本报记者 李贝贝 上海报道
3月19日，“代建第一股”绿城管理控股有限公司（9979.HK，简称“绿城管理”）发布业绩报告显示，2022年，绿城管理经营收入达到26.56亿元，同比增长18.4%。其中，商业代建仍是绿城管理最大的收入和利润来源，占整体收入超6成。
在3月20日举办的线上业绩发布会上，绿城管理控股执行董事、CEO李军透露，经过2022年调整结构以及市场主动和被动选择，在绿城管理新拓项目中，城投类公司的委托业务快速上升，在整个业务占比中已经达到了47%以上，“这是一个非常重要的方向”。
2022年，在集中供地中，国企和城投公司的拿地比例从60%上升到80%，但拿地后城投类公司的开工率偏低，“这也为未来的代建提供了很多的业务机会”。李军认为，实际上城投公司的兜底拿地已经提前给代建企业做好了土储准备。
商业代建占比超6成
3月19日，绿城管理控股发布的业绩报告显示，2022年，绿城管理实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%；实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%；合约总建筑面积突破1亿平方米，新拓代建费增长21.1%。
报告期内， 商业代建依然是其最大的收入和利润来源。2022年，公司来自商业代建收入为16.694亿元，占总收入的62.9%，同比增长13.0%。增长的主要原因是地方国企、城投拿地增长，国企、城投类业务增加。同时。在政府“保交楼”政策下，公司利用自身品牌、管理及资源整合优势，积极参与纾困类项目的代建服务，收入逆势增长。
同期，来自政府代建收入达7.81亿元，占绿城管理整体收入的29.4%，同比增长36.6%，主要是“十四五”期间保障房建设需求加速释放，该公司抓住机会进行全国化扩张，政府代建业务收入增速明显。
在3月20日上午举办的线上业绩会上，管理层称，绿城管理在过去一年中加快了业务拓展和多元化经营，全年经营现金流净额达到23.2亿元，同比增长98.6%。
李军透露，经过2022年调整结构以及市场主动和被动选择，在绿城管理新拓项目中，城投类公司的委托业务快速上升，在整个业务占比中已经达到了47%以上，“这是一个非常重要的方向”。
另一方面，李军指出，关于国企央企以及城投公司拿地以后的代建需求，根据券商报告可以看到，2022年集中供地拿地的规模在下降，但国企和城投公司的拿地比例从60%上升到80%，而且有一个非常特别的现象：拿地以后，城投类公司的开工率是非常低的。
李军表示，以2022年为例，城投公司拿地当年能够实现开工的占比只有8%，这也为未来的代建提供了很多业务机会。“因为城投公司兜底拿地，地价都不便宜，所以后期很难采取股权合作的方式进行开发，大概率会推到代建市场采购这些专业开发服务。换句话说，实际上城投公司的兜底拿地已经提前给代建企业做好了土储准备。”李军解释说。
“城投类项目场景的稳定性非常强，’依法合规’是它的底线。甚至在最不利情况下，城投项目开盘销售后、市场下行的时候，也能够通过双方共同努力最后把项目顺利交付。城投的楼盘实际上代表了当地政府的信用，其履约的可达性、服务产品的稳定性以及代建费收取的可能性都是更高的。”李军同时指出，在当下“历史上最宽松”的房地产金融政策之下，城投公司作为地方政府的投融资平台，其缺钱的状态正在快速改善。
未来希望能保持20%市占率
对于代建市场的发展趋势，李军判断，未来将出现保障类物业代建需求的爆发、国企央企以及城投公司拿地后的代建需求，以及纾困类业务的代建需求，这对绿城管理来说是一个长期性的利好。
“未来中国代建的渗透率会达到30%以上，这是很重要的一个数据预判。”李军强调，绿城管理要保持龙头的地位，希望在代建这个行业里还能保持20%的市场占比，算下来相当于绿城管理每年需要新开工的面积是6000万平方米，也就是绿城管理未来的理想目标是能够做到这样的开发体量。同时，公司未来还是努力去保持净利润增长在30%的水平，毛利水平保持在40%以上，净利润水平保持在20%以上。
具体而言，未来，在政府代建业务层面，绿城管理可能会有微幅的增长，但依然会保持它的（约30%）占比。“因为政府类代建业务是一个稳定器、底仓，它适合穿越市场的’牛熊’周期，但是不能太大比例，否则会对我们的毛利率产生影响，所以这是一个业务结构的内部控制。”李军解释说。
至于2022年市场最为关注的纾困类代建业务，“纾困类的项目目前还在探索阶段，接下去会迎来风口型的业务机会，”李军坦言：“这块业务难度非常高，收益也非常高”。据悉，绿城管理在纾困类代建领域进行了很多尝试，“这块业务是我们未来需要大力开展，需要努力提升能力的一个界面”。
据介绍，作为轻资产公司，绿城管理为了隔离投资类的风险，选择不出资的发展模式，“但纾困业务往往最缺的是钱，因此绿城管理正在推行寻找外部金融机构搭设平台，给一些遇困的企业和项目提供流动性支持，能够重新激活销售”，李军指出。
“实际上，绿城管理在做一个征信背书，这个征信不是传统意义上的抵押担保，而是通过我们对市场能力的输出、口碑的输出、品牌的输出，给金融机构信心、给地方政府信心。这种架构会对整个房地产原来的遇困项目和企业产生积极的推动作用，这是个共赢的结果。”李军表示。
李军称，希望通过这种方向打造一个理想的状态，即绿城管理操盘能力和信用能力能够形成一个更大的业务入口，通过跟金融机构的协同，帮助民营企业或者纾困项目快速提升到跟国企央企在同一水平、同一维度上竞争的能力。
“未来，中国房地产开发会由轻重不同的模式组成，绿城有信心在两个赛道保持领先地位。”绿城管理控股董事会主席兼非执行董事郭佳峰则强调，未来会继续保持绿城管理的独立性，并在大绿城体系给予更多的资源支持下，同时发挥轻重协同的作用，利用重资产区域公司的属地化资源，助力代建业务的获取，扩大业务的流量。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
