本报记者 李贝贝 上海报道
2022年11月15日，“坚守信念 突破未来——2022年华夏数字经济与智慧人居高峰论坛暨第六届金瓴奖揭晓” 盛会在北京北辰五洲皇冠国际酒店举行。本次活动由华夏时报社主办，住房大数据联合实验室、中国城市经济学会房地产专业委员会联合支持，中国社科院、华夏地产专家委员会、华夏双碳能源研究院进行学术指导。
2021年下半年开始，在“房住不炒”主基调与调控常态化加持下，房地产行业逐步进入深度调整期。今年以来，宏观调控适时破局，从中央到地方密集出台纾困、利好政策。但随着市场形势持续承压，多数房企仍面临着生存和转型的双重压力。
尽管如此，行业依然乐观，相信“黑夜过后是黎明，寒冬过后是暖春”。本次大会以“坚守信念 突破未来”为主题，会上，众多一线财经专家学者、品牌房企大咖汇聚一堂，紧扣行业最为关注的热点和焦点话题，从宏观环境、政策、市场、企业角度总结当下形势，权威解读房地产行业的新趋势新方向，深度解析房地产与资本市场的关系，以一场思想的碰撞探索行业新的发展模式，为房地产企业实现稳健高质量发展提供参考借鉴。
洞见趋势，四大主题演讲把脉房地产新动向
下午1：30，2022年华夏数字经济与智慧人居高峰论坛暨第六届金瓴奖揭晓盛会正式启幕。
华夏时报社社长、总编辑冯慧君在开场致辞中指出，对于房地产行业而言，今年是充满挑战的一年。可以确定的是，进入深度调整期，房地产行业的发展逻辑已经发生了根本性的转变，房地产作为高质量引领基础民生行业的地位正在巩固。“未来，新的市场格局有待重建，企业间的竞争也转向产品、运营、资金等多个维度，一场综合实力的比拼已经拉开序幕。”冯慧君表示。
2022年已近尾声，沉浮一年的房地产行业将走向何处？在降本增效压力凸显的情况下，房企又该如何找寻高质量发展路径、更好穿越市场下行周期？主题演讲环节，4位业内专家、经济学大咖就房地产行业面临的发展新形势、新发展机遇与挑战输出观点。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华首先登场，重磅发布《房地产逻辑的新变化——中国租房大数据报告（2022）》。
演讲中，邹琳华以纬房租金核心指数为主要分析指标，指出疫情冲击下“职住合一”得到了强化，租赁需求正在重新流向实际就业地，房价租金比有望走低。邹琳华预计，二十大报告继续强调“租购并举”，自持和集中式长租房、保障性租赁住房都将是发力点，未来一二线城市长租房市场发展空间会被逐渐打开，而公募基金REITs也将成为资本市场的重要投资品。
紧随其后，中央党校（国家行政学院）经济学部副主任、教授、博导王小广在《当前宏观经济形势与趋势研判》的主题演讲中，对今年以来的宏观经济形势、“十四五”的经济增长趋势、后疫情时代我国经济发展战略与政策选择等作出解析。
王小广指出，我国经济的特点之一是通货膨胀压力不大，只是“一般性扰动”，低于此前的几波，而我国经济下行正面临着消费不足和报酬递减两大问题。其预计，2026年-2027年，我国经济发展的长期结构性问题解决取得重大突破和转机；而2025年-2035年，我国经济趋势则是摆脱中等收入陷阱。在王小广看来，我国经济进入平稳高质量增长期的显著标志，是“不需要刺激性政策即能保持5%的中速增长”。未来，我国经济政策的思路是通过需求侧管理、供给侧改革及分配端改革，形成高水平、高开放、高安全的高质量发展模式。
在经济大环境的影响下，房地产行业的底层逻辑和发展模式在重构，物业行业亦随之发生变化。在《空间科技赋能智慧人居社区》的演讲中，万物云丨万睿科技常务副总经理夏明超指出，智慧人居最重要的运用是在物业层面。未来会越来越多的使用机器去进行服务，人力资源管理将会弱化。
变得更为“智慧”的还有房地产营销模式。58安居客房产研究院分院院长张波在《大象迁徙 新时代房产数字营销升维之道》的主题演讲中透露，2021年中国房地产数字化市场规模已达百亿元，“数字化转型正在驱动生产方式、生活方式和治理方式发生深刻变革。”张波预计，未来3年房地产数字化的市场增长率保持在4.9%，长远来看，房企业务的重心也将由“拿地建房”向“数字营销”转变。
观点对撞，两场圆桌论坛共话行业发展前路
毫无疑问，房地产行业格局在重塑。二十大再提“租购并举”、行业加速洗牌之际，长租公寓正面临哪些困难，又会迎来怎样的新机遇？
“大浪淘沙 重塑长租公寓新格局”的圆桌环节，在中国城市更新论坛秘书长、HuanXin创始合伙人陈方勇的主持下，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华、乐乎集团创始人、CEO罗意、魔方生活服务集团CTO常海松、雅诗阁中国华北区业务拓展部与资产管理部副总监马征、中国饭店协会酒店资产管理专业委员会专家于鲁津等专业人士聚集一堂，共同探讨了行业变化对长租公寓运营商的影响、数字化对行业的影响等问题。
常海松认为，“民生、微利、长期稳定”是长租公寓的本质，这也意味着这一行业不是暴利、高举高打的行业。基于这一判断，魔方在内部提出“三升一降”，要求提高产品品质、获客能力及服务水平，下降运营成本。
“从2021年开始，长租行业进入到了理性、健康、可持续的新阶段，在需求端和资本端都出现了显著的变化。”但作为从业者，罗意直言自己对于行业的变化并不悲观，“当然有疫情、不确定性等外部的情况，但是租赁住房在外部经济冲击情况下，它的表现比很多业态都要表现好”，可以看到“理性、健康、可持续”的新变化。
同样乐观的还有马征。马征坦言，当下高端服务式公寓市场确实受到了一定的疫情冲击和影响，但从应对的结果来看，较佳的出租率显示出雅诗阁这类高端服务式公寓的“抗击打能力还是很强”。无论是长租公寓还是高端服务式公寓，只要服务的人的流动性、需求还在，“它都可以找到自己对应的客群”。
于鲁津从资产证券化的角度指出，在目前经济大周期下，长租公寓这种能够产生稳定现金流的资产，本身就是“穿越周期很重要的一种防御性的资产配置”。“从资产证券化角度说，提供这样一个相对分散化，而且给出一定流动性的产品出来，对于资本而言，配置防御性资产或是投运营商，是在经济下行时候的比较好的投资策略。”于鲁津表示。
对于努力穿越周期的房企而言，“数字化”无疑是一大利器。在《数字科技赋能地产新赛道 资本如何助力》圆桌论坛环节，搜狐焦点总经理&博点科技CEO鲍全胜、21世纪不动产中国区副总裁桑雨枫、世联行集团大客户中心北方负责人赵朋、锦州银行非执行董事/管理学博士吕飞、 世纪证券有限责任公司北京分公司机构业务部总经理刘仁福、金问律师事务所主任创始合伙人黄才华等嘉宾坐而论道，分别从自我深耕的领域出发，就如何进行数字科技赋能热烈探讨。
“随着房地产市场的发展，整个行业对降本增效的需求、提高转化效率都是非常紧迫的。”搜狐焦点CEO鲍全胜表示。其指出，顺应这一潮流，以及数字化发展趋势，搜狐焦点将整个地产营销环节用数字化重新再做一遍。同时，数字化转型也是大势所趋，势在必行的。
面对行业巨变，桑雨枫直言，目前，二手房交易市场“高几何增长率是不太可能了”。基于此判断，21世纪不动产更为关注门店能效而非数量。去年开始，公司在夯实主业的同时，以门店为核心嫁接更多头部公司进行“店中店”合作，通过社群经济可以实现跟业主更好的互动和黏性，同时又能够拉动主营业务的提升。尽管新赛道才刚刚开始，但桑雨枫觉得，“整个体系因此有了更好的生命力。”
通过科技赋能产业发展，世联行正加紧探索。赵朋认为，现在所有的行业都值得用数字化的方式重新做一遍，房地产到了大转型和大转弯的时刻，的确也需要重新做一些思考。利用数字化，世联行目前将销售渠道+新媒体运营整合到一起做销售，一是提高效率，二是精准获取客户，并利用视频号等媒体号矩阵获取客户。赵朋强调，在现在新房销售赛道里谁掌握客户谁就有天下，但是，数字化只是工具，更多是带来思维的变化。
金问律师事务所主任、创始合伙人黄才华从法律从业者角度出发，强调不管是企业还是个人，在投资、融资、合作过程中一定要充分地重视法律，“如果不重视，可能一下子真的回到解放前”。黄才华表示，房地产需要继续发展，要解决民生、就业、经济发展，而只要涉及到合作，涉及到架构都不是小事，只要涉及到融资、投资都不是小事。
“合规”当然不是口号。作为证券从业者，刘仁福介绍说，金融机构选择房企有两类，一种是良性房企，一种是非良性房企，定义标准则是有无债券违约。金融16条政策发布之后，金融机构方面认为，债券的口子会越来越大，金融机构也是更关注债券。
而在吕飞看来，房地产业实际上是实体经济，企业不要把国家的金融政策当作套利工具，要有自己的生态模式，而这个生态模式就是企业的发展周期，这样企业才能有序流动，创造新的行业环境，才能从低谷走向高峰。“资本并不是可怕的，也不要妖魔化资本，资本同样在为企业赋能。”吕飞表示。
研究院专家顾问团扩容，第六届“金瓴奖”39个奖项揭晓
高峰论坛期间，自2018年成立的“华夏地产研究院专家顾问团”继续壮大。华夏地产研究院专家顾问团由来自金融、学术、房企的数位一线专家组成，是针对房地产行业设立的专业性交流沟通平台，旨在为房地产企业等提供行业以及市场的经验和咨询建议，充分发挥专家资源和行业权威性优势，推动房地产行业平稳健康运行。
自成立以来，华夏地产专家委员会发挥了“智囊团”的作用，对华夏时报地产事业部的日常工作进行指导和监督，并参与了华夏时报地产沙龙、日常采访、奖项评选等多项活动，提升了华夏时报在行业中的知名度和权威性。
本届高峰论坛上，中国城市更新论坛秘书长、HuanXin创始合伙人陈方勇、乐乎集团创始人、CEO罗意、融创中国总裁助理兼营销中心总经理、品牌中心总经理邵佳、中国金茂集团营销总经理李峰、雅诗阁中国华北区区域总经理张伟超、搜狐焦点总经理鲍全胜、世联行集团大客户中心北方负责人赵朋、世纪证券有限责任公司北京分公司机构业务部总经理刘仁福、金问律师事务所主任、创始合伙人黄才华、中粮-明诚金融总监金成、中国饭店协会酒店资产管理专业委员会专家于鲁津、潍坊中金房地产开发有限公司董事长辛爱民、万物云｜万睿科技常务副总经理夏明超、魔方生活服务集团CTO常海松等业内权威人士加入了顾问团。
上述专家接受了华夏地产研究院专家委员会高级顾问聘书，与顾问团其他多名成员一起，致力于为地产行业的发展建言献策、提供智力支持。
与此同时，作为华夏时报集全媒体之力打造的年度地产评选品牌，经过华夏地产专家委员会的多轮评选，2022年华夏数字经济与智慧人居高峰论坛暨第六届金瓴奖揭晓39个奖项，涵盖房地产企业、品牌、项目、人物等多个层面。
“金瓴奖”记录着中国房地产行业的动荡巨变，见证着中国人居住领域的创新、变迁和前行。新的一年，金瓴奖也将成为行业品牌价值、影响力的标杆，亦为行业带来更多榜样力量。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
