本报记者 张慧敏 李未来 上海报道
2021 年，房地产经历了“至暗时刻”。下半年，国家在融资、信贷方面政策纠偏，不断增强市场信心，在这个伴随着阵痛的大浪淘沙过程中，房地产行业底层逻辑在悄然改变，野蛮生长与过于依赖外部资金的发展模式将彻底成为过去。“破”与“立”之间，新的房地产时代渐渐到来。
1月11日，改变与重塑·稳健与发展——2021年（第五届）华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典在上海举行。在主题为“坚守与变革，房地产面临的风险与机遇”论坛上，有专家表示，房地产行业从规模上来讲已经是当仁不让的支柱产业，从长久来说不会有太大问题，大家不必太过于担心和纠结。只是，房地产行业在中国的历史并不长，发展模式比较粗放，和其他制造行业比起来，房地产的精细度还不够，行业到了今天也需要做一些比较大的变革。
“一定要活着”
2021 年，房企融资端迎来前所未有的紧张时刻，下半年官方释放宽松信号，国央企融资缓解，那么，在此背景下，房企如何保障财务健康，稳定发展？
民生通惠资产管理有限公司投资总监李兆军表示，目前市场存在两荒，一方面是融资方喊缺钱，融资难，钱荒；另一方面是，投资喊优质资产荒，投融资双方需要寻找互信达成共识，房地产行业才能长期稳定发展。李兆军表示，想要达成共识，金融机构要在符合监管要求下，充分考虑自身的安全性、收益性和流动性风险，也要考虑到社会效益和综合效益，企业则需要更多的考虑修复报表，脱虚向实，注入科技、文化等因素。
民生通惠资产管理有限公司投资总监 李兆军
全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长陈晟也表示，政府端对监管资金放松的可能性不太大，所以金融机构是最关键的。对开发商来说，现在拿出好的项目保持自己的稳定性，非常重要。房企一定要活着，而且活到金融机构对房企的融资恢复到全面正常的状态。另外，房企需要迅速给消费者信心，传递资金充足、保正常交付不会烂尾楼等信息。政府、金融、消费者三端资金流入改变之后，房企的资金回流可能就会正常。
全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长 陈晟
不必太担心
实际上，在房地产下行背景下，有企业也受到了大环境的误伤，房地产真实的情况并没有想象的那么糟糕。
陈晟指出，当前，穆迪、标普的评级对有的房企来说存在误伤，金融稳定评级要基于财务指标、规模、政策、项目zsp等因素。陈晟也强调，“我们希望房地产企业要清楚地意识到不要无序扩张、不要脱实向虚。”房企还是要有非常清晰的战略，做好自己的人地钱的定性，坚持做好产品，修炼自己的内功，考虑利润保障赛道，这是每个房地产企业的董事长们尽快需要做的功课。
另外，陈晟表示，如果前30强房企再出一两家全面爆雷的企业，50-100强房企中再出四五家爆雷的企业，就会发生系统风险，然而从监管体系的角度来看，这样的系统风险是不能发生的。“我觉得监管还是希望金融体系是在可控范围之内，出问题的只是个案。”
陈晟认为，我们的房地产不应该再出现系统性风险，因为我们有方法论，而不是根本不知道路在何方。方法论包括处理资产、处理股权、收购合作等。另外，虽然此前说的给民营企业总对总多少亿元的授信额度没人再提，但是城市更新基金利率非常低，可以到3%、4%以下；虽然商业住宅的REITS遥不可期，但是有关园区、长租的REITS很快就会出来，因此，并不是关上一扇门、堵上一扇窗，最后把烟囱也封掉，“我们还是有出路的”。
世纪金源·上海国业霆瑞企业管理有限公司合伙人、董事、总经理朱桢表示，房地产行业从规模上来讲已经是当仁不让的支柱产业，从长久来说不会有太大问题，大家不必太过于担心和纠结。只是，房地产行业在中国的历史并不长，发展模式比较粗放，和其他制造行业比起来，房地产的精细度还不够，行业发展到今天也需要做一些比较大的变革。
朱桢进一步指出，这些变革有很多方向，例如前端变革、内部的管理变革、后端的运营变革等。从前端的融资来看，朱桢举例，目前很多金融行业（的融资形式）还是偏向债权，希望有抵押物，而纯粹主动投资型或者股权型的比较少，这是未来比较好的变革方向。
世纪金源·上海国业霆瑞企业管理有限公司合伙人、董事、总经理 朱桢
未来的方向有哪些？
未来一段时间，对于房地产来说应该是一个大浪淘沙的时代，那么，未来的变革中有哪些机遇？对于房地产行业的各个主体来说，又应该如何抓住机遇呢？
从机遇的角度来看，朱桢认为，国有企业融资能力较强，融资成本较低，在未来的阶段里可以大量收并购，收并购一些大的集团，甚至几家上市公司都是有可能的。对于一些现金比较充裕的民企来说，也是很好的收并购机会，可以收并购项目和公司。未来对于开发商来说，困境资产的盘活是非常好的机会，因为金融机构自己盘活不良资产，最后实现合理的溢价退出，是有难度的，所以需要有经验的开发公司来进行盘活。另外，细分领域上，例如，双碳主题的绿色节能建筑开发和专业代建等对房企来说也是机会。
朱桢表示，未来，国家在房地产政策导向上不会有太多的改变。此前已经指出22个热点城市，而且国家在整体金融融资方面是总额控制的。另外，因为金融机构很在乎土地的地域性，再好的项目，如果所处的位置不行，最后不一定能做得了很多融资的事情，所以主要的融资活动还是围绕这些热点城市进行，而一些三、四、五线城市慢慢会转变到问市场要资金。
“未来，标准化融资方面的规模会进一步突破。”朱桢预计，今年，REITS、ABS的规模会进一步增大。同时，这对开发商的要求会更高，特别是运营能力，运营能力更强的企业才能有更高收益，自然而然能拿到更便宜的钱，更便宜的钱可以投更好的项目，慢慢的机会就出来了。
李兆军也认为，房地产行业的融资方式在以后会更加多元化，从现有的商业银行、信托等金融机构直接融资，慢慢地向股权、ABS、REITS等多层次融资方式转变，另外，也会有更多的社会资金参与到房地产实体里来。这样的转变将化解金融机构对房地产行业投融资模式过于单一、金融风险过于集中的问题。
朱桢指出，行业要发展，对于房地产行业从业人员来说，一个是控制地价，第二个是如何控制负债率的问题。控制地价方面，目前已看到一些很好的改变，例如前不久杭州第三次集中拍地，政府主动降地价，效果很明显，虽然大家都说没钱，可一旦政府把地价降下来，大家还是都都把钱掏出来拿地。他认为，企业需要加强和政府沟通，另外，在拿地的方式上寻求合理的合作模式，例如城市更新，某种程度上来讲这也是一种比较好的控制地价的方式。降负债方面，政府已经提出“三道红线”，企业也在落实。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
