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四家头部物企发起“毛利率之辩”,万物云朱保全:保持“长坡薄雪”,莫被增值服务毛利迷眼

梁宝欣 2022-11-29 13:31:03

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

今年以来,资本对于物企的热情渐渐冷却。克而瑞物管数据显示,2022年第三季度,59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。其中,11家企业股价有所上涨,48家企业股价出现不同程度下跌,甚至连物企上市的脚步也放缓了。

这并不意味着物业行业处于下行阶段。2022年上半年,上市物企营收均值为19.49亿元,其中53家物企营收均值同比增长26.5%。

不过,如今房地产行业正在重构底层逻辑和发展模式,与之相关的物业行业也在探寻新的发展模式。为此,11月22日,长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业这四家头部物企于深圳国际智慧物业产业博览会(以下简称“深圳物博会”)发起倡议,提出几项共识,包括主张物业与业主间保持阳光透明,物业企业以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗为己任,也倡议业主方以公共利益为核心各尽其责,让公众更加了解物业管理服务的价值与意义等。

追求合理的毛利率水平,保持“长坡薄雪”

《华夏时报》记者了解到,上述四家物企,曾位列2014年中国物业企业排行榜的“TOP4”。万物云董事长朱保全在今年10月曾带队调研中海物业、长城物业和绿城服务。

朱保全表示,这四家进入资本市场“排名前四”的公司有很多相通之处,如:经营上持保守、传统态度,并不追求过高的毛利率;恪守本业,注重口碑和现金流,保持“长坡薄雪”,认可服务公共区域是物业公司最基础的职能;以专业、透明、规范的服务,维护社区公序良俗,助力资产的保值增值;客观面对与开发商的关系等。

值得一提的是,上述四家公司2022年上半年毛利率均低于20%。克而瑞物管数据显示,2022年上半年,57家上市物企的毛利率均值为27.7%。

对此,朱保全指出,企业的毛利率和行业毛利率是不同的概念。毛利是物业公司代表业主对物业管理资金运用时所收取的服务酬金,而物业管理费,则是用来进行不动产的养护。物业公司要回归物业服务的本源,踏踏实实做好“物”的打理。

“这几家公司(长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业)对毛利率的认知,都相对保守,没有去追求高毛利,反而认可这是一个长坡薄雪的行业。”朱保全说。

中海物业集团有限公司执行董事兼行政总裁杨鸥也表示:“物业行业属于服务行业,同样还是劳动力密集型产业,没有太高的门槛,也不存在着垄断的资源。在这样的行业里,太高的毛利率不太合适。”

物业行业如今仍面临着诸多难题。2022年上半年,全国房地产开发企业房屋新开工面积66423.5万平方米,同比下降34.4%;房屋竣工面积28635.8万平方米,同比下降21.5%。克而瑞物管指出,受此影响,未来物业行业新增市场整体将呈放缓趋势。

此外,数据显示,2022年第三季度59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。其中,11家企业股价有所上涨,48家企业股价出现不同程度的下跌。

而朱保全在物业创新发展论坛上也谈到了如今物业行业的现状,“在过去十年里,几乎每年都有一次物业的盛大会议,同时也会有‘取消物业’的声音。这是行业的AB面。”

朱保全还以广州天河区的外卖小哥与小区保安间百人聚集事件为例,坦言“两家公司打败了一个行业”。朱保全表示,外卖员与秩序维护员冲突,公众往往站在外卖员一边。如立面无钱粉刷,业委会却因给业主发钱赢得掌声片片,物业作为存量市场持续服务的业态,企业股价却因地产政策而上下乱摆……类似这样的问题还有很多。

长城物业董事长陈耀忠表示,目前的物业行业仍然非常不成熟,这主要体现在市场主体的不成熟,尤其是甲方市场主体没有归位。我们要做好自身的工作,和政府、社会共同推动市场主体的归位。

行业需回归物业管理本原

如今,物业行业亟需回归物业管理本原。为此,《住宅物业服务倡议书》提出,专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展;代表公共利益的《管理规约》,是物业管理“管”的基础;业主个体、业主委员会、业主大会,应以公共利益为核心各尽其责;阳光透明是物业企业与业主间信任的基础;物业企业应以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。

在谈及提出以上倡议的原因时,绿城服务董事会主席杨掌法称:“发出这样的倡议,是希望让同行们及社会大众正确理解物业服务行业的自身定位、本原,希望大家一起推动行业正向的传播和传递。”

陈耀忠也持相同的观点。在他看来,近几年疫情使得政府和物业公司、业主之间有更紧密的链接。《民法典》的实施,使得甲方市场主体的归位更加明确,资本进入使得社区的商业价值回归到真正水平,“物业+”促使行业边界慢慢扩宽了。

不过,朱保全指出,四家公司去做这个倡议,也是一把双刃剑。

“这对我们自身来说也算是一个蛮危险的事情。因为这个行业有几十万家从业者,一定有做得不好的,做得好的几家,完全可以自己偷着乐。但是大家还是有共识,行业好才是真正的好,而不是个别几家好。如果说能够让整个行业得到公众、业主更正确的认知,我想这可能对于推动中国式现代化、精神文明建设等,是真正有意义的地方。”朱保全说。

值得一提的是,朱保全还认为,住宅物业行业伟大之处,恰恰是(作为)整个城市文明建设过程之中的一个推进者(的角色),在这一点上物业行业的价值不但没有被发现,反而被冠以恶名,无论是优秀物业企业还是行业协会,都应该进一步地去推动(意识的转变)。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁