长沙市区 李凯旋 摄
本报记者 李凯旋 李未来 北京报道
一直以来，长沙都被称为是“没有炒房客”的城市，楼市调控有力。不久前长沙2022年首轮集中供地收官，22宗地块全部成交。其中，两宗热门地块触发了“熔断”机制，后续进入摇号环节。
《华夏时报》记者了解到，尽管出现两宗地块“熔断”，也并不代表后续长沙房价进入“大幅上涨”通道，而是因为此次集中供地供应比例有所调整，品质地块供应增加，导致楼面价和市场热度上升。此外，近日，由于放宽了人才落户限制，长沙楼市被解读为“限购放松”。《华夏时报》记者在采访中了解到，人才落户门槛降低，但在长沙购房仍有时间限制，限购政策并未实质性放松。
两宗地块出现“熔断”
4月12日，长沙2022年首批集中供地正式开拍。此次长沙一共推出22宗地块，其中19宗地块以底价成交、1宗地块溢价成交、2宗地块触发“熔断”进入摇号出让阶段。整体来看，2022年长沙首轮集中供地总出让面积约为119.2万平米，总成交价为173.9亿元，总溢价率约为2.59%。
4月19日，两宗熔断地块摇号结果公布，分别由招商蛇口和中建信和获得。
《华夏时报》记者了解到，此次有超过50家房企报名参加长沙集中供地，包括华润、中海、金地等在内的企业均有收获。记者在统计后发现，此次长沙岳麓区推出的地块最多，为8宗，雨花区则推出6宗地块。
位于长沙滨江片区的一宗地块热度最高，该地块吸引了16家房企参与竞拍并在挂牌期便进行报价。随后，滨江片区这宗地块达到拍卖最高限价13.88亿元，并触发熔断。
值得关注的是，在2021年长沙第二轮集中供地中，滨江片区的这宗地块就曾被摆上货架。彼时，这宗地块的性质为商住用地，其挂牌限售价为14800元/平米，但最终中止出让。重新上架后，该宗地块被改为纯住宅用地，且住宅限价根据开发品质等因素由政府进行价格监制。
同样触发熔断的还有位于长沙洋湖片区的一宗地块，该宗地块共有5家房企参与竞拍，随后最高报价也达到了地块的最高限价16.63亿元，触发熔断。按照交易规则，这两宗熔断地块将以摇号的方式确定最终竞得人。
此外，位于大王山片区的地块也十分抢手，在经过5轮竞价之后，由华润置地以10.54亿元的价格竞得，溢价率约为4%。
最高楼面价达到12299元/平米
对比来看，2022年长沙首轮集中供地在供应结构上进行了优化。其中，重新摆上货架的地块总价有所降低，纯住宅用地的比例有所增加。长沙公共交易中心方面表示，2022年首批集中供地增加了中心城区优质地块，优化商住用地业态结构，采用“限房价、控地价、竞品质”等方式供地。
值得关注的是，长沙此次成交的22宗地块中，有13宗明确了项目的限售价，而另外9宗地块则根据开发品质或者相关政策来监控房价，以鼓励房企打造更多优质的住宅产品，更好满足购房者的住房需求。此外，该9宗不限价地块主要位于二环内主城区以及长沙房地产热点板块。
由于优质地块的供应量增加，且价格机制有所调整，也导致了2022年长沙首轮集中供地的楼面价有所上调。中原研究院发布的数据显示，2022年长沙首轮集中供地的整体楼面价为5382元/平方米，高于2021年长沙集中供地的楼面价，其有助于后续长沙住宅产品提质升级。
《华夏时报》记者了解到，此次长沙集中供地中，楼面价最高的是位于天心区南湖新城片区的一宗地块。据悉，该宗地块为商住用地，起拍价为31.77亿元，最终由中海以底价竞得，地块的楼面价达到12299元/平米。
此外，长沙此轮集中供地住宅销售限价最高的地块是位于岳麓区的一宗地块，其住宅毛坯最高限售价为14200元/平米，这一价格刷新了该区域住宅最高限售价。《华夏时报》记者了解到，岳麓区的这宗地块最终由金地以2.74亿元的底价摘得。
雨花区一位新房项目的营销负责人对《华夏时报》记者表示：“长沙楼市与其他新一线城市的楼市还是有很大区别。长沙楼市的供应是保障刚需，改善型需求尽力满足，各类产品的供应比例控制得很好。随着三孩政策的放开，家庭的住房需求有所升级，改善型需求增加。但是长沙楼市限购，很多家庭只能选择置换。因此，这次长沙有9宗不限价地块，后续的户型设计和品质会比此前的产品高。”
“优等生”的调控经验
一直以来，长沙楼市走势都十分平稳。作为新一线城市，长沙的房价可以说是“二线城市水平”。国家统计局发布的数据显示，2022年3月份，长沙新建商品住房销售价格环比上涨0.4%，二手商品住房销售价格环比保持稳定。值得关注的是，长沙新建商品住房销售价格上涨幅度在全国70城中处于中等偏低的水平。
湖南世联行市场知识中心发布的数据显示，2022年3月份，长沙内五区共成交商品房6598套，成交面积为77万平米，环比增长55%，但同比下跌40%。“成交量不及2021年同期，主要是房源减少了，因为疫情的影响，新房项目比较少，所以导致房源的成交量实际上较2021年还少很多。”长沙市雨花区一楼盘的置业顾问《华夏时报》记者说。
对比来看，长沙是新一线城市中罕见房价走势平稳且一二手房之间不存在“价格倒挂”的城市。安居客发布的数据显示，截至2022年4月14日，长沙新房销售均价约为1.31万元/平米，二手房销售均价约为1.05万元/平米。
那么，针对楼市，长沙究竟做了哪些调控？自2022年开年以来，多个城市调整限购、限售政策，并下调首套房首付比例，刺激楼市购买力。值得关注的是，长沙一直在“限购限售”方面未松口。
4月19日，长沙发文显示，放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可随时申报落户，享受在长沙购房资格。随后，这一表述被业内解读为“长沙也绷不住要救市了”。
“目前，大专及以上学历的人才就可以在长沙落户。但是想要获得购房资格则需要落户满1年，并且连续12个月在长沙缴纳社保或者个税，并不是说落了户就马上能买房了。”上述楼盘的置业顾问对《华夏时报》记者说。
此外，当《华夏时报》记者表示，部分城市也有类似缴纳社保或者个税的规定，但楼盘可帮忙办理，能够尽快获得购房资格。对此，该长沙置业顾问表示：“我们这里是没有这种操作空间的，还是需要按照规定执行。也许社保或者个税有操作空间，但是还有必须落户满一年的限制。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
