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“三箭齐发”利好空前!房地产股掀涨停潮,上市房企再融资重启,这几类房企将率先受益

李贝贝 2022-11-29 13:12:08

截图自:东方财富网“行情中心”

本报记者 李贝贝 上海报道

证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示,要支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

时隔一周,支持举措落地:11月28日晚间,证监会新闻发言人表示,证监会将积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划等。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

次日,地产股、地产债双双大涨。业内公认,随着股权融资方面的调整优化,信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具“三箭齐发”,为房地产市场恢复发展提供了极大支持,尤其是优质房企的估值有望修复。

在利好空前的背景下,哪类企业将率先受益,多家机构也给出了判断。

地产股、地产债大涨

11月29日,A股三大指数高开,上证指数涨0.57%,深证成指涨0.58%,创业板指涨0.10%。盘面上,房地产开发、房地产服务、厨卫电器、物业管理概念、租售同权概念等板块涨幅居前。

地产股方面,截至午间收盘,上实发展、天房发展、渝开发、中国武夷、华侨城A、城建发展、光大嘉宝、中华企业等涨幅均超10%,中交地产、华发股份、京能置业、南山控股等等15只地产股涨幅亦超过9%。另据Wind统计,43只地产股11月上涨幅度超过20%。其中,中交地产、新城控股、ST泰禾、三湘印象、中国武夷11月涨幅已超50%。

同时,地产债延续涨势,12只债券盘中临停。“20碧地04”“20世茂G1”涨超27%,“16腾越02”涨超25%,“21旭辉02”“20碧地03”涨超22%,“21旭辉03”“15远洋05”“19碧地02”涨超21%,“21旭辉01”“20旭辉02”涨20%,上述11只债券均盘中临时停牌。

资本市场的火热,源于前一日证监会表示将调整优化房地产领域股权融资的重磅政策。

证监会新闻发言人表示,证监会积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用,以及积极发挥私募股权投资基金作用。

例如,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资措施为:允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金等。

而在恢复上市房企和涉房上市公司再融资措施方面,证监会允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

“5项措施对房地产市场的提振作用非常明显,多家房企今天的股价已经证明了。”某房企内部人士向《华夏时报》记者肯定地表示,房企将受益于这些措施。其称,这次政策本意还是拓宽融资渠道,化解行业风险。尤其是房企再融资放开了,如果未来更多房企能纾困其他同行(通过企业或者项目并购),盘活存量,这个可能更重要些。

另一位房企内部人士认为,“5项措施利好作用重大,对优质房企尤为明显”。事实上,目前的情况也证明了这一点,例如,作为17家未出险房企之一,近期“第二支箭”首单落地龙湖,公司200亿储架式发行获批,并成功发行首单中期票据等。

优质房企估值修复

业内普遍认为,证监会此次的政策明确了“支持房地产企业股权融资”,本质上是“第三支箭”已经射出,对于当前楼市的支持作用可谓重磅。

“房企再融资自2010年被暂停之后,时隔多年再次重启,对市场的信心和预期具有积极的信号意义。”中国银河证券研究院分析师王秋衡指出,从资金用途中可以看出,目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主,房企通过再融资可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示,房地产行业持续下调,房地产各种政策已经接近历史最宽松时期,恢复房地产上市企业再融资是重要的政策宽松。这一政策的影响相对较大,针对上市房企有很大的利好,中央强调“房住不炒”和“三稳”目标,守住不发生系统性金融风险底线。最近金融16条叠加降准,房地产市场的利好空前。

“房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。”中金公司指出,政策旨在盘活存量、防范风险,维护房地产市场平稳健康发展。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护。供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破,工具全面、力度积极,有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化,对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

除了行业基本面有望企稳修复,业内还一致认为,政策利好下,房地产板块上市公司出现多层次受益逻辑,尤其是优质房企的估值有望得到修复。

IPG中国首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者分析指出, 就政策逻辑上和覆盖面而言,这项政策直接利好于A股和H股上市地产与涉房企业,也利好于具备上市条件和发行REITs等条件的企业;对于内房股与一些未上市、乃至出险房企而言,则属于间接利好。“因为股权融资推动的行业流动性整体放松,自然也会推动市场回暖、项目并购,也就提升了这些企业的重组与合作价值,尤其对于推动出险企业的债务重组也是明显的利好。” 柏文喜说。

柏文喜建议,“内房股也可以借机分拆或打包内地资产与业务,在A股进行股权融资来获得增量资金的同时优化存量资产结构,进而推动整个公司的重启与复苏。”

中信建投证券则认为,在当前金融端支持政策下,优质房企存在通过股权融资扩大净资产进一步做大规模的可能。而“允许借壳上市与再融资,不仅将助力央企、国企做大做强,同时有助于减轻民营企业的流动性压力”。

浙商证券强调,证监会股权融资5条未明确划分政策受益方是国企还是民企,这意味着所有地产企业都有可能受益,包括国企和民企。

浙商证券建议投资者关注三大类标的:一是2016年获得定增并于2022年3月延长定增有效期的新城控股,是目前A股房企公司中有定增批文在手,能够最快承接第三支箭利好的民营房企;二是央企、国企和混合所有制房企,率先获得政策支持的可能性更高。其中,弹性最大的为之前被市场错杀的金地集团和万科A;三是随着地产企稳,物业弹性巨大,可关注港股的碧桂园服务、旭辉永升服务。

“受益房企主要有2类:一是现在仍在稳健经营的房地产企业,包括央企、国企、混合所有制企业和民企;二是建筑类央企、国企。个人认为是不分先后。”亿翰智库研究总监于小语告诉《华夏时报》记者。而亿翰智库方面强调,股权融资本就是更为市场化的行为,对于已经暴雷违约的企业,当前市场环境下资本是否认可仍有待观察。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁