块竞拍时触顶或摇号，溢价率较高；而第二批集中供地房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率为69%，较首批次回落26个百分点，综合溢价率4.0%，较首批次15.0%降低11个百分点。
贝壳研究院一组统计数据也可以印证市场的艰难。2018年、2019年、2020年，房企境内债务违约金额分别为27亿元、112亿元、256亿元，而预计2021年全年债券违约金额将达735亿元。可见，2021年，对于房企来说确实是一个“难关”。
今年房地产行业大转变，与陆续落地的“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策密切相关。“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，房企以往“借新还旧”的模式难以持续；房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资进一步收紧。
融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款，然而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，在融资和回款明显下降的情况下，多地收紧预售资金监管，这让房企可用于经营的现金流雪上加霜。
大量房企债务违约的背景下，下半年以来，资金安全成为房企的首要任务。接近年末，政策端也对优质房企释放积极信号。
12月6日中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。此后12月8-10日中央经济工作会议、12月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第四季度例会、12月27日，2022年中国人民银行工作会议上，都再次强调“更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”。
值得注意的是，获得融资的往往是国企、央企和优质的民营房企。近期，财务状况健康的民营企业如龙湖、碧桂园等，已经获准在国内债券市场注册发行中期票据。
12月16日，碧桂园发行10亿元、4年期公司债券，票面利率6.30%。12月10日，龙湖控股集团有限公司发布公告，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据，规模为人民币10亿元，期限15年，票面利率仅3.70%。
据悉，“稳健”一直是龙湖集团财务的重要标签之一。截至上半年末，龙湖的净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的绿档水平。
据克而瑞和各房企公告的的数据中可见一斑。，2021年，行业销售额TOP15的房企中，仅华润达成业绩目标，而目标销售额完成率超90%的房企，已是属于较好水平，其中就包括龙湖、融创、中海、招商蛇口、旭辉、金茂。从业绩增幅来看，销售额TOP15的房企中，有6家房企出现下滑，增幅超10%的房企仅三家，金地增幅最高，为18.1%；龙湖的增幅排在第四位，为7%，属头部房企中等偏上水平。
优质房企将获得更多机会
尽管房地产行业整体下行，但是房地产行业的市场仍然巨大。平安证券分析指出，2021-2030年住宅新增存量及更新需求为116.7亿平米，年均需求为11.7亿平米。
另外，存量房时代增量业务机会同样存在，物管、商业等多元赛道将为开发模式转变提供更多可能。平安证券测算，2020年全国基础物管规模1.2万亿元。后续新房交付、存量房渗透以及非居业态拓展均有望推动管理面积增长；根据佛若斯特沙利文报告，2020年中国商业运营总收入（含商业运营收入及租金收入）8369亿元，至2025年有望达到1.3万亿元。
毫无疑问，房地产开发已逐渐由“金融红利”转向“管理红利”时代，此前“高杠杆”、“高周转”的模式已经一去不复返，未来再看规模已经无意义。
招商证券判断，后续行业优胜劣汰将明显化，同时过去比拼周转和杠杆将转变为比拼内生价值创造能力，“好项目、好对价”或逐步出现。“管理红利”将成为主导房地产公司成长的核心变量。另外，存量房时代将助力多元业务发展，未来表现值得期待。
平安证券分析，未来，经营压力下不排除部分房企转让开发股权，甚至退出市场。调整阶段或迎来新一轮洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，央、国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益，或率先走出困局并进一步扩大优势。中长期来看，多元赛道空间将提供更多发展可能性，模式优化、综合实力突出房企有望持续提升份额，实现高质量发展。
那么，优质房企有那些？从克而瑞和各房企公告的的数据中可见一斑。
数据显示，2021年，行业销售额TOP15的房企中，仅华润达成业绩目标，而目标销售额完成率超90%的房企，已是属于较好水平，其中就包括龙湖、融创、中海、招商蛇口、旭辉、金茂。从业绩增幅来看，销售额TOP15的房企中，有6家房企出现下滑，增幅超10%的房企仅三家，金地增幅最高，为18.1%；龙湖的增幅排在第四位，为7%，属头部房企中等偏上水平。
亿翰智库分析，从典型企业2021年中期的数据来看，在预售监管比例收紧至30%、40%时，碧桂园、万科地产、保利发展、龙湖集团和旭辉控股集团依然具备较强的流动性，其中，预售监管背景下，龙湖集团一系列财务指标保持健康水平。该公司2021年中期业绩报告显示，报告期内，其净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的绿档水平。
华泰证券认为，融资政策边际改善，优质房企有望率先受益。其重点推荐的企业包括万科A、龙湖集团、金地集团、金科股份、中交地产、华润置地、中国海外发展等。
编辑：程阔
