本报记者 冯樱子 北京报道
“建行不愧是房贷第一大行，动作真快！”9月13日，在早高峰的地铁站上，家住北京的刘芳芳打开建设银行手机APP后，发现已经上线了“存量房贷利率调整”功能。
8月31日晚间，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布，紧跟着次日北京多部门正式宣布落实“认房不认贷”，站在房贷利率“LPR加105基点”高位的刘芳芳始终密切关注政策进展。
9月12日，建设银行在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“存量房贷利率调整”功能，已有借款人通过此功能查询到自身的房贷情况以及首套或二套认定状态。随后，工商银行、农业银行也表示即将上线相关查询功能。
截至发稿，距离9月25日存量首套住房贷款利率批量调整时间点不足两周，在国有大行北京某支行工作的吴鹏飞告诉《华夏时报》记者，银行正在进行员工培训，同时抓紧进行系统功能开发。
据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。
有专家用“史无前例”来形容这次房贷利率的调整。
房贷利率下调的先行者们
“我的房子要变成首套了！每月房贷可以省下几百块钱。”刘芳芳表示终于等到北京“认房不认贷”政策出台了。
刘芳芳因此前有过贷款记录，2023年1月在北京购置房产时被认定为二套房，不仅首付比例更高，而且还背上了LPR+105BP的高利率房贷。
“年初本来想买个三居室一步到位，但被定为二套房，只能先买了个小两居。”刘芳芳说道。
9月1日，在相关政策出台后，刘芳芳第一时间咨询了个贷经理，获悉9月25日可以申请改为首套房贷款利率，调整后利率降至LPR+55BP，明年1月利率随LPR调整后，贷款利率将为4.75%。
刘芳芳算了一笔账，她从银行贷款65万元，如果利率从目前的5.35%降至4.75%，一年可以少还款3900元，一个月325元。
同时，她向《华夏时报》记者展示手机页面，目前其手机APP里显示的还不是首套，其中提示如果目前实际住房情况按当前政策可认定为首套房贷，可提前准备相关证明材料，银行将在9月25日起，接受重新认定申请，并为客户提供线上提交证明材料服务。
刘芳芳调侃自己是站在北京房贷利率顶峰的“大冤种”，同时透露，当时为了能申请到较低利率的首套房贷款，想过办理“假离婚”，但北京查的比较严，最终没能实施。
她还向本报记者介绍，自己身边就有为了申请“首套房利率”而“假离婚”的朋友，这位朋友2021年在山东青岛购置房产，申请到了首套房5.45%的住房贷款，此时二套房利率为5.65%。
《华夏时报》记者注意到，截至2021年11月22日，LPR报价连续19个月保持不变，1年期为3.85%，5年期以上为4.65%。当时，青岛市场上首套房利率普遍为LPR加点80BP。
“2021年的房贷利率太疯狂了，当时出台很多限制政策，银行房贷额度普遍紧张，利率上浮很严重，很多地方首套房贷利率超过6%。”刘芳芳说道。
而房贷利率的一切“疯狂”，都在2023年回归平淡。
目前，全国31个省/直辖市/自治区均已公布首套商业性住房贷款利率自律下限情况，其中青岛地区2019年10月8日-2022年5月18日，全市首套商业性个人住房贷款利率的下限为相应期限贷款市场报价利率（LPR）。
这意味着，刘芳芳上述中提到的朋友，贷款利率将从5.45%下调至LPR利率，取消加点。
“‘假离婚’肯定不合规，但是普通百姓真的不会理财，更也不懂投资，很难实现所谓的‘钱生钱’，只能用最笨、最麻烦的的办法，去省那一个月几百块钱的利息。”刘芳芳说道，“不过现在不用‘离婚’了。”
继续等待政策的购房者
“就跟商场促销活动一样，低至7折，不等于全场7折。”对于近期备受关注的“降低存量首套房贷款利率”事项，北京购房者张敏如此解读。
与刘芳芳不同，张敏并不是此次政策的“首批受益者”，经过一周的仔细了解，她最终得出“此次房贷利率调整与自己无关”的结论。
政策提出，对于存量房贷利率调整，“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。
“目前北京公布的首套利率下限是LPR+55BP，这已经是首套房最低利率水平。”9月13日，张敏对《华夏时报》记者表示，实际上，2019年10月以来，北京执行的利率水平一直是LPR+55BP，所以大部分人利率会维持现有水平。
对此，很多受访者均对《华夏时报》记者表示，自己的房贷利率不在调整范围内。
张敏提到，从好的方面想，北京地区的房贷利率确实很稳定，即使在2021年全国房贷利率飙升的情况下，北京地区房贷市场利率依旧平稳，国有大行和大部分股份制银行始终执行首套房利率为LPR+55个基点、二套房利率LPR+105个基点这一项标准。
一名银行个贷经理对《华夏时报》记者表示，2021年底，银行房贷额度很紧张，但一般只调整放款速度，未提升贷款利率。
“当时放款确实困难，但只有很少的客户为了快速放款申请了LPR+75BP的利率，大部分首套房贷都是按照LPR+55个基点发放。”上述个贷经理说道，这些房贷利率高点的客户，9月25日后利率会自动调整。
但另一方面，张敏也认为，北京地区的标准“太高了”，如果从2022年至今的利率来看，北京为LPR+55个基点，全国为LPR-20个基点。“相当于北京比全国水平高出75个基点。”
从全国层面来看，全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR；2022年5月15日至今为LPR-20BP。
总体而言，全国首套房贷执行利率下限水平上并不一致，北上广深四个一线城市普遍持平或高于全国执行利率下限水平。
2022年5月以来，深圳执行利率下限水平为LPR+30BP；2021年7月24日至今，上海执行的利率下限水平为LPR+35BP；2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55个BP。
对于张敏来说，她还在观望，希望未来银行能有进一步下调利率的举措。与张敏一样在观望的还有李硕，他是2018年购置的房产，目前北京对此期间存量首套房贷利率调整措施尚不明确。
近期，有媒体从中国人民银行北京市分行相关人士获悉，目前正在研究2019年10月之前的存量房贷利率调整方案，9月25日前会向社会公布。
正在紧张接受培训的银行打工人
“最近电话已经被打爆了。”
陈鹏是一国有银行北京某支行个贷经理，从8月31日起，就有很多客户打电话、发微信咨询房贷利率的事情，他对《华夏时报》记者表示，之前担心9月25日之后工作量会暴增，但目前来看还是以线上申请为主。
“各商业银行在公告发出前后才刚开始培训分支机构，落实到基层也需要时间。”陈鹏介绍，这段期间各个银行网点可能存在说法混乱的情况，客户不需要焦虑，等着9月25日银行主动调整即可。
9月12日，建设银行上线“存量房贷利率调整”功能。此前，建行客服曾在客户问答中表示，对于贷款发放时是首套住房贷款且符合调整条件的无需申请，建行将于9月25日直接批量调整。
同时，主要有两种情况需要借款人提出申请：固定利率贷款或采用基准利率定价的贷款；贷款发放时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况已符合所在城市首套住房标准。
陈鹏介绍，最近银行工作人员正在接受培训，具体需要提交什么材料、手机操作还是线下办理等问题，大概9月20号左右可以打电话咨询。
目前来看，将以线上办理为主，但陈鹏也表示，自己已经为9月25日后的情况做好了准备，毕竟一些不会用手机银行的老年客户，还是需要到网点办理。
在陈鹏看来，虽然降低存量房贷利率，会增加工作量，但其中也有好处。他介绍，上半年提前还款的人数很多，而由于提前还贷导致房贷余额下降，都会成为银行信贷部门需要填补的“坑”，而现在存量房贷利率下降，将起到稳定银行房贷规模的作用。
实际上，楼市冷清，感到“压力山大”的不止房企，还有银行。2022年以来，银行个人房贷业务步入罕见的低谷期，增速严重下滑。
从半年报中可以看出，2023年上半年，多家上市银行的个人住房贷款出现负增长。与2022年末相比，六大国有银行上半年个人住房贷款共减少1737.59亿元，降幅0.64%，仅邮储银行房贷规模持续扩张。
例如，工商银行上半年个人住房按揭贷款发放量超过了5100亿元，较同期多发放480亿元，但总量仍较上年末下降576亿元。
从半年来看，多家银行个人住房贷款呈现出“发放量回升、总量收窄”的局面，同时银行半年报中也给出了解释，“主要是个人住房贷款提前还款量增加抵销了投放量增加的影响”。
“存量房贷利率下调对银行不完全是负面影响，也有一定正面效应”，在业绩发布会上，北京一城商行高层领导提出，从长期来看，存量房贷利率的下调，势必会降低提前还款需求，从而有助于房贷规模的稳定增长，同时也有助于保持银行对客户的长期粘性；从整体来看，随着存量房贷利率的下调，客户也将有更多闲置资金和收入用于投资理财与消费，对银行而言也产生了更多的机遇。
同时，农业银行农行副行长林立也表示，调整存量个人住房贷款利率认为一方面将有利于减轻部分存量住房贷款客户财务成本的负担；另一方面也有利于商业银行平滑提前还款的压力、有利于平稳经营。
“目前，全国存量房贷总量约39万亿元，其中首套房贷约25万亿元，占比三分之二左右。如此进行大规模集中调整，的确史无前例。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示。
董希淼认为，这有助于进一步减轻居民房贷还款支出，进而促进居民消费和投资。对银行而言，在短期内虽然影响收益，但有助于稳定房贷规模，改善客户关系，利在长远。
但显然，存量房贷的调整将给银行净息差造成“冲击”，这无疑是对本就在“警戒区”的净息差又一大考验。
而降低存量房贷利率能否止住提前还贷潮问题，市场还在观望。对此，刘芳芳表示，如果有钱可能还是会选择提前还贷，目前经济环境下，减少负债可以给自己更多安全感，但同时她也提到，从房贷中省下的钱，今年冬天可以让她实现车厘子自由。
责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟
