本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内房地产市场下行压力仍然较大。
克而瑞最新统计数据显示，2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比降低23.5%，同比降低47.2%。融资方面，2月100家典型房企的融资总量为398.17亿元，环比下降58.9%，同比下降58.8%，融资量创2018年1月以来新低。
销售、融资两端回暖不明显，那么，土地市场又将是什么样的情况？克而瑞预计，2022年企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军。城市层面来看，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，土拍热度回温将领先其他城市。另外，有观点认为，土地市场国企央企托市这一局面是否会改变，主要还是要看未来楼市的“信心、预期和地方政策救市的力度”。
2月百强销售额同比降低47.2%
近日，克而瑞统计数据显示，2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比降低23.5%，同比降低47.2%。与此同时，2月百强房企各梯队销售门槛较去年同期也进一步降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛仅为193.3亿元，较去年同期降低43.7%；TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为127.9亿元和85.7亿元，同比降低47.2%和46%；TOP100房企的销售操盘金额门槛为16.7亿元，同比降低49.7%，降幅最高。
另外，2月7成百强房企单月业绩下降，2成房企降幅高于50%，近3成房企降幅位于15%至30%之间。TOP30房企中，仅建发、新城、融信、中南等少数企业实现单月业绩环比增长，分别为33%、43.5%、28%和18%。
58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，2月销量下滑与季节性因素有关，春节本身就占据了2月近半个月的时间，并且从今年的返乡置业情况来看也远不及预期，因此2月房企销量同比下滑是在市场预期之中的。张波认为，随着政策逐步放松，预计3月销量会明显超过2月，市场小阳春依然可期。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对《华夏时报》记者表示，2月行业百强房企销售金额同环比均下滑，一方面，受今年春节假期返乡置业不及往年和疫情反复影响，另一方面，虽然近期政策端频频释放正向信号，但是从市场端来看仍未见明显改善，房企信心也未有明显提升，购房者观望情绪仍然较浓，导致整体销售额明显下滑。3月份，适逢传统的楼市小阳春，加上近期以来多城出台楼市松绑政策，市场信心或将底部回升，销售情况预计整体好于2月份，但较去年同期仍有所不足。
当下政策端出现了一些缓和的趋势，例如，一些三四线城市如晋中、德州等降低首付比例，郑州放松限购、限贷，广州等诸多城市降低房贷利率。克而瑞相关研究认为，虽然政策的传导需要一定的时间，短期内很难扭转消费者信心，但是政策面的放松对于市场有一定的利好，建议房企3月可以结合“暖春”等概念推出一些造节活动，保持积极的营销态度。
融资额环比下降58.9%
销售端未见回暖，2月，房企融资端整体也不太理想。
克而瑞统计的数据显示，2月100家典型房企的融资总量为398.17亿元，环比下降58.9%，同比下降58.8%，融资量创2018年1月以来新低。对此，克而瑞认为，一方面2月春节假期工作日相对较少，融资可操作时间相对较短；另一方面近期风险出清尚未完全，企业投资及发债也较为谨慎。
陈霄对《华夏时报》记者表示，虽然近期房企融资的政策适度放宽，例如鼓励发放并购贷以及加快按揭贷款投放等，但是房企内部呈现分化，流动性压力大的房企仍然难获改善，同时，由于去年以来部分房企暴雷所带来的整个行业的信用危机仍未完全解除，行业信心修复需要一定时间。陈霄预测，房企融资情况或者在下半年左右逐步恢复。
张波表示，从房企的融资来看，大环境的确是在好转，三条红线的纠偏以及利率的下行都有利于房企，但目前第一波开好政策惠及的房企还是大型央企和国企，尤其是并购贷方面有了明显增长，而民企的融资还未出现全面的放松，预计后期房企融资依然会呈现分化。
从融资结构来看，克而瑞数据显示，2月100家典型房企境内债权融资318.63亿元，环比下降34.0%，同比下降29.7%；境外债权融资52.33亿元，环比下降75.9%，同比下降68.9%。陈霄对《华夏时报》记者表示，去年以来，部分头部房企爆发流动性危机，房企美元债违约等现象频现，导致2021年境外美元债遭遇境外评级机构大幅下调评级，境外融资难度增大，房企境外融资渠道受阻。
张波对《华夏时报》记者表示，境外债融资额下跌幅度大，一方面是缘于境内融资环境的逐步好转，部分房企开始转向境内为主，另一方面则与不少房企境外债务出现不能兑付有一定关系，导致房企的境外融资难度提升。
另外值得注意的是，2月克而瑞统计的100家典型房企资产证券化融资额下降更明显，融资26.21亿元，环比下降88.6%，同比下降91.6%。陈霄对《华夏时报》记者表示，资产证券化又称ABS融资，即原始资产权益人将一些流动性较差或者较难变现的资产通过资产支持计划变为现金的融资方式，而这种融资模式通常是表外负债，ABS融资额下降，这也表明了行业监管的加强。
从融资成本来看，克而瑞数据显示，2月100家典型房企的境内债券融资成本3.58%，环比上升0.37%；境外债券融资成本9.05%，环比上升3.02%。2月仍有部分企业完成了境外债的交换要约和额外发行，成本相对较高，加上投资者信心不足的情况下，其他低利率成本的企业境外发债相对较少，结构性拉高了融资成本。
房企如何拿地？
在销售端和融资端都还未明显回暖的背景下，房企在土地市场的表现如何？
2月受春节假期和集中供地尚未全面开启影响，房企拿地持续表现低迷，房企的土地投资仍处于低位。克而瑞统计的数据显示，2月30家典型房企新增土储总建面99万平方米，环比下降41%；另外，从北京的首轮集中供地表现来看，部分龙头房企和国企、央企仍在持续逆势拿地。
克而瑞预计，2022年房企投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大。从城市层面来看，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现冷清的局面。
对于3、4月新一轮集中供地中房企投资端的情况，公众号“地产总裁内参”认为，目前来看即使局部城市松绑，大多民营房企参与有限，所以，国企央企托市是关键。但站在卖地方而言，国企央企托底的“量”还不够，国企央企购地的量支撑不了地方政府巨大的土地财政收入诉求，而改变这一困局还是要看3月楼市及未来的“信心、预期和地方政策救市的力度。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
