本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近日，“商务物业第一股”卓越商企（6989.HK）交出了2021年的成绩单。
数据显示，2021年全年，卓越商企实现营业收入34.7亿元，同比增长37.3%；毛利润9.6亿元，同比增长44.6%；归母净利润5.1亿元，同比增长57%。
据悉，卓越商企服务董事会建议，截至2021年12月31日止，卓越商企年度末期股息为每股17.38 港仙。业绩会上，卓越商企董事会主席、执行董事李晓平表示，今年的董事会决定全员的派息比例为70%，未来3年的派息不低于50%。
坚持商管赛道的原因
对于物业服务企业来说，规模是其做大做强的基石。年报显示，2021年，卓越商企服务合约物业面积为5677万平方米，同比增长27%；总在管全委物业面积为4120万平方米，同比增长29%。合约项目覆盖50座城市，在管项目覆盖41座城市。
从区域布局来看，卓越商企服务在管的物业主要分布于大湾区和长三角区域，2021年，大湾区和长三角区域在管面积分别为1778万平方米和940万平方米，占比分别为43%和23%；一线城市及新一线城市在管面积为3494万平方米，占比达85%。
与大多数物企以住宅物业为主不同，卓越商企服务深耕商务物业领域，2021年，卓越商企服务非住宅物业在管面积占比66%，其中商务物业在管面积为1793万平方米，占比44%。
那么，卓越商企选择商管赛道的原因是什么？业绩会上，卓越商企执行董事、总经理郭莹表示，首先，商务赛道的市场容量非常大，无论是存量还是未来的增量，有相当的市场空间；其次，比起住宅业务，商务物业服务有专属的竞争壁垒，无论是对商务物业服务专业能力的要求，还是对人才的要求，以及对商务物业客户需求前瞻性的解决方案，这些都存在壁垒，对于有核心能力的企业，未来会有更多的市场空间；另外，在商务物业大赛道当中，除了现在做的主航道业务还有非常多的细分空间，例如商务增值服务。未来，卓越商企也会进一步提高规模，提高增值服务的深度和广度。
在利润表现上，受益于商务物业溢价能力强的特点，卓越商企服务的物业管理费单价远高于行业平均水平，由此，卓越商企毛利率、净利率持续上涨。2021年，卓越商企服务综合毛利率为27.7%，较2020年提升1 .4个百分点；净利率为15.8%，较2020年提升1.7个百分点。
对于物业企业来说，增值服务的利润率普遍较高，但目前增值服务在营收中的占比不是很高，这也是房企重点探索的版块。据悉，卓越商企服务已不断将业务链条延伸至资产服务、建筑机电服务和企业服务等增值业务领域。2021年，卓越商企服务来自增值服务的营业收入为7.81亿元 ，同比增长118%，毛利率41.9%，毛利润贡献比33.9%。
其中，建筑机电服务是卓越商企服务增值服务的第一增长曲线，2021年实现营业收入2.3亿元，同比增长109%；卓品商务是其增值服务培育的第二增长曲线，2021年实现收入1 . 17亿元，同比增长50%。
第三方服务收入占比61%
疫情后，物业企业上市成为潮流，与此同时，物业赛道的竞争也越发激烈。对此，郭莹表示，未来物业行业和房地产的相关性会越来越少，物企将更加依靠自身市场化的能力、企业品牌以及核心优势来取得更多的市场份额，另外，物业行业一定会回归到服务行业的本质。
除了来自母公司卓越集团持续贡献储备物业以外，卓越商企的独立外拓能力近年来逐渐加强。据悉，2021年，卓越商企市场新拓第三方非住宅物业合同达121个，总合同金额为15.74亿元，年化合同金额为5. 27亿元。2021年全年，卓越商企服务独立第三方业务占比已经达59%，管理来自第三方的基本物业服务收入占比61%。
对于商管企业来说，大客户是其经营稳定的重要保障。卓越商企方面透露，其主要客户领域集中在高科技、互联网、金融、现代服务业及现代制造业领域，目前，卓越商企服务已积累了较多的优质大客户资源，如腾讯、百度、阿里、华为、美团、小米、滴滴、联想、网易、京东、大疆、快手等。目前，卓越商企来自大客户的业务贡献占比近50%，大客户市占率排名第一。
值得注意的是，去年下半年以来，房地产企业大面积暴雷，市面上物业公司的标的剧增，物业领域的收并购火热。对此，郭莹表示，卓越商企关注到一些房企在今年的周期中出现了困难，“我们主要是希望标的有一定体量的商务物业，一线或者是新一线城市高端的住宅也是我们关注的标的。”
未来3年的派息不低于50%
另外值得注意的是，在业绩增长的同时，卓越商企的派息比例也比较高。
年报中，卓越商企服务董事会建议，截至2021年12月31日止，卓越商企年度末期股息为每股17.38 港仙，加上已派发的中期股息每股18.62 港仙，全年股息为每股36.00港仙现金，同比提升278.5%（2020年：9.51港仙）。
李晓平表示，今年的董事会决定全员的派息比例为70%，未来3年的派息不低于50%，这在行业内是处于比较高的派息比例。按照目前的派息比例和股价，收益率超过很多REITs产品或者ABS产品，卓越商企也希望通过持续稳定的派息，为全体股东和投资者带来稳定可期的回报。
股票回购方面，李晓平表示，2021年大股东和管理层争取了360多万的股票，耗资3200多万港币，现在大股东的持股比例接近75%。“大股东本来想再多买一点，但是因为港交所对回购有一定的限制，所以只好忍住。”他表示，2022年，只要合规，如果有可能，卓越商企也会多回购一些股票。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
