本报记者 李凯旋 李未来 北京报道
从蓬勃发展到调整出清，长租公寓用了10年的时间。这个旨在为城市年轻人提供优质租赁产品的行业中途出现了暴雷等负面现象，近两年终于进入平稳期。随着租房成为越来越多年轻人的选择，如何规避风险获得更长的生命期以及如何通过服务增加租客的归属感，让租客的租赁时间“长起来”，成为长租公寓企业必须面对的课题。
4月29日，在乐乎公寓集团（ 以下简称“乐乎”）的总部，《华夏时报》记者与乐乎创始人、CEO罗意展开了一场关于长租公寓行业发展态势的对话。作为一家创业型企业，乐乎成功穿越行业调整期。在罗意看来，行业洗牌之后，每家长租公寓企业都在思考未来究竟走向何处。
行业进入稳定发展期
租房，这是无数年轻人在走出大学校门之后面临的第一个挑战。有数据显示，2021年，90%的大学生需要通过租房解决居住问题，且近年来长租公寓相关企业年注册量持续高涨。随着大城市房价居高不下，租房成为了越来越多人的居住选择。
2010年，长租公寓行业开启了“十年黄金期”，自如、魔方等品牌成立，租赁市场进入规模化发展阶段。2015年，房地产开发商开始涉足租赁市场，行业内刮起了一股“长租公寓热”。
不过，“新产品”很快显现出一些弊端。2020年-2021年，正处于风口期的长租公寓行业出现“巨震”，多个长租公寓品牌暴雷，行业高收低租、长收短付、违规使用租金贷等负面问题浮出水面，长租公寓行业开始进入长时间的调整出清期。
过去两年，长租公寓行业有多个品牌从赛道中被淘汰或者退出，头部效应愈加明显。在罗意看来，长租公寓行业经过了两年的调整之后，目前发展已经逐步稳定，行业负面现象大幅减少。
“这波疫情的确是对长租公寓造成了一定冲击。排除疫情这一因素，按照市场规律来看，近期应该是长租公寓市场的旺季。乐乎目前的经营仍然十分稳健，我们在春节后有快速出清部分库存房源。”罗意对《华夏时报》记者说。
此外，《华夏时报》记者注意到，部分房地产企业运营的长租公寓品牌在2021年实现盈利，为整个行业释放了积极信号。业内认为，这会带动更多社会资本和市场主体参与长租公寓的发展。
研究机构发布的数据显示，租赁市场近期有所升温。2022年一季度，全国百城租赁成交量环比增加7.3%。研究机构预测，尽管疫情的出现使得传统3月份租赁旺季缺席，但5、6月份随着高校毕业生进入租赁市场，一二线城市升温将会更加显著。
打造归属感社区
“我们能够明确感知到，社会需求端正在全面化地接受长租这一生活方式。此前，大家对于住宅有较高的升值预期，但是近两年，这一升值预期逐步走低。另外，对于很多家庭而言，用‘六个钱包’来购置一套房产也难言是最优选择。因此，很多人开始考虑长租这一居住方式。”罗意对《华夏时报》记者说。
同时，更多需求的涌入也倒逼长租公寓市场向品质化方向发展。罗意认为，长租公寓运营方实际上是一个服务者，在市场上扮演服务者的角色。目前，长租公寓仍然存在较大的品质化空间，未来的市场将是品质化、生态化的市场。
尽管租房的确成为越来越多年轻人的居住选择，但不可否认，租房目前仍尚未完全替代“买房”所具有的社会功能和安全感。对此，罗意表示：“破除买房和租房之间的壁垒需要尽快实现租购同权，但长租公寓也应该思考如何能够让租客的租赁时间真正长起来，我们也希望给予租客更多的城市归属感。”
目前，长租公寓主要分为集中式公寓和分散式公寓两种产品。“两种产品各有优势。分散式公寓能够覆盖更广的区域范围，而且房源位于住宅社区，社区感更强。集中式公寓更多的是开间产品和studio，但可以给租客更好的服务体验。”罗意如此解释目前长租公寓市场上存在的两种产品形态。
“我们以集中式公寓为主，也在尝试做一些两居室、三居室的公寓产品，向大型租赁社区延展，希望提供更多具有社区感的公寓产品。针对不同的市场需求和租客群体提供不同的产品。”罗意对《华夏时报》记者说。
公开资料显示，乐乎于2014年在北京创立，旗下拥有集中式公寓品牌乐乎公寓、乐乎青年社区、乐乎起程、芷岸、怀庭，以及分散式存房品牌乐乎大家。主要集中在一、二线城市，旗下房源超过6万间，租客超过30万名。
轻资产模式成避险利器
“我们是坚定的选择轻资产战略，即‘F+EPC+O’全链条产业集成的商业模式。”罗意对《华夏时报》记者说。在长租公寓的这轮调整中，轻资产让乐乎获得了更长的生命周期。
具体来看，乐乎接受集中式租赁住房出租方的委托，并授权项目方使用乐乎品牌，而乐乎则为其提供专业的运营管理服务，向其收取运营费用、社区运营增值服务费用等。和重资产模式不同，乐乎自身并不持有房源，也不以租金作为营收，而是通过为项目方提供服务来获取收入。在轻资产模式下，企业本身投入的成本大大减少，抗风险能力却大幅提升。
这种模式下，企业在市场中扮演角色为租赁服务商和社区运营商，一方面为意向客户提供全链条产业集成服务，另一方面则是为租客提供租房生命全周期服务。作为运营商，以全生命周期项目服务贯穿工程总承包、融资、运营等环节。
简而言之，“轻资产模式”即为有资金实力、有房源，但无租赁运营经验的项目方提供全方位的托管服务。例如，乐乎与建设银行集团旗下的建信住房集团合作运营了多个项目，其中包括专为蓝领打造的起程悦康店、聚焦旧改的青年社区广州黄埔项目等。此外，乐乎与天津西青区政府合作的乐乎公寓首家旗舰型项目也已经落地，房源数量近400间。
“从拿地到融资，从装修到招租，都可以提供专业化的方案。”罗意对《华夏时报》记者说。同时，面对租客，则是以租客为中心，提供智能安防系统、标准管家服务、房屋管理等服务，使得集中式公寓形成综合的、完善的社区功能，给租客更好的租住体验。
值得关注的是，近两年，保障性租赁住房成为热点，租赁行业再次面临“蓝海”。中信证券方面表示，根据人口流动与保障性租赁住房计划之间的关系估算，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房大致为800-900万套。
对此，罗意说：“我们十分看好长租公寓的未来，行业仍然有很大的发展空间。近两年，保障性租赁住房屡次被提及，市场规模巨大，我们也会抓住这个窗口期，积极参与。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
