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杭州“认房不认贷”后市场热度上升:四批次土拍现“全民企拿地”,新房成交量骤增

李贝贝 2022-11-30 13:18:28

本报记者   李贝贝   上海报道

11月29日,杭州第四批次集中供地正式出让,此次为杭州集中供地以来出让规模最小的一个批次。8宗涉宅地块全部成交,3宗地块触及封顶摇号,1宗溢价率10.75%,4幅底价成交,成交总金额98.9亿。

值得注意的是,本轮供地,8幅地块均为民企斩获。“没有了地方平台的托底,(能够实现)全部民营企业拿地,也说明了房企对于杭州房地产市场的信心。”中指研究院认为。

而完成四轮集中供地后,2022年,杭州全年共成交涉宅地块131宗,成交总建面1165.5万方,同比下降13.5%,总土地出让金1913.5亿元,同比下降13%。中指研究院华东分院常务副总经理高院生认为,杭州今年全年成交总金额较2021年有所回落,主要受整体市场环境以及房企资金困境的影响。“但相较于其他城市,杭州市场仍具有较充足的韧性,房企依然中长期持续看好。” 高院生说。

值得一提的是,杭州在11月提出“认房不认贷”放松楼市后,土地市场和楼市均体现了明显热度。

本地房企“扛大旗”

根据出让公告,杭州第四批次集中供地仅推出8宗地块,出让面积431亩,总建筑面积49.7万平方米,总起价91.2亿元,为杭州年内集中供地规模最小的一次。但8宗地块包含有钱江新城二期、钱江世纪城等核心板块优质地块,整体而言地块质量较好。

同时,此轮供地的竞拍规则也有所调整,取消溢价10%封顶后的“一次报价”方式,调整为溢价封顶后不高于12%,上限有效报价企业超过1家的,直接参与摇号。业内人士认为,规则改变之后,资金实力比较强的企业优势将会更加明显。

“整体来看,本次土拍热度分化依旧较为明显,以奥体、钱二为代表的主城核心地块依旧高热,而富春、场口镇、河上镇等近远郊地块则以底价成交为主。”克而瑞浙江指出。“从土拍结果上看,本轮杭州本地房企依然扛起来了大旗。”高院生向《华夏时报》记者强调。而记者看到,本次拿地的7家房企均为民营企业。

在3宗进入摇号环节的地块中,房企参与热度最高的世纪城核心单元SJC0204-01地块共吸引了42家房企报名登记,创下杭州2022年土拍房企报名登记新纪录,包括绿城、建杭、大家、西房、杭州钱江房产、招商蛇口、滨江集团、金地、中海、中天、中建三局、龙湖、星耀等房企均参与了此次摇号。

经过17轮线上竞价,世纪城核心单元SJC0204-01地块溢价封顶,进入线下摇号环节。最终,中天美好集团击败42家同行,以5.76亿元的总价竞得该幅地块,楼面价31163元/平方米,溢价率11.3%,精装限价46000元/平方米。根据出让信息,该地块毗邻杭州SKP及杭州亚运村;且地块体量、总价均适中,对房企而言具有较强的吸引力。

杭州奥体板块的热度早已得到市场验证。例如,在今年4月份,大悦城以15.57亿元、溢价率12%的代价摘得奥体博览中心单元地块,在34家参拍房企中拔得头筹。就在11月28日,由该幅地块建成的中粮悦著云轩发布《1-7幢购房意向公示》,首开318套房源,共有3014户家庭登记,最终中签率10.44%。

作为溢价率最高的地块,89号四堡七堡单元JG1402-12地块经过29轮报价达触顶溢价,坤和、建杭、中豪、滨江集团、杭州兆欣5家房企进入摇号程序,最终由浙江建杭置业有限公司以27.49亿元竞得,溢价率11.79%,成交楼面地价44834元/平方米。地块出让信息显示,该幅地块精装限价66000元/平方米,毛坯销售均价不高于60000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于66000元/平方米。

银湖37-8地块和世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块则吸引了两家房企摇号。经12轮竞价后,杭州本土房企山水置业以5.7亿元的总价竞得,楼面价12297元/平方米,溢价率11.76%,精装限价25800元/平方米。克而瑞浙江认为,该幅地块之所以引发房企争夺,主要是因为地价低,对房企的现金流要求不高。同时,售价低,流速或有保障。地块新房限价25800元/平方米,较此前高层限价22000元/平方米、低密31500元/平方米存在较大的价格优势;其三是容积率低,利于打造品牌。

5宗线上成交的地块中,4幅地块底价成交,而萧山区世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块虽未达封顶,但溢价率达10.75%,经27轮竞价,由滨江以约26.78亿元竞得,成交楼面地价31011元/平方米。此外,滨江还耗资9.8亿元底价竞得世纪城南单元XSCQ0404-11(1)地块,楼面价24000元/平方米,精装限价43000元/平方米。浙江富阳百合房产、杭州东吴、浙江新世界亦均有斩获。

土地市场热度仍趋于稳定

根据成交结果,中指研究院指出,虽然当前全国房地产市场仍在筑底,但杭州土地市场的热度仍趋于稳定,核心板块地块依旧竞争激烈,当然地块间热度也分化明显,预计这种分化将长期存在。没有了地方平台托底,杭州能以全部民营企业拿地,也说明了房企对于杭州房地产市场的信心。

高院生认为,“杭州第四批次集中供地整体出让情况符合市场预期”。其解释说,杭州此轮土拍中房企拿地更加理性,对于地块的竞拍不仅考虑利润,也重点关注流速,即使同一板块内部的竞争力度也会有所不同。

例如,本次供地中钱江世纪城的3宗地块,世纪城核心区01号地块位置最佳,也是三者中唯一封顶出让的;世纪城核心区块08、14号地块位置次之,最终溢价10.75%出让;位置更偏僻的世纪城南11号地块则以低价成交。

而在完成四轮集中供地后,中指研究院统计,2022年,杭州全年共成交涉宅地块131宗,成交总建面1165.5万方,同比下降13.5%;总土地出让金1913.5亿元,同比下降13%。

从获地房企来看,滨江、绿城这些本土房企为主要力量。11月30日,滨江集团方面向《华夏时报》记者透露,包括杭州在内,公司全年共斩获地块41宗,权益土地金额373亿,总土储已超3000亿。《华夏时报》记者根据公开信息不完全统计,在杭州市场,滨江今年共计获得28宗地块,拿地总金额达479.38亿元;绿城集团则在杭州前三个批次供地中斩获了10宗地块,斥资约266亿元,但未在第四批次土拍中拿地。

在高院生看来,杭州今年土地出让金相比去年有所回落,原因主要受整体市场环境回落以及房企资金困境影响。但相比于其他城市,杭州市场仍具有较充足韧性,房企依然中长期持续看好。

浙报传媒地产研究院判断,目前南京、武汉、无锡、苏州等城市陆续发布第五批集中供地计划,杭州极可能在12月迎来第五批集中供应。据其了解,多城区已有五批次供地计划,其中不乏核心优质地块。如果地块在12月挂牌,按规律将在2023年年初正式出让,考虑到年初一般为房企拿地发力期,预计土地市场热度将有所提升。

值得注意的是,土地市场之外,11月中旬提出“认房不认贷”、放松调控的杭州楼市热度同样不减。根据克而瑞浙江的统计,上周(11.21-11.27)新房市场供应依旧处于高位。新开盘方面,全市共20个项目推盘,入市房源量达3503套,较前一周上涨68%。同时,上周(11.21-11.27)杭州新房市场量价齐升,全市共成交商品房2836套,环比上涨16.5%。

责任编辑:张蓓   主编:张豫宁