北京写字楼 苗诗雨 摄
本报记者 苗诗雨 李未来 北京报道
“北京现在除了西城区以外，写字楼价格对比2021年都降了很多，也是一个抄底的好时机。”5月26日，北京某中介机构写字楼租赁人员向《华夏时报》记者表示。
《华夏时报》记者调查发现，受到疫情影响，北京部分商圈写字楼出租或出售均价出现了不同程度下跌。据仲量联行统计，截至2022年5月11日，全市九个甲级办公楼子市场中大部分受到了此轮疫情不同程度的影响。
不过，高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海5月26日接受《华夏时报》记者采访时表示，企业办公需求属于刚性需求，在没有出现大规模企业因疫情导致的破产或由此导致退租的情况下，空置率短期内不会剧烈波动。
同日，仲量联行华北区研究部负责人米阳也在接受《华夏时报》记者采访时表示，因此轮疫情导致的看房量骤减、企业业务流程缓慢等影响造成部分需求的积压，将在疫情缓和后小幅释放。
多区写字楼市场租售价下调
“平均情况来看，基本此前租金接近10元/平/天的写字楼，目前成交价能降至7元/平/天，有些品质较高的写字楼物业，租金能从12元/平/天降至10元以下。”上述租赁人员向《华夏时报》记者介绍，“受到此轮疫情的影响，北京多区的写字楼租赁价格出现不同程度下调。”
按照面积一千平米的办公楼计算，此前12元/平/天价格，日租金在1.2万元，月租金在36万元，年租金约在432万元；价格调整至10元/平/天后，日租金在1万元，月租金30万元，年租金360万元。等同于一千平米写字楼的年租金能减少约72万元。
不仅是租赁价格，据3房网5月24日发布的数据统计显示，5月北京望京商圈、三元桥商圈、百子湾商圈、知春路商圈等写字楼出售价格也有所下跌。
其中百子湾商圈写字楼出租及出售价格双降，写字楼出租均价5.36元/平/天，环比下跌2.9%，写字楼出售价格71895元/平米，环比下跌0.27%，静态投资回报率约为37年。
对于部分区域出现的写字楼租金调整情况，米阳向《华夏时报》记者表示：“面对此轮疫情，租户可以提前进行现有租约评判，主动与业主方进行沟通，讨论疫期租金减免的可能性及其他灵活性条款。若需原址续租，积极与业主协商续租成本。”
虽然市场整体租金承压，但依旧有部分区域的写字楼价格坚挺甚至有所上涨。例如国贸商圈写字楼出租均价11.31元/平/天，环比上涨24.42%；写字楼出售价格79918元/平米，环比上涨0.34%。
事实上，在严区海看来，疫情防控的三年，对于写字楼市场的影响其实没有什么不同，真正不同的可能是每个市场参与者的心态变化。从最开始的手足无措，到现在已经形成常态化的疫情应对方案，能够更好的应对疫情防控期和正常经营期。严区海向《华夏时报》记者表示，“作为从业人员的我们，最显著的感受可能是此轮疫情影响应该是更大，居家办公期间绝大部分的企业租赁客户都停止了新项目的推进并持观望态度。”
写字楼短期承压
而按照仲量联行5月16日发布的有关北京疫情波动对办公楼市场影响的独家解读来看，疫情下北京办公楼市场的确出现了短期承压的情况。
统计数据显示，截至2022年5月11日，全市九个甲级办公楼子市场中大部分受到此轮疫情不同程度的影响。其中CBD、第三使馆区、望京、奥林匹克区域以及部分东长安街子市场项目位于朝阳区范围内，受到显著波及的总办公面积达630万平方米，占全市总存量的近六成。
其中，北京整体办公楼宇市场租赁行为均有所减缓，主要因为看房人数骤减，以及在谈客户内部汇报流程受阻。
不过，记者在与前述租赁人员交谈过程中也了解到，虽然目前多数写字楼因疫情影响到岗率有所下调，但目前还是能实地看项目的，成交上也没有太明显浮动。“因为目前许多写字楼给出了免租期、减租等一系列优惠，还是有意向客户抄底的。”其向《华夏时报》记者表示。
严区海也向《华夏时报》记者表示：“从我们观察到的客户需求来看，依然是有新增的办公需求的，只不过受疫情影响，暂时放缓了，所以市场感受还好，不过整体二季度的市场表现和疫情影响还要等到季度末的最终数字出来以后才能更清楚。”
此外，据米阳介绍，虽然大部分业主方仍持观望态度，尚未提出明确的降租计划，但已有部分业主方在调整其租赁策略。另外，部分国企办公项目正在落实为符合要求的服务业中小微企业减免租金的措施。
《华夏时报》记者获悉，针对目前写字楼面对的承压情况，部分国企办公项目延续2020年租金减免政策，对于符合要求的服务业中小微企业减免3或6个月租金。
而根据仲量联行研究部对北京办公楼市场的调查，业主方普遍对当前的租赁市场表示出谨慎、略微向好的整体预期。仲量联行方面5月26日向《华夏时报》记者表示：“尽管面对多重压力，在当前看房难的疫情防控严格环境下，北京的办公楼租赁市场并未停滞，仍有大客户的新租及扩租签约。在业主方积极调动资源及应对措施的情况下，有搬迁或扩租需求的租户也在寻求抄底机会。”
严区海在5月26日接受《华夏时报》记者采访时还透露，据其了解，后续会有相关的租金优惠或减免的政策出台，已经知道的是朝阳区对外发布的《朝阳区关于鼓励商务楼宇减免租金政策支持事宜的实施细则》，各楼宇业主方目前也有正在讨论制定中。
需求有望在疫情缓和后小幅释放
而综合此次写字楼市场的整体情况来看，米阳向《华夏时报》记者表示：“北京甲级办公楼市场在今年一季度指标表现优异，复苏势头明显，但此轮疫情导致主要决定需求端走势的新租、扩租类需求明显减缓，市场租金在短期内承压。”
不过，严区海表示：“因疫情直接原因导致的市场停滞都是暂时性的，随着本轮疫情防控结束，整体市场会回归常态。针对北京的甲级写字楼市场，疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多在市场参与者的活跃度和市场节奏变化方面。”
实际上，记者在采访米阳时还了解到，面对因疫情出现的短期写字楼市场承压情况，当前市场上已有租户考虑一定程度的分散式办公，分散式办公的场景可以是创新型灵活办公空间，为企业提供临时业务连续性解决方案。
而展望未来，严区海表示，在疫情缓和后，需要重点关注的还是需求端的变化。
严区海向记者表示，在关注互联网科技、金融和专业服务三大支柱行业的持续性经营情况时，也要关注到新兴成长或疫情受益的行业在下半年的扩张情况，比如医疗健康，新能源汽车、集成电路等产业，还包括细分赛道的龙头企业需求情况，如传统行业信息化、元宇宙等。“如果今年疫情不再出现反复，企业经营可以正常化，到那时企业需求才能真正得到释放，这些也是我们下半年将持续关注的重要方向。”严区海讲道。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
