本报记者 刘诗萌 北京报道
2024年5月17日，又是一个值得载入中国房地产史册的日子。
在市场传闻将召开高规格楼市会议的提前“预热”下，国务院副总理何立峰出席的全国切实做好保交房工作视频会议17日如期举行，会议不但提出“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”的新提法，还允许政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。随后，央行密集宣布多项新政策，包括首付比例下调至15%、取消住房贷款利率下限、公积金利率下调0.25个百分点等。
一时间，降利息、降首付、国家队收房三大“史诗”级重磅房地产政策同时出台，引燃了苦苦盼望及时雨的市场，超过20支房地产股报收涨停。下午国务院政策召开介绍切实做好保交房工作配套政策的例行吹风会，来自住建部、自然资源部、央行、金监总局的多位负责人表态，要打好商品住房项目保交房攻坚战。
“这代表了国家稳定房地产的决心。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，可以看到国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。未来更多的政策肯定还会出台。
保交房进入最艰苦的“攻坚时刻”
自2021年楼市进入下行阶段以来，全国多个城市不同程度出现了楼盘烂尾现象。2022年7月，在“停贷潮”爆发后，月底召开的中共中央政治局会议首次提出，要压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2022年10月和11月，央行先后拨款2000亿元“保交楼”专项借款、面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款，支持这一行动。
到2024年初，住建部、金监总局建立了城市房地产融资协调机制，在这一机制下，金融机构将支持开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的房地产项目。4月的政治局会议上，也提出压实金融机构责任，切实做好保交房工作。从“保交楼”到“保交房”，这一字之差意味着，“保项目”已经成为当前救助房地产的主要方式。
在此之前，“保项目”和“保主体”一直是房地产业界争论较多的话题。野村证券中国首席经济学家陆挺曾在公开演讲中表示，“保交楼”是托底房地产业的基础，值得反复强调，这是整个中国房地产行业出清非常关键的一步。
他认为，要把保交楼和保主体结合起来。绝大部分情况下，主体保不了，房企倒了，保项目难度极高，必须得有其他房企或地方政府平台公司接盘，但在房企和地方平台公司普遍处于艰难困境的情况之下，实际上并不现实。反过来如果只是保主体，让他们不破产，但在保项目上力度不够，保交楼还是一个严重问题，房地产行业还处于下降螺旋中，那么保主体最终也成功不了，政府不可能一直输血。
市场层面也印证了这一判断。尽管最近一年来全国各地都出台了非常多的放松政策，尤其是最近成都、西安等新一线城市也彻底取消限购，但市场的悲观预期下，每一次重磅政策都只换来了二手房挂牌量的激增，无法在实质意义上提振成交量。在低迷的市场成交下，稳健型房企旭辉、东骏、雅居乐也出现了违约，行业龙头万科陷入舆论漩涡，又反过来加深了市场的悲观预期。17日一早国家统计局发布的70城房价指数显示，新房指数环比下跌0.6%，出现了近年来最大跌幅，而二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅与3月份相比大幅扩大了0.5个百分点。其中，一线城市新房环比下跌0.7%、二手房环比下跌1.1%，在一二三线城市中领跌。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，保交楼其实一直是近两年房地产工作最主要的内容，只不过没有过分地去渲染和披露。但此次发布会之所以将保交房作为主题，主要是因为市场再度下行，房企的风险继续蔓延，包括万科都出现了风险，新房交付的质量和周期都不太乐观，销售量也在进一步下滑，二手房交易量从去年就超过了新房，因此保交楼的压力越来越大，进入了需要去攻坚的艰难时刻。
“楼市坚决救”，需要多少钱？
在吹风会上，多个部委负责人先后公布了多项举措。住建部副部长董建国介绍，保交房工作重点包括打好商品住房项目保交房攻坚战、发挥城市房地产融资协调机制作用、推动消化存量商品住房和妥善处置盘活存量土地四个方面。
自然资源部副部长刘国洪表态，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。
金融监督管理总局副局长肖远企指出，金监总局指导商业银行积极与城市协调机制对接，要求这些银行建立总行、省分行、二级分支行以及经办行四级联动的快速响应机制，采用“评审合一”等模式最大程度缩短业务办理时限。
央行副行长陶玲还公布了一项新政策：设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
此前，郑州、杭州等地已经率先实施了政府收购住房的“以旧换新”政策，只不过集中于二手房去库存，而非新房。郑州指定城市发展集团有限公司作为收购主体收购二手住房，全年计划完成5000套；杭州市临安区也宣布收购商品住房用作公共租赁住房，以整幢为收购单位，且同时必须满足单套的建筑面积不超过70平方米，并需要搭配一定比例的车位。截至目前，全国已经有60多座城市宣布了“以旧换新”的政策。
然而无论是一手房还是二手房去库存，要实现真正去化，需要的资金规模至少要万亿起步。天风证券测算，如果按照国家要求把住房去化周期压降到18个月以内，对应需要消化7.7亿平方米库存，估算需要约7万亿元的资金。华泰证券测算，消耗去化周期超过18个月的高库存城市10%—30%的取证待售库存，需要投入0.56万亿—1.68万亿元的二手房收购资金。
“今天房地产破天荒发了这么多条政策，认真看看其实每条政策本身的力度都有限，反而是发布会上多部委的举措，表达了政府‘坚决救’的态度。”张大伟向《华夏时报》记者表示。
镜鉴咨询创始人张宏伟业也认为，17日下午的吹风会上出台了各类政策的组合拳，不仅仅是保交楼的问题，也不仅仅是通过降首付降利率、购买存量房做保障房等各类措施去库存，而是从顶层政策设计的角度来看，国家层面已经开始大力发力处理已出险房企的风险的问题。已出险房企的各类项目未来要逐渐消化，这些闲置或问题项目或退地收回土地、或被收并购、存量用地盘活，通过各类方式盘活项目，出险企业该出清出清，未来通过一个个项目将出险企业的风险化解掉。只有这些风险逐步化解掉，未来市场买卖的交易信心才会逐步建立起来。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
