2019年10月25日，多名房东、租客前往喔客杭州公司维权并报警。 李贝贝 摄
本报记者 李贝贝 上海报道
苦等3年之久，喔客公寓跑路案近期终于尘埃落定。《华夏时报》记者日前获取的一份浙江省高级人民法院终审判决文书显示，喔客母公司上海卧荣网络科技有限公司（以下简称”上海卧荣“）三名相关负责人构成合同诈骗罪，对三人分别判处有期徒刑6-8年，并处以相应罚金。
喔客案件亦反映出中国长租公寓市场的巨大变迁。从“风口上的猪”到行业大洗牌，品牌长租公寓频繁“爆雷”、跑路，再到资本再度聚焦长租公寓市场、运营商抢占“保租房”赛道，整个行业的经营模式已被重新解构。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者指出：“未来金融闭环、品质供给、多元化主体供给，将成为住房租赁的中国模式。”
喔客合同诈骗案尘埃落定
2019年10月中旬，喔客在杭州传出拖欠房东租金、资金链断裂、可能倒闭的消息。对此事件，《华夏时报》记者曾赶赴杭州进行了跟踪报道，并陪同多名房东、租客前往公安机关报案。
三年后的11月18日，《华夏时报》记者所在的“喔客维权群”传出好消息：“判了！”据悉，喔客公寓3名相关负责人日前因合同诈骗案被判入刑，当年的受害租客、房东迎来曙光。
根据“（2022）浙刑终20号”浙江省高级人民法院终审判决文书，杭州市中级人民法院在二审中判定了喔客三名主要负责人的合同诈骗事实：“本院认为，被告人叶某某、杨某、王某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用隐瞒真相的手段骗取对方当事人财物，其行为已构成合同诈骗罪。”后3人提出上诉，但浙江省高级人民法院依法组成合议庭，经阅卷、讯问被告人并听取辩护人意见后，驳回上诉、维持了原判。
其中，被告人叶某某（叶方敏）犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币100000元；被告人杨某（杨珏）犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币80000元；被告人王某（王冷）犯合同诈骗罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币60000元。
据该份判决文书，2018年3月左右，三名被告人合伙在杭州经营“长租房”租赁业务，采用从房东处长租毛坯房进行装修后再出租给租客的经营模式。在经营过程中，因面临巨大市场竞争压力，其收房及出租均面临困难导致亏损难以为继，三人在无自有资金继续投入的情况下决定采用“高收低租、长租短付”模式亏损经营“长租房”租赁业务。
2018年6月左右，被告三人先后以上海卧荣及上海卧荣网络科技有限公司杭州分公司 ( 以下简称 “卧荣杭州公司”) 名义， 对外宣传、打造、经营“喔客租房”品牌，并先后在西安、苏州等地设立分公司以同样模式进行运作、扩张。
在与房东、租客签订合同的过程中，三被告人利用房东与租客间信息不对称的情况，以高于市场价的价格从房东处租入房屋，并签订房屋托管合同，支付一个月租金的押金并向房东提供月付、二月付及季付租金选择；与相应租客签订房屋租赁合同，收取一个月租金的押金，并向租客提供月付、季付、半年付、年付租金选择。三被告人在明知亏损经营的情况下，为维持公司运营及占有、使用租金，通过业务员薪资考核方法等方式指使业务员不断高价租入新房屋并快速低价出租回款，导致亏损不断扩大。
2019年10月26日，杭州市公安局钱塘新区分局接钱塘新区建设局线索移交，于同月29日以合同诈骗罪立案侦查。至案发，被告人叶某某、杨某、王某从房东处陆续租赁5000余套房屋，骗得租金、押金共计4000余万元，造成房东及租客重大经济损失。
如今，获悉消息的房东和租客们十分激动，许多已经“潜水”几年的网友也纷纷露头。“真不容易！”租客王东（化名）感慨地说：“那会我刚毕业，交了半年租金给喔客，才住了2个多月就被房东赶走了。”也有房东透露，自己损失了几个月的租金，但选择与租客各让一步，“尽量不要激化矛盾”。
而在回忆当时遭遇的同时，更多人也在关心如何将当初损失的钱款弥补回来。据了解，目前，公安机关正在进行信息核对工作。“喔客”案件受害人可以通过多个方式在公安机关登记、核对自己受损失情况的信息。
“大洗牌”下长租公寓市场重构
再次回到公众眼中的喔客公寓，其消失的三年，反映出的是中国长租公寓行业的沉浮俯仰。
据公开资料，2016年，“十三五”规划首次提出“租购并举”，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。之后，在资本的助力下，长租公寓行业迎来爆发式增长。但从2018年开始，长租公寓行业频现“爆雷”，即使是上市后的蛋壳、青客等都未能幸免。
“细看的话，其实当时主要是二房东模式的长租公寓品牌出现爆雷。”一名业内人士向《华夏时报》记者指出。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者分析称，国际成熟住房租赁行业的经验表明，机构化、规模化、金融化是行业的普遍特征。我国住房租赁行业的发展也会沿着这一核心逻辑，并结合国情演进发展。在轻、中（二房东）、重三种模式下，中资产模式目前尚未找到理想的商业模型。“除非依托强大的资金平台，否则承租运营机构难以在规模化上有突破。”赵然指出。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进则告诉《华夏时报》记者，“实际上，何种运营模式更合适长租公寓行业不可一概而论，主要还是取决于长租公寓项目的类型及企业的综合背景。比如，二房东模式相对而言就更适合分散式长租公寓。”
“虽然过去几年出现了多起二房东模式长租公寓运营企业爆雷的案例，但爆雷的主要原因是以高进低出、租金贷等方式盲目扩张后导致的资金链断裂，与二房东模式的关联并不大。”徐跃进认为，对于那些拥有庞大规模实体门店、从业人员、客源基础的中介机构来说，二房东模式依旧是其运营分散式长租公寓的较好选择。
经历过多轮洗牌后，目前长租公寓市场出现了诸多新的变化：在租赁住房市场“投融管退”资金闭环已被打通的大背景下，长租公寓赛道激战正酣。
毋庸置疑的是，中国长租公寓市场十分广阔。CBRE世邦魏理仕近期发布的《中国长租公寓投资报告》指出，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代，预计2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套；而在华夏时报社日前主办的“坚守信念 突破未来——2022年华夏数字经济与智慧人居高峰论坛暨第六届金瓴奖揭晓”盛会上，乐乎集团创始人、CEO罗意指出，租赁市场的从业者“经过市场教育以后都变得特别理性、克制，我认为理性、健康、可持续的租赁大时代将到来”。
随着住房租赁支持政策的持续出台，标杆住房租赁企业正加速布局。例如，在近期的采访中，微领地CEO周君强向《华夏时报》记者透露，“我们的三年目标是规模能做到10万间”。而来自克而瑞租售的数据亦显示，今年第三季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间，同比增长23.76%，环比增长3.18%。
值得一提的是，随着保障性租赁住房进一步扩容，长租公寓“纳保（纳入当地保障性租赁住房）现象显著增加，包括龙湖冠寓、旭辉瓴寓、魔方公寓等长租公寓品牌旗下均有“纳保”项目。另据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至今年二季度，全国已开业的长租公寓中，约有6.9%的房源完成纳保，规模合计为62019套（间）。
而在市场分析人士看来，未来长租公寓行业的经营逻辑和市场格局必将发生更多改变。
“保障性租赁住房公募REITs不仅推动了行业的商业闭环形成，而且也通过品质发展实现了’民生兜底’。已经发行的4单保障性租赁住房公募REITs，从资本市场看，反响热烈，加之各地住房租赁条例进一步强调机构化运营、高品质供给，我们应该看到住房租赁的中国模式正在成型。”赵然认为，这一模式与美国、德国等全球成熟的住房租赁市场存在一定的相似性，但探索建设上更具中国特色，其机制上对金融工具的强调，其构建方式上对长远退出的考量，让中国模式成为更加市场化、更有可持续性的创举。“因此，未来金融闭环、品质供给、多元化主体供给，将成为住房租赁的中国模式。” 赵然说。
在徐跃进看来，在经营逻辑方面，随着长租公寓运营商在保租房领域的深度参与，未来行业的经营逻辑可能会分化为“保障+市场”两类：一方面，“纳保”项目的经营逻辑会更趋向于“薄利多销”，按照保租房的品质、租金等要求进行建设运营，获取政府政策支持，最终通过公募REITs实现退出，提高资金的使用效率。另一方面，市场化项目的经营逻辑会更倾向于满足中高端租赁需求，开发运营多样化的租赁住房产品，重品质、追利润。
“在市场竞争格局方面，因央企、国企及品牌实力强的民营企业在政企合作中更具优势，保租房的大规模发展也将给这些企业带来更多机遇。”徐跃进表示。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
