本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
伴随着经济活力提升，《华夏时报》记者注意到，北京商业市场出现了微妙变化。受到搬迁、外迁等因素的影响，北京仓储物流市场的租金在2024年一季度出现走低，而廊坊市场因价格和区位优势成为第三方物流企业的租赁选择。
同时，多个行业回归商业地产租赁市场。写字楼方面，金融行业再度成为新租需求之首，一季度面积占比达到31%。而在商务园区市场，火热的医药健康行业和新型生产制造园区成为新租需求的大客户。
仓储物流租金多年以来首次走低
世邦魏理仕发布的数据显示，2024年一季度，北京顺义一座仓储物流项目竣工，为市场带来了3.9万平米的新增供应。同时，北京仓储物流市场在近10个季度季内净吸纳量首次为负，录得-1.9万平米，全市空置率环比上涨1.4个百分点至16.4%。
“第三方物流、制造业租户由于降本增效或者自身业务收缩导致的京内搬迁、外迁、退租等现象日益普遍，市场竞争压力日趋明显。而以医药、汽配为代表的制造业则超过第三方物流成为本季新增需求的主导，占总新租面积的42%，离市区更近的大兴京南、顺义空港、经开区则表现相对活跃。”世邦魏理仕方面如此表示。
《华夏时报》记者注意到，在北京仓储物流租赁走低的同时，环京仓储物流市场的欢迎度却明显上升。2024年一季度，廊坊固安、广阳经开区有新增项目交付入市，总面积达到20.7万平米。在第三方物流于北京租赁新增租赁面积减少之时，环京市场因价格及区位的综合优势备受企业青睐，廊坊仓储物流市场新租需求表现则是优于北京及天津。
数据显示，以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流成为廊坊市场需求主力，占总新增租赁面积的45%，其次是批发零售及本地制造业。2024年一季度，廊坊仓储物流市场季内净吸纳量为16.9万平米，全市空置率环比下滑1.6个百分点至50.2%。
受到多重因素影响，2024年一季度，北京仓储物流市场长期处于高位的租金水平自2010年以来首次走低，平均租金环比下降1.4%至56.5元/平米/月。其中，北京平谷的仓储物流市场租金出现了较大幅度的调整，通州、大兴京南等子市场租金也有小幅下滑，顺义空港区、马驹桥等刚需核心市场租金则是相对稳定。
“未来6个月内，北京预计将有38.9万平米的新增项目交付，大部分位于平谷马坊，同期廊坊、天津也仍有大量空置面积可供租户选择，这将推动北京租户仓储布局策略和业主租赁策略进一步调整。”世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽对《华夏时报》记者说。
此外，刘焕丽表示，近期北京推出了外贸提质增效和直播电商高质量发展政策，这一方面对物流的精细化和专业化提出了更高要求，另一方面也为高标仓的去化创造了利好。
医药健康行业成新租主力军
《华夏时报》记者注意到，伴随着经济发展不断恢复，热门行业回归商务园区市场，开始进行新一轮的搬迁或者扩租。数据显示，2024年一季度，北京商务园区市场录得一个新项目，面积约13万平米，为顺义子市场核心区位的小独栋办公楼。
世邦魏理仕方面表示，得益于产业类新租需求的持续释放以及大面积腾退现象的收尾，北京商务园区市场一季度净吸纳量为6.9万平米，同比上涨30%。其中，包含医药健康、新型生产制造园区在内的研发制造用途商品表现领先。
细分到行业来看，以细胞、药械为代表的医药级生命科学在一季度内新租需求跃居首位，占比达到40%。而写字楼市场，则是金融重新回归至新租需求之首，面积占比达到31%。不过，尽管新租需求有所增加，但北京商务园区市场的租金依旧处于下降通道，一季度全市租金报价环比下降0.8%至155.8元/平米/月，且泛中关村集群租金下调幅度最大。
业内依旧对北京商务园区市场后市持看好态度。刘焕丽对《华夏时报》记者说：“未来6个月，预计北京商务园区市场会有3个新项目投入市场，共计体量为21.1万平米，分布在中关村软件园、大兴和亦庄经开区。”
刘焕丽认为，北京不断出台贷款贴息、保险补贴、奖励、拨款补助等资金支持政策，加速电子信息、新能源和智能网联汽车、医药健康等高精尖产业的落地，预计推动相关产业在商务园区市场释放更多生产、研发和办公租赁需求。
险资仍热衷“买买买”
从数据上来看，2024年一季度北京物业投资市场保持稳定的态势。其中，以险资为首的买家们不断出手大手笔购买优质物业资产。数据显示，2024年一季度，北京物业投资市场交易共有9笔，交易总额为64.5亿元，环比上涨24%。
《华夏时报》记者注意到，一季度金额最大的两笔交易均是险资从地产基金的手中购买核心地段的写字楼。1月底，友邦保险以24亿元的价格购买了CBD区域凯德星贸项目95%的股权。据悉，凯德集团在2022年通过法拍购入该项目，在项目升级完成后退出。
此外，长城人寿则是以10.2亿元的价格买下了改造后的新街高和项目，项目原为社区购物中心。世邦魏理仕方面认为，当前，投资型买卖活跃度远远没有恢复至疫情前水平，写字楼板块在租赁基本面挑战下资本化率再度走扩。
世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩认为，租赁需求较弱和买卖双方对价格的预期差是当前物业投资市场面临的主要挑战。投资者对于资产价格的重新锚定会以租赁市场的筑底和明朗为前提，因此租赁稳定且价格有较大优势的写字楼，以及基本面稳定修复的零售物业、酒店、长租公寓等板块有望在年内率先发力并有更多交易落地。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
