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陈淮:预售与现房销售不存在根本差别,差别在于风险被配置到哪一方「博鳌论房」

李凯旋 2022-8-10 00:09:12

本报记者  李凯旋  李贝贝  北京报道

目前,房地产行业正处于深度调整过程中,其根本的运行逻辑早已发生变化。那么,当前的房地产市场究竟将如何变局?出险房企又该如何重生?

社科院大学城乡建设经济系教授陈淮认为,化解当前房地产风险的首要任务是保市场、保需求,保护这个市场最重要的人群——购房人。8月9日,其在观点机构主办、华夏时报等联合主办的2022年博鳌房地产论坛上发表了主题为“房地产周期与未来”的相关演讲。

取消预售制难以办到

陈淮认为,房地产行业此次出现的问题给予了行业一个启示,即房子已然盖够了。不过,陈淮进一步表示,这句话中存在很大的“水份”。在陈淮看来,以空间为标准进行衡量,有房子的地方没有人去,而有人的地方则是没有房子。同时,很多居民居住困难,没有住房或者无力购买住房,但也有很多人有多套住房。

“政策的终极目的是住有所居,以及房子是用来住的,让所有的房子都住进人。”陈淮说。

值得关注的是,在此次房地产行业风险之后,业内外有观点认为,取消预售制可以有效保证购房者的权益,并带动房地产市场在洗牌后重新回归理性。《华夏时报》记者了解到,预售是当前房地产市场的普遍操作。房企作为典型的资金密集型企业,往往需要较高的杠杆去撬动整个项目的运行。

陈淮表示,在预售制的背景下,购房者在认购了房产后,未来贷款利率涨跌的变化、能否按时交房这些风险全部集中在购房者一人身上。“有风险不怕,就怕把风险过度集中在某个局部。”陈淮如此认为。

在陈淮看来,目前,购房者背负了大量的风险。那么,取消预售制究竟是否是房地产行业的破局之道?对此,陈淮直言:“取消预售制是难以办到的,预售制还是现房销售制实际上并不存在根本性的差别,差别只是预售过程中风险被配置到哪一方主体上。”

化解风险需要保需求

陈淮认为,化解当前房地产风险的首要任务是保市场、保需求,保护这个市场最重要的人群——购房人。“房地产之所以出险是由于政策失误及不完善、开发商盲目扩张等多种因素造成的。”陈淮说。

诚然,在房企出险风险后,其相关项目也同样容易陷入窘境。近期,保交房成为行业重点,相关内容也被首次写入中央政治局会议中。

陈淮认为,保交房固然重要,其是保障购房者利益的根本。但行业若想要破局,首要则是保市场、保需求、保护购房者,没有需求,行业根本不需要保交房。而针对房地产行业出现的债务问题,陈淮表示,银行、企业、购房者之间的关系需要更多的协调。

此外,陈淮还在演讲中提到,租赁市场是优化存量资源配置最重要的一个市场,是一个健康、稳妥、完善的房地产市场中最不可或缺的一部分。在陈淮看来,租赁市场的需求是反映真实居住需求的第一手市场。同时,租赁市场的需求也最直接反映出低收入群体的需求,而租赁价格则是投资收益标准化的标杆。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁