本报记者 刘诗萌 北京报道
2024年开年，国家部委层面首个重磅房地产政策正式出炉。
1月11日，住房城乡建设部、金融监管总局发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（下称《通知》），要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。
自从2021年下半年房地产市场进入下行周期以来，我国出台了多项金融政策，推动房地产企业风险化解。尤其是刚刚过去的2023年下半年，包括10月召开的中央金融工作会议首次提到促进金融与房地产良性循环，11月底央行、银保监会出台了“金融16条”促房地产市场平稳发展，央行、金融监管总局和银保监会在金融机构座谈会上提出“三个不低于”等等。
易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，《通知》是继“金融16条”“三个不低于”后的又一项重要金融政策，核心在于首次构建“房地产与金融良性循环”的融资协调机制，即“市政府－银保监局&房管局－金融机构－房企”的模式。在此前“50家系统房企名单”和各地“三个不低于”工作持续推进的背景下，必须加强协调，才能真正有助于促进融资工作精准有效。
“白名单”升级
与此前的几个重要金融政策不同，《通知》更强调了因城施策，由城市政府分管住建的副市长担任组长，属地住建部门、金融监管总局派出机构等为成员单位。省级住建部门要会同金融监管总局各监管局自2024年起按季度汇总相关情况。
具体协调机制主要包括三项内容：定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台；向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单，金融机构按照市场化、法治化原则评估后积极满足合理融资需求；对符合条件的房地产项目尽快办理“四证”，做好抵押支持，指导企业改善自身现金流。
严跃进指出，《通知》提出组织会商有助于打通住房市场和贷款市场，及时反馈各地房地产销售市场的走势以及房企的运行走势，真正做到融资工作及时、精准、充足。及时推送优质房企名单则是此前“白名单”制度的升级模式，更精准提出2024年需要支持的房企名单，对于金融机构而言，有助于降低融资风险，同时有效完成今年的房地产融资工作。
他认为，这一政策强调了“协调”“统筹”“细化”和“精准”。 “协调”意味着一些有争议的房企依然可以获得金融支持；“统筹”意味着金融机构要从住房市场和房企风险角度理解融资工作；“细化”和“精准”意味着政策会更加对症下药，有助于更好满足各类企业合理融资需求。
此外，在精准支持房地产项目合理融资需求的同时，《通知》还提到了对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。
信任是关键
值得注意的是，《通知》还强调了作为协调机制，要保障金融机构合法权益，按照市场化、法治化原则自主决策和实施，并督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金，进一步增强银企互信。
“关键问题不在于建立机制，而在于建立信任。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，据他了解，出于保交楼、稳楼市、稳投资、稳交易等考虑，这几年各地方政府都已经建立了类似的协调机制，或者通过常务会议、工作专班等形式来协调。目前来看，由于房地产企业高杠杆、隐匿负债具有普遍性，依据现有的监管手段和工具，金融机构对于“抵押物是否充足、资产负债是否合理、还款来源是否有保障”并没有充分的信心，也很难准确判断。
他认为，住建部门的首要诉求是稳定房地产市场，而金融部门的首要诉求是防风险，但如果金融一味地降低风险偏好，行业、市场也会继续下行，无法实现中央金融工作会议提出的金融和地产良性循环。因此，此次建立协调机制事实上是寻找共赢点，让双方充分沟通，但银行是否提供贷款则要依照自身的风险控制、信贷审批流程，是市场化、法制化、商业自愿自主的。
因此，他建议，住建部门应会同行业协会和金融管理部门，建立规范房地产企业财务行为和信息披露的长效机制，杜绝企业隐匿债务，虚增资产、收益和现金流，违规挪用预售资金，项目间债务交叉，让金融机构能清晰地分析出房企的实际债务、股权架构和可控现金流。对于新增融资支持的房地产开发项目，要确保债务和债权独立，确保销售资金完全用于该项目交付和债务偿还。若因被冻结、划扣、其他债务纠纷或挪用等导致项目出现经营之外损失，该企业永久不得进入融资市场。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
