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保交楼专项资金基本到位,能拯救多少停工楼盘?数千亿元资金“保项目不保企业”?

梁宝欣 2022-11-29 13:43:44

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

为何保交楼如此重要?

“保交楼涉及到社会稳定、金融稳定、民生稳定等层面。对于普通购房家庭来说,一套房子,通常是一个家庭中的最大财富,也是最大的投资和消费。往往一代人,甚至两代人的财富,全都集中到房子上了,这是重大的民生。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受《华夏时报》记者采访时表示。

目前我国保交楼工作取得阶段性进展。近期,银保监会相关部门负责人表示,目前保交楼专项借款工作已取得阶段性进展,专项借款资金已基本投放至项目。

一私募基金负责人于11月28日向《华夏时报》记者指出,保交楼的实质,是保资产抵押品不贬值不降价,解决居民住房问题,这也是维持市场逻辑健康运行的基础,否则预期太差,销售起不来,会严重影响整个链条的运行,使得市场呈螺旋式下降。

可见,保交楼是重大的民生问题,是维持市场逻辑健康运行的前提。

保交楼资金到位

楼盘项目建设停滞最为直接的原因是资金链断裂,在这样的背景下,资金的注入成为保交楼工作的关键。

为此,国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求,设立了封闭运行、专款专用,专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设的保交楼专项借款。

日前,银保监会相关部门负责人表示,截至目前,保交楼专项借款工作已取得阶段性进展。该负责人还指出,1—10月,银行业投放房地产开发贷款2.64万亿元,发放按揭贷款4.84万亿元,为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

那保交楼资金到位的情况如何?项目交付进展如何?

据《华夏时报》记者了解,早在9月23日,全国首笔保交楼专项借款就已落地辽宁省沈阳市,支持辽宁保交楼项目。随后,保交楼专项借款加快落地速度,目前已在沈阳、洛阳、常德、西安等多个城市落地。

以洛阳为例。截至目前,洛阳已申请到国家保交楼专项借款15.5亿元。而在11月1日,洛阳宜阳龙湾盛景项目首批3栋177套住宅楼完成交付,第二批396套住宅楼也将于今年年底前完成交付。这也标志着河南省首个保交楼项目在洛阳完成。

此外,湖南省常德市奥园·誉景湾小区一期首批636套房屋也于近期实现交付。据了解,这是国家专项借款资金下达以来,湖南保交楼项目中首个正式交房的项目。

而据湖南省住建局透露,随着专项借款资金的落地使用,湖南省大部分房地产风险项目已经全面复工复产,后续将有大批房屋实现交付。

同时,据《河南日报》报道,截至10月末,河南省全省银行机构对开发贷实施延期展期314.1亿元,对问题楼盘和保交楼项目提供配套融资已批复262亿元、已投放151.5亿元。

而河南省人民政府也曾在9月17日的新闻发布会上表示,截至9月中旬,河南省今年已推动694个停工烂尾项目复工建设,实现50个停工烂尾项目竣工交付,200个项目配套设施得以完善,44.7万套房屋办理了不动产首次登记;推动省级和郑州市分别设立100亿元额度的房地产纾困基金,大力争取国家政策性银行专项借款,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付,第一批专项借款50亿元已下达郑州。

10月6日,“郑州发布”微信公众号公布了郑州保交楼专项行动取得的阶段性成果:全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个实现全面、实质性复工,此外2个未复工的项目预计十一月底前可实现复工。

项目稳了,出险房企可“平稳着陆”吗?

保交楼资金到位,确实推动了部分项目复工,对于相关房企来说,产生了什么影响?出险房企会因此而“平稳着陆”吗?

11月25日,中国奥园集团向《华夏时报》记者透露,政府保交楼专项资金对于推动项目交付的确起到帮扶作用,奥园集团湖南、西安、湖南、广东、福建、天津均有项目陆续申请政府“保交楼”专项资金,经政府审批通过后,分批次到账,规模千万元不等。据记者了解,目前奥园集团湖南常德、陕西西安、广东大埔项目已收到部分资金,之后将全部用于推动工程施工与交付。

值得注意的是,也有部分出险房企向记者透露,保交楼资金对他们的作用并不大,公司的整体处境还是很困难,目前的情况是“走一步算一步”。

“如果购房的家庭遇到难以交楼的风险,可能造成几十年的积蓄打了水漂,最终影响社会稳定。也正因保交楼的事关系到国计民生,所以从政府的角度来讲,保交楼保的是项目,才能对应买房人最为切身的需求。” 11月25日,合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示。

“从保交楼资金拨备情况来看,主要还是用于相关项目的施工和交付。对于部分开发商面临的资金问题,还是要靠开发商自救。此外,相关开发商在前几年高杠杆、高周转的运营模式下,其自身债务敞口的风险还是非常大,而这不是政府所能兜底的。”郭毅说道。

丁建刚则指出,房地产的各个项目是相对独立的,这与商品房预售资金监管的道理是一样的。所以,保交楼保的是项目及其后续建设的资金。对于那些整体陷入流动性危机的房企来说,保交楼并不能给那些出险房企输血。

“由于保交楼是保项目,且相关资金受到严格资管,如果开发商想要支配资金,需要付清项目建设所需要的资金后,才能够支配,不过一般烂尾的楼盘,几乎是没有盈余了。”丁建刚说道。

“保项目还是保企业”之争

不过,也有业内观点指出,保项目增加了梳理债权债务的难度,主要是开发商众多项目的资金调配交织在一起,难以梳理清楚。而若是站在保房企的角度,房企可以进行内部测算,然后用保交楼作为承诺向政府贷款。

那若是保交楼资金用于救助房企,能不能保证救活房企下面的各个项目?

针对这个问题,郭毅认为主要看三点:一是看企业资金缺口和保交楼的资金规模,是否能满足企业资金需求;二是如何监管保交楼资金落实到位,专款专用,确保用于项目建设;三是还要看企业发展状况,是全国化房企还是地域性房企,如果是全国化房企,如何确保一城一地的保交楼资金,不会外流到其他城市。

“如今,保交楼的资金不足以盘活整个房企,也不足以让他们形成依赖。而且保交楼资金属于过桥资金,这个钱不是白给企业的,得还。”郭毅说道。

郭毅还提及,近期部分商业银行授予房企的信贷额度并不等同于给房企提供保交楼资金。商业银行授予房企的信贷额度,更多的是用于企业整体运营。虽然这件事在明面上对保交楼起到一定的促进作用,但由于出现交楼危机的多数是民营房企,而银行信贷额度更多会被央企、国企拿到,二者之间存在一定资金来源的壁垒。

保交楼或改变房屋供给模式

值得注意的是,目前保交楼的资金是一点一点的释放。

11月21日,央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会提出,在前期推出的保交楼专项借款的基础上,央行在2023年3月31日前将向商业银行提供2000亿元免息再贷款,支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼,封闭运行、专款专用。

那为何不一次性释放资金呢?

“如果一次性释放巨额资金,或者像以前一样把钱给个人买房或者开发商,又将会产生新一轮的无序扩张,导致库存增加。吸取此前的教训,避免‘大水漫灌’,要保证资金放出后,在全部可控的范围内,避免因土地房产抵押物升值,带动信用扩张,产生泡沫。所以,保交楼的目的,短期来说也算是软着陆,长期来看,是通过把看得见的抵押物价值先稳下来,然后市场现金流的预期自然会慢慢改善,金融资源才能真正用于人民福祉。未来,市场格局是‘租售并举’,基本保障由政府提供‘租’,美好生活交给市场去‘售’。”11月28日,某房地产投融资界资深人士向记者表示。

“保交楼会改变一部分房屋的供给模式。地方以房屋等资产作为抵押物负债,资产所有权也在地方手中,之后地方再通过租金和REITS慢慢偿还债务,解决流动性问题,相当于一定程度上改变了住房供给模式,也是供给侧改革的一部分。”上述人士认为。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁