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地产失灵?

伍戈 2022-5-18 15:51:32

伍戈

地产不稳,经济难稳。去年三季度以来,房地产放松举措层出不穷。然而,商品房销售额同比却连续9个月负增长,今年3月降幅甚至进一步扩大至-26%。高频数据显示,4、5月商品房销售或进一步恶化。政策效果为何迟迟未现?究竟是纠偏力度不足,还是归因于疫情冲击,或是背后还有更深原因?

一、为何失灵:纠偏力度不足?

稳地产千头万绪,归根结底是稳销售。本轮地产下行中供给端的房企受挫严重,但若需求端销售能有起色,也能纲举目张。

年初以来,各地加速出台需求端政策,并从公积金贷款、落户、补贴等方面转向力度更大的降首付、松“四限”等,松绑城市级别也从三四线不断提高至一二线。当前约15城下调了商贷首付比,30余城放松“四限”,而2020年1季度疫情初次爆发时也仅4城松限购限售。

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图1. “利率下,销售上”的规律失效?

来源:WIND,融360,贝壳研究院,笔者测算

历史上,当房贷利率下调约一个季度后商品房销售往往企稳回升。然而,自去年10月开始首套房贷利率下调,至今7个月累计降幅已约57个BP,但销售却仍未企稳。

二、为何失灵:疫情扰动长期化?

过往每一波疫情恶化及管控加强,商品房销售都呈现短期恶化,今年也不例外。尽管新感染人数自高点已回落近一个月,但全国300余地级以上城市中仍有40城左右处于不同程度的封控状态。本轮防控强度处于高位已近2个月,持续时间长于过往的1个月左右。

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图2. 疫情扰动地产纠偏进程

来源:WIND,牛津大学,笔者测算

疫情管控常态化,也意味着短期扰动长期化。大疫三年,居民收入持续三年受损,势必压制购房意愿。近期克而瑞调研显示,购房计划暂缓1年以上的人群占比,较春节时的22%激增至66%。而即使是2020年初疫情时,该比例也仅21%。

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图3. 收入受损三年,压制购房意愿

来源:WIND,笔者测算

三、为何失灵:政策的不确定性?

疫情管控等诸多政策的不确定性,显著增强了居民的储蓄意愿。今年以来,政策不确定性程度已接近历史最高,相应地,居民储蓄意愿也升至历史最高。这些都将影响居民的购房需求以及房地产修复的弹性。

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图4. 居民增加储蓄,应对不确定性

来源:WIND,笔者整理

展望未来,纠偏政策有望继续加码,房贷利率仍有近80bp调降空间。本轮疫情冲击最为集中的时期或在二季度,此后房地产将缓慢修复。初步预计,商品房销售当月同比增速转正的时点可能要到9月,房地产投资则到12月。相应地,我们将销售全年增速预期由年初的-5%下修至-12%,投资则由0%下修至-4%。

四、基本结论

一是稳地产千头万绪,归根结底是稳销售。本轮地产下行中供给端房企受挫严重,但若需求端销售能有起色,也能纲举目张。对比历史,当前需求端放松的范围和力度都已不小,政策引领销售的经验规律却似有失灵。

二是每波疫情恶化及管控加强,商品房销售短期都恶化。今年这波也不例外,且影响强度和持续时间甚于过往。疫情管控常态化,意味着短期扰动长期化。居民收入及资产负债表持续三年受损,压制房地产修复弹性。

三是展望未来,随着疫情高峰显现,二季度末开始房地产销售和投资或将缓慢修复,但回升弹性明显弱于过往。疫情及管控政策仍有不确定性之下,居民储蓄意愿难以明显下降,房地产销售和投资全年增速预计为负。

(作者为长江证券首席经济学家)

责任编辑:方凤娇 主编:程凯