长江实业集团有限公司 梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
2022年，李嘉诚家族旗下的长江实业集团有限公司（简称“长江实业”）的物业销售业绩出现较为明显的下滑。据悉，物业销售是长江实业的核心业务。
3月16日傍晚，长江实业发布2022年度业绩。年报显示，长江实业全年实现收入563.41亿港元，与2021年的620.94亿港元相比有所下降；股东应占溢利216.83亿港元，上年为212.41亿元，微涨2%。其中，物业销售全年收入257.56港元，与2021年的377.98亿港元相比下滑了31.86%。
值得注意的是，长江实业在年报中指出，由于疫情严防严控及物业市场气氛疲弱，2022年内地物业销售收入及收益较去年减少。据《华夏时报》记者了解，长江实业2022年的物业销售收入以地区划分主要为中国香港、中国内地和海外，相比2021年，中国香港和中国内地的收入分别减少7.71%和54.35%，海外物业销售收入增加277.56%。
另外，长江实业还在年报中提及，截至2022年底，长江实业拥有可开发土地储备（包括合作发展项目的发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约833万平方米，其中77.78万平方米、711.11万平方米、44.44万平方米分别位于中国香港、中国内地及海外。
2022年内地地产收入腰斩
年报显示，在物业销售方面，长江实业实现收入（包括摊占合营企业）为257.56亿港元，同比下滑31.86%。其中，中国香港实现收入145.11亿港元，同比下滑7.71%；中国内地实现收入99.16亿港元，同比下滑54%；海外实现收入13.29亿港元，同比增长277.56%。
截图自长江实业年报
当在年度业绩报告会现场被问及长江实业2022年物业销售的收益大跌是否会影响2023年度业绩时，长江实业主席李泽钜表示：“地产是周期性行业，每年或者每季来看意义不是很大。今年我们还有9个月，卖楼（的收入）会增加，希望可以来得及建好，（这样）就可以入账。短期建好及交付多少物业不是我最大担心的。最重要的是我们landbank（土地储备）的平均成本低，这是我们很好的竞争力，幸好早几年没有在高位的时候买太多的物业。”
据了解，长江实业2022年在中国香港的物业销售收入主要来自Sea to Sky和21 Borrett Road第1期的住宅单位、车位，中国内地的则主要来自于上海商用发展物业——世纪盛荟广场、广州逸翠庄园和北京誉天下的住宅单位。
长江实业解释称，在内地楼市，政府落实因城施策支持改善性住房需求，扶持房地产企业融资、推进商业银行楼宇按揭保交楼，以稳民生为原则提供专项借款，保持房地产市场平稳健康发展。但是受整体楼市情况影响，集团在内地物业销售收益较2021年减少。
虽然2022年度长江实业在内地房地产业务上的收入大幅下滑，但其仍有大量土储。资料显示，截至2022年12月31日，长江实业拥有可开发土地储备（包括合作发展项目的发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约833万平方米，其中711.11万平方米位于中国内地。
此外，长江实业2022年物业租务（租金）收入58.43亿港元，同比减少12.7%；酒店及服务套房业务收入32.28亿港元，同比增长19.07%；物业及项目管理收入8.96亿港元，同比增长0.9%；英式酒馆业务收入209.39亿港元，同比增长46.59%；基建及实用资产业务收入228.89亿港元，同比增长9.69%。
而李泽钜在业绩会上谈及长江实业的酒店业务时指出：“过去几年，酒店是全香港最辛苦的行业（之一），幸好我们有很多酒店房是做套房，本地生意比较多。终于我们看到游客到（恢复）了，生意应该会慢慢好转，可以多做一些日租的生意。过去月租的生意，令我们有很稳定的现金流。”
另外值得注意的是，英式酒馆业务与2021年相比情况有明显改善。据了解，长江实业英式酒馆业务包括两间酿酒厂及约2700间经Green King于英格兰、威尔士及苏格兰等地运营的英式酒馆、餐厅及酒店。随着新冠病毒限制措施全面解除，英国酒馆业恢复正常。同时，长江实业也指出，英式酒馆业务仍因整体经营环境，通胀压力、能源价格上升、劳动短缺及政府削减援助等各样因素而备受考验。
当被问及是否会出售Green King时，李泽钜表示：“这是在不同的经济周期中、不同资产的配置而已，我们很少（因为）一个国家或者一个地区的问题看（考虑）资产（出售或购买）。所以我看不到卖Green King的原因。Green King在疫情过去之后，2022年8.35亿（港元）的收益贡献，比2021年好很多，相比2021年有1600%增长。”
靠“卖卖卖”实现盈利
值得一提的是，2022年长江实业出现了“增利不增收”的情况。年报显示，长江实业2022年股东应占溢利216.83亿港元，上年为212.41亿元，微涨2%。然而其全年实现收入563.41亿港元，与2021年的620.94亿港元有所下降。
对此，李泽钜指出，这是由于报告期内长江实业完成了很多主要的策略交易，才实现盈利正增长。
3月20日，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《华夏时报》记者采访时表示：“一般企业业绩出现增利不增收的情况，会有两种原因。一是企业成本大幅压缩和下降，另外一个就是企业的非主营业务收入有明显增加，比如说处理一些资产获得的增值收益，这部分是计入企业利润的。”
同时，李泽钜也提到，长江实业像以前一样展现“韧力”。“我们不是做单一的业务，我们有选择，而且有很多选择。可以针对不同的地方，不同的业务以及不同的经济周期，灵活地将资本放在不同的资产里面，可以平衡发展。加上公司财务稳健，现金流充裕，所持有的优质资产扩展力比较强，所以有条件灵活应对市场变化和波动。”
“早几年譬如香港地产业竞争比较激烈的时候，地价很贵，大幅上升，（我们）去外面发展，投资在基建或者其他固定的收入项目，在适当的时间还可以锁定收成。譬如英国我们买了5 Broadgate，迟了三年半卖出，回报率40%，另外（还有）飞机收租业务，如果你算这么多年的现金流和收入、内部回报率大概差不多有双位数。”李泽钜说。
2022年3月，长江实业出售伦敦甲级写字楼5 Broadgate，成交价为123.9亿港元；2022年4月，长江实业宣布，已全部出清飞机租赁业务，交易额共达到331.79亿港元；2022年7月中旬，长江实业出售旗下英国水务公司Northumbrian Water项目25%股权，交易额约为80.73亿港元。此外，去年9月，长江实业宣称将以208亿港元出售香港波老道21号豪宅项目。而据记者统计，上述4笔买卖，合计交易总额达到744亿港元。
李泽钜表示：“现在我们可以说比较充裕，这几年香港地价比较合理的时候，我们就可以多买几个项目。我们可以在不同的产业有不同的（经济）周期，变成我们有选择（配置资本），最重要的是我们有选择。”
另外，在业绩会现场，在被问及是否打算将投资重心转回中国香港以及是否会在中国内地买地时，李泽钜指出“最后是看回报的”。
“作为跨国企业，整个无论长江和记或者长实，每天有很多投资的选择，不同地区、不同行业。对于有高回报的优质资产，我们无论中国香港、中国内地或者其它地方都会考虑。对股东来讲在哪里卖楼不重要，最重要是赚钱回来。”李泽钜说道。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
