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深圳新盘折扣“狠”销售猛催诚意金,二手房大规模降价“指导价已不是笑话” | “双十一”楼市观察

梁宝欣 2022-11-11 18:27:49

四海华亭项目营销中心 梁宝欣/摄

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

“原来都认为深圳二手房指导价是个笑话,结果笑话成了真。”如今,深圳房地产市场流传着这样一句话。

现在的深圳楼市,有部分二手房业主为将房子卖出去,将房源价格降至参考价。11月9日,有深圳南山房产中介直白地告诉《华夏时报》记者,“(二手房价格)如果不是接近指导价,就卖不出去。”据记者了解,有南山华润城的业主着急卖房,其房子价格低于指导价才卖出去。

在惨淡的二手房市场情况下,深圳10月的新房市场也显出了“秋天的萧瑟”。乐有家研究中心数据显示,10月深圳一手住宅网签3328套,环比下跌8%。往年的10月份因为国庆开发商大促销,当月的新房成交量都有所上扬。但今年一反常态,新房成交量在国庆不涨反跌。

在这种情绪的渲染下,深圳各开发商也只能在薄雾笼罩下航行着,看不到前路,没有统一的方向。随着“双十一”到来,有开发商趁机推出了相关项目优惠活动,只为尽快将房卖出去;有些考虑到回款压力,往年“双十一”准时开启的优惠活动,现在则毫无声息。

新盘催到访客户交诚意金

“双十一”走到哪都是促销活动,深圳楼市也不例外。

经《华夏时报》记者走访了解,深圳有不少楼盘选择在“双十一”前后开盘。如深圳大运片区悦时光花园在“双十一”当天开盘,同时推出一系列优惠活动,有房产中介在其朋友圈这样描述该楼盘的优惠力度,“冻资96折:71平再减12万,81平再减18万!优惠仅限开盘当天!开盘后自动取消。”

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深圳房产中介“双十一”推广信息

除此之外,深圳龙华四海华亭项目,也凑了个“双十一”的热闹。《华夏时报》记者以购房者身份向四海华亭项目的营销人员了解到,该项目推售86-121平住宅1044套,备案均价约6.46万/平,将于11月12日开盘,而11月9日是诚意登记的最后一天。

“目前开盘有优惠购房活动,一次性付款享受86折优惠。如果交了购房诚意金,也可锁定88折的优惠折扣,开盘第二天就没有那个折扣了,会收回折扣,之后可能会是九折。少两个折扣,就少了十几万元(优惠)。有些户型折后单价是5.4万元/平。”四海华亭营销人员张强(化名)在11月9日向记者说道。

据悉,该购房诚意金为10万元。在《华夏时报》记者表示出对诚意金缴纳不太信任的样子时,张强反复解释说,“我们今天是诚意登记最后一天,明天会公示出来。如果你认可,就去办理认筹,之后选房。如果你不考虑,后面再退给你。现在这88折在龙华区市场上是没有其他项目能够比得上的。你可以再对比一下,不强求你交诚意金。龙华区域你可以随便去看,但是我相信你看完其他,还是会选择我们楼盘,因为我们价格直接秒杀其他新房。”

张强一边反复催促记者交购房诚意金,占个“坑”,以便日后能选到好房的同时省下十几万元,一边透露,“我们现在诚意登记500多批,总共1044套房。政府是要求全部拿出来选房,但是我们开发商回笼资金是500套。500套就达到目标值,它不像其他开发商,多卖一套,少卖一套,对开发商来说没什么影响。”

而一位不愿具名的房产中介向《华夏时报》记者分析称,四海华亭这么便宜的最主要原因,还是因为开发商要回笼资金。目前四海华亭的价格和观澜那边价格差不多。换句话说,就是观澜的价格买龙华中心区的房子。

除了新房赶在“双十一”的节点开盘外,还有些早已开盘但仍未卖完的楼盘,趁着“双十一”推出促销活动,像和奕府在今年5月13日开盘,推出701套房,如今还剩下200多套仍未卖出。据《华夏时报》记者了解,和奕府近期推出“双十一”特配优惠,“双十一”活动期间,购房享受98折优惠。除此之外,其还叠加现场认购99折和准时签约99折优惠活动。

和奕府销售张薇(化名)向记者透露,“我们是龙华最近成交量最高的楼盘,从开盘到现在,基本上每个星期的到访量和成交量都是比别的项目高的。上周两天卖了十几套。基本上,客户对比完其他项目,最终选定我们这里。”

无独有偶,张薇也像四海华亭的销售一样,建议记者先交个10万元诚意金,把心仪的房号定下来。“怕你到时候来晚了,房源就没了。好的房源,我推别人也推。之前有一套14楼的房源,有好几个客户在抢,卖的很好。”张薇说。

不过,也有楼盘在“双十一”来临之际,显得十分淡定,没有推出相关折扣促销活动,如临近四海华亭、和奕府的壹成中心十区项目。

公开资料显示,壹成中心十区共推出1062套房,主推建面约85-94平的3房2卫,于今年4月21日开盘,开盘当日揽金超20亿。据壹成中心销售介绍,目前该项目还剩下160-170套房,单价6.4万元/平起。

当记者问到最近有没有迎合“双十一”开展促销活动时,壹成中心的销售人员黄文文(化名)表示,“目前最主要的活动是开盘99折,在总价上大概能便宜6万多。如果能在7天内签合同和交首付,还可获赠两年的物业管理费。这是日常的优惠活动,我们‘双十一’并没有特别推出活动。”

黄文文指出,“双十一”没有特别推出活动,主要的原因在于项目基本接近尾声,而且该楼盘是整个龙华卖的最好的项目。“正常龙华卖得好的楼盘,一星期就卖两三套,我们一个星期卖十五六套,走量比较快。我们近期已经卖了9套。”黄文文说。

此外,黄文文还指出,虽然有些开发商四季度因回款的原因推出相关促销活动,但是房子的建筑成本、地价是最贵的,开发商再怎么回款也差不了多少,而且现在还有备案价来管控。

同样,黄文文也催记者交诚意金锁定房号。不过,相对于其他项目10万元左右的诚意金,壹成中心的诚意金仅需1万元。“我们经常晚上十一二点都有客户过来订房的。先把房号锁上,对你来说没有坏处。先交个意向金,意向金最多可以保留(房号)三天,对你来说也是个保障。”黄文文补充说道。

可以看出,深圳的新房市场特别喜欢用诚意金来“锁定客户”,而这不仅仅是局限于龙华区,南山的项目也喜欢运用“诚意金”。

位于深圳南山华侨城片区的深业鹤塘岭花园将于近期推出66套现房,目前还没拿预售证,价格尚且未知,不过据该项目的销售预测价格会在9.5万元/平-12万元/平。但值得注意的是,据深业鹤塘岭花园官方微信公众号显示,该66套房源为回迁住宅且是二手毛坯现房,需按照深圳市二手房买卖流程的规定进行交易,相关税费由买卖双方各自承担,出售方为沙河实业股份有限公司。

深业鹤塘岭花园的销售陈雪(化名)向《华夏时报》记者介绍,之前深业鹤塘岭在2020年12月推售过一批住宅,价格在11万元/平左右。此外,公开资料显示,彼时深业鹤塘岭花园开盘当日去化9成。

同样,陈雪也建议记者交个10万元的意向金,占个名额,“买到合适的房子就转为定金,买不到合适的房子就退给你。现在可以先登个记,认个筹。”

为了劝说记者购买鹤塘岭花园,陈雪还用华润城的例子来当论据。“像华润城一、二期出来的时候没有人观望,整体二手房价格上去之后,三、四期就疯抢,到了五期,整个市场偏成熟,热度就没有那么高。现在鹤塘岭花园就相当于华润城的前期,如果周边的旧改起来的话,想买这种现房根本就不可能。”陈雪说。

此外,在新房“双十一”促销活动上面,深圳房产中介刘子华(化名)对《华夏时报》记者指出,最近深圳新房较少,很多楼盘都要等到明年才入市,所以相对应的促销活动也没那么多。

同时,刘子华还表示,“开发商宁愿在刚推出的时候,给出最低的价格,然后慢慢收回折扣。也不愿开盘给出一个高价,然后再慢慢降。这其中主要考量在于,如果开发商刚开始88折卖给客户,后期86折卖给别人。前期购买的客户知道后肯定会维权。现在的开发商比较担心维权给自己的口碑造成影响。如果有再低的折扣,基本上就已经卖完了。”

根据刘子华介绍,位于深圳龙华观澜片区的鹏瑞颐璟府,之前开盘的时候推出了3个99折的优惠,后来变成了2个99折的优惠。现在还剩十几套尾盘,开发商想降价卖,但一直不敢,后来推出首付分期的活动,才将尾盘卖出去。

二手房指导价卖出已成常态

新房想加速卖出去,开发商还能借助“双十一”开展促销活动,让利给购房者,但对于二手房的业主来说,要加速卖房,则要实打实地向市场传递“我的房子降价了,你们快来买”的信息。在这种情况下,降价成为了一项必要条件。

曾被视为香饽饽的深圳二手房,如今面临着“原来都认为深圳二手房指导价是个笑话,结果笑话成了真”的状况。二手房挂牌量普遍增多,业主在大规模降价,成为深圳二手房市场今年“双十一”期间的真实写照。

据深圳市房地产中介协会统计,截至2022年11月1日,深圳全市共挂牌10.24万套(存重复房源),对比10月1日统计的9.74万套,环比增长率为5.2%,市场挂牌量再次上涨,反映出业主出售意愿有所上升。

深圳龙华房产中介陈果(化名)在11月9日对《华夏时报》记者说,“现在个时候出来买房是非常适合的,等市场好起来的时候,随随便便一套要多好几十万元。”

经记者向陈果了解,近段时间,经过他们的新房成交量比二手房要多。龙华降到参考价成交的差不多都是老一点的房子,如果是次新房,就会高出参考价。不过业主降价确实能吸引到一定人群。

“现在龙华二手房成交价基本上看所在小区的地段、周边的环境。像红山片区的房子基本没有按指导价成交,通常都是高于指导价。而民治这块,老一点小区的房源,(成交价)可能高于指导价几万块。如果按指导价左右卖,成交的会比较快。”陈果说。在陈果看来,现在壹成中心的指导价为6.8万元/平,其二手房基本上没有按指导价卖的,高于指导价一点点会比较好卖。

在“二手房是否要按指导价才能成交”这个命题上,比起陈果的“视情况而定”,深圳南山房产中介冯希(化名)则十分笃定“如果不接近指导价卖不出去”。

冯希在深圳做房产中介十几年,见证过深圳楼市的辉煌,也看到了如今的“萧条”。“现在就是抄底的时候,这么多一线城市,深圳的房价是和其国际地位匹配的。”冯希说。

据冯希的叙述,其所在的店面最近刚成交了一套华润城80平的房子,成交价格低于指导价,主要是业主着急卖和房子户型不太好(80平做一房),且没有通燃气。要是赠送面积多一点,且户型相对较好,成交价格要在指导价往上走一点。

同时,据记者了解,也有89平两房的华润城房源近期以1200万元的价格成交,基本上接近指导价。此外,像靠近深业鹤塘岭花园的中海深圳湾畔花园,近段时间也以900万元成交了一套房源,该房源原本开价1000万元。

为此,有业内人士向《华夏时报》记者分析称,现在深圳急着卖房的业主主要分三种,一种是要移民的,另一种是之前太激进,炒了很多房,加了很多杠杆,现在急着还债。还有一种就是不太看好市场的。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁