本报记者 李贝贝 见习记者 李未来 北京报道
1月23日，由华夏时报社、中国城市商业网点建设管理联合会（中国城商联）主办的“穿越周期·韧性发展2023华夏美好城市与智慧人居发展论坛”成功举办。来自政府、城市发展各领域知名企业、顾问机构、金融机构与投资机构等的多位国内权威经济学家、一线意见领袖汇聚一堂，共同探讨美好城市的实现路径和未来展望。
第一个圆桌论坛围绕“不动产运营时代的机遇与挑战”展开探讨，中国城商联理事、中国商业与文化金融发展工作委员会副主任吴海鹏，月星集团副总裁、环球港商业集团执行总裁贾耀勇，中国城市更新论坛秘书长陈方勇，中国新兴资产执行董事廖燕飞，新壹科技市场副总裁毛木子，爱喜猫（北京）科技有限公司创始人兼CEO刘岚，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人、中国城市经济学会房地产委员会秘书长邹琳华等嘉宾参与了圆桌讨论。
向运营时代出发
不动产经历了高周转、快进快出的开发时代后，已进入注重管理和价值的运营时代。参与嘉宾普遍认为，房地产从存量时代进入增量时代，无论住宅、商业还是停车场等配套设施都发生了很大改变，对资产管理提出更高的要求。
论坛主持人：中国城商联理事、中国商业与文化金融发展工作委员会副主任 吴海鹏
贾耀勇提到商业运营管理的三个变化：一是从原来的物业管理升级到商业管理，现在又升级到资产管理，所谓资产管理不是简单地考虑租金、收益、客流等问题，而是站在资本的角度去考虑商业运营的成本和未来的收益；二是商业运营越来越走向连锁化、品牌化、体系化、集中化；三是购物中心的建筑设计和业态规划也从标准化走向多样性、差异化、特色化、主题化。
月星集团副总裁、环球港商业集团执行总裁 贾耀勇
陈方勇认为，开发模式在全球都属于小众，大众的是不动产运营模式，就是走向资产管理模式，这是当下进入不动产运营时代最重要的改变。
中国城市更新论坛秘书长 陈方勇
廖燕飞从资本市场角度分析了不动产估值方式的变化，他表示，在开发时代，不动产的利润率、周转率、杠杆率是资本考量的重点，但现在主要考量不动产的经营现金流。另外进入运营时代应该给不动产做赋能和价值提升，尽快实现正的现金流。
中国新兴资产执行董事 廖燕飞
毛木子从当下5G、大数据、人工智能的背景出发，认为当下不动产运营时代呈现智能化的趋势，智能化把硬件、软件、系统都整合起来，进行全面升级。
在不动产运营时代，刘岚认为应该向精细化运营方向延伸。一是针对新的消费提供新的供给，考虑给客户带来什么价值；二是针对年轻化的客户群体，提供个性化的服务；三是针对“消费分级”做差异化的服务，既要有人工的，也要有智能的。
邹琳华表示，新模式不是已经存在并行之有效的更高级的发展模式，而是旧模式已经难以为继，房地产业需要探寻一个新的出路。新模式对运营能力和投资专业水平的要求非常高。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人、中国城市经济学会房地产委员会秘书长 邹琳华
提高收益降低成本
进入运营时代后，不动产最重视的是收益率，这一方面需要通过增值服务等方式提高收益，一方面也要节省运营成本。
毛木子从开源和节流两方面进行了分析，他认为开源的一个重要方式是以视频投流的方式招揽客源，另外为客户提供一些更有趣、更好玩的互动，寻找新的增长点，节流要考虑以科技的手段去节省人力成本。
廖燕飞认为，资本对不动产运营也能起到赋能和促进作用，将消费基础设施类资产纳入REITs试点后，将有助实现对优质商业地产的价值评估，释放其流动性，进一步盘活存量资产的同时，实现了资本的有效投资，帮助实体企业降低负债率。
陈方勇表示，未来不动产运营最核心的是内容，内容的核心是人，抓住最精准的消费者，能够长期复购，就为商业项目带来稳定的客源，另外也要提升线下体验，激活消费需求。
贾耀勇对不动产运营提出了几点建议：一是政策要适应市场的变化，适应国际化的标准，比如目前发行REITs的门槛过高，应适当调整，另外目前商业项目存量过多，形成恶性竞争，这个也要统筹规划，规范管理；二是以多渠道的融资策略来控制市场预期，降低运营成本，现在社保基金、养老基金等进入商业地产开发市场，这对于商业地产运营的专业化、规范化可以起到很好的促进作用；三是以多样化的业态组合来平衡收益率，比如对购物中心来说，有的业态是贡献租金，有的贡献客流的，有的是消化面积的。
精细运营，拥抱科技
人工智能被称为第四次工业革命，不动产运营必须拥抱科技才能与时代同步，顺应当下潮流。深耕科技领域的刘岚和毛木子对不动产运营的智能化、数据化趋势有独到的见解。
毛木子认为，前端的消费、体验都会形成数据，而这些数据其实也是一种资产，通过对数据分析、提炼，可以实现精细化运营。比如在商场设立数字人互动大屏，数字人可以与客人交流，向客人提供指引，还可以投放广告。智能化带来的系统化服务是未来的新趋势。
刘岚对数据资产的价值深有体会，她以停车为例，前端形成数据积累后，就可以对车主有一个基本画像，比如行车轨迹，车辆信息，停车数据，就可以有针对性地发放一些停车券、优惠券，充电也一样。数据资产积累越来越多的时候，就可以深度挖掘车主需求，也可以提供更多的服务机会。
爱喜猫（北京）科技有限公司创始人兼CEO 刘岚
毛木子还介绍了AIGC的应用落地场景：“AIGC最快落地应用的就是文生文、文生图和文生视频以及和数字人的结合，生成营销短视频，成本可能还不到原来的1/10，这样可以让商家快速大量投放短视频，招引更多的客源。”另外，AIGC还可以提升企业内部的沟通效率。
新壹科技市场副总裁 毛木子
从资本市场、收益率到运营方式、服务场景，参会嘉宾站在不同角度表达观点，为不动产运营的未来发展建言献策。运营时代已经开启，不动产的管理模式将更具效率，不动产的价值将得到质的飞跃。
责任编辑：张蓓主编：张豫宁
