位于阅海片区的中房花语轩项目。 李未来 摄
本报记者 李未来 银川报道
贺兰山东麓，河套平原水草丰美，一马平川，这里不仅有充足的日照时间，还是房地产市场的热土。
2021年银川房价一度登上全国涨幅榜首，但新版“银八条”出台后，风向迅速转变。近日《华夏时报》记者走访了银川阅海、城东、西夏区新城片区等楼市热门区域，楼市热度相较于新“银八条”出台之前已经降低了不少，部分楼盘以低于备案的价格出售，且折扣较多。
“银川房价在2019年-2020年期间是上涨最快的，去年政府调控，楼市有所降温，但现在又开始回暖了。”银川阅海某项目销售人员告诉《华夏时报》记者，现在周边新拍的地价都很高，可以预料到房价还会上涨。
值得注意的是，对于新“银八条”中“杜绝以赠送面积或其他形式抬高房价”的规定，部分项目并没有严格遵守。记者在调查中了解到，阅海与城东均有项目利用设备平台、阳台等赠送面积，且样板间与实体交付时存在严重不一致的情况。
两年半房价涨了44%
银川楼市的发展有些背离全国主流趋势。
2016年-2017年是全国房价大幅增长的期间，无论一二线城市，还是三四线城市态。2017年是各地政府调控楼市的高峰期，限制购房套数，提高首付比例，提高外地人购房门槛，类似政策层出不穷。
而地处大西北的银川楼市似乎滞后于全国大趋势。银川房价增长的高峰期是在2019年到2021年9月，根据安居客数据，2019年3月银川商品房均价约5200元／平米，2019年12月涨至6200元／平米，2020年12月涨至6800元／平米，2021年9月涨至7500元／平米，约两年半的时间房价涨了44%。此后开始趋稳，2022年甚至有所下降。
以具体楼盘为例，根据房天下数据，位于城东的某品牌开发商项目第一次开盘是在2018年10月，当时均价为7000元／平米，2019年6月涨至7500元／平米，2021年3月涨至9500元／平米。位于宝湖片区的另一知名开发商项目2019年3月均价为7055元／平米，2019年12月涨至8500元／平米，2020年6月涨到将近1万元／平米，2020年9月升到1.2万元／平米。
2020年9月29日，为了遏制房价过快上涨的苗头，银川住建局等部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，业内称之为旧版“银八条”，其中提到“首套房首付款比例不低于20%；二套房首付比例不低于40%”，二套以上不能贷款，非宁夏户籍家庭限购1套房，且两年后才能转让。
然而这并没有遏制住银川房价上涨的趋势。如上所述，银川房价从2019年到2020年一直在上涨。
新版“银八条”显威力
真正让银川楼市降温的，是新版“银八条”。
2021年8月23日，银川市住建局等部门出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，新版“银八条”要求二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%，宁夏户籍家庭在银川限购2套，非宁夏户籍限购1套，且3年后才能转让。
新版“银八条”出台后，银川楼市迅速降温。银川城东片区融创城项目销售人员告诉记者，这不仅限制了客户的购房需求，也抑制了开发商拿地的热情，而且政府对开发商实施“双限价”措施，即同时限制地价和房价。
记者了解到，银川融创城于2020年6月入市，当时均价约6800-7000元／平米，之后一直在涨，2021年8、9月份加推楼盘均价涨至8200元／平米，此后便一直处于平稳状态，价格甚至有所下降，且去化速度有所减慢。
位于阅海片区的中房花雨轩更是被打乱了节奏。该项目销售人员告诉记者，公司本打算以精装的方式交付，单价1.2-1.3万元／平米，这样才有利润空间，但由于备案价上不去，只能临时改为毛坯交付，备案单价约1万元／平米。
但实际上中房花雨轩并没有按照备案价去销售，该项目于2021年10月开盘，目前在备案价的基础上多有折扣，算下来单价只有约9200元／平米。
“如果不是限价，阅海片区的房价最少能达到1万元／平米，中梁时光印拿地时间比较早，土拍楼面价是2998元／平米，中房花雨轩比我们晚拿地3个月，它的土拍楼面价是3396元／平米，中房在花雨轩旁边又拿了一块地，楼面价是4830元／平米，这个项目未来出售价格可能在1.2-1.3万元／平米左右。”同在阅海片区的中梁时光印项目销售人员告诉记者。
中房花雨轩销售人员则表示：“我们这个项目的利润连3%都不到，去年10月底开盘，在开盘前一周我们都没有对外宣传是毛坯房，本来打造的是全精装交付，价格在1.2-1.3万元／平米，后来因为限价，我们只能按照毛坯房去卖，但毛坯房对公司来说没有利润。”
砸墙“偷面积”
在走访过程中，记者发现银川不少项目存在“偷面积”、样板间与实际交付效果不一致等现象。
阅海片区某项目目前在售的125平米户型，主卧与次卧均有赠送面积。记者在户型图上看到，其次卧有一半面积标识为设备平台，设备平台与产权面积之间有围墙和窗户，主卧带阳台，二者之间也隔着围墙和窗户。但样板间已经将其全部打通，仅在地面留下标识：“非交付标准，此处交付时为墙体及窗户。”
某楼盘样板间标识与交付效果不同。 李未来 摄
“交付的时候这块要做一个半封闭，这个墙可以打掉，装修的时候把窗户向外平移。”该项目销售人员介绍道，这个设备平台就是为了做赠送，不改变结构和外立面的效果。
城东片区另一项目的赠送方式如出一辙。它的所有户型都有一个次卧占用了设备平台的面积。以127平米户型为例，其东北角一间次卧有约三分之一的面积是设备平台，户型图上显示，该设备平台与相邻的产权面积中间隔着一道围墙和窗户，但样板间已经将之打通成一个整体的房间。
记者了解到，设备平台为供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修，且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。也就是说，设备平台与卧室从建筑单元并不是一个整体，开发商是从建筑结构上将其合为一个整体。
记者咨询律师了解到，从严格意义上来讲，这违反了建筑规划，开发商在房屋验收时是按照规划的效果去呈现的，但其引导业主去改造，最终风险可能还是业主来承担。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
